Emlak piyasası ikinci yarıya giriyor: risk fırsattan daha büyük, kesinlik belirsizlikten daha büyük
Emlak piyasasının ilk yarısı gerçekten bitti
Hiçbir şey bir ev kadar ilgili değildir ve hiçbir şey emlak kadar dikkat çekici değildir.
2018 yılının son yılında emlak piyasası sonbaharda serin olmasına rağmen, ister satış alanı ve satış miktarı, ister arazi satışlarından elde edilen gelir, ister ticari konutların ortalama fiyatı olsun, hepsi rekor seviyeye ulaştı.
Aynı zamanda, ekonomik büyüme ve tüketim, doğum oranı veya emlak sektörünün büyüme hızı olsun, hepsi yeni düşük seviyelere ulaştı.
Büyük tekerlek direksiyonu genellikle en başarılı andan başlar.
Güçlü bir arbaletin sonu, geleceği desteklemek için yeterli değildir. Emlak piyasasının ilk yarısı bitti, ikinci yarısı nerede?
Üç yeni zirve
2018'de Çin emlak piyasası üç tarihi rekor kırdı.
İlk yeni zirve ulusal konut satış alanı ve satış miktarıdır.
Ulusal İstatistik Bürosu tarafından yayınlanan verilere göre, 2018 yılında, ülke çapında ticari konut satış alanı 1.17654 milyon metrekare oldu ve 1.49973 milyar yuan satışla rekor seviyeye ulaştı.
Set başına 100 metrekarelik dönüşüme göre, bu yıl ülke genelinde yaklaşık 17,16 milyon konut satıldı. Ancak bu yıl ülke genelinde 6.26 milyon baraka restore edildi, bu da arka planda 6 milyon eski evin yıkılmasına eşdeğer.
İkinci yeni yüksek, ulusal ortalama ticari konut fiyatıdır.
Basitçe satış / satış ile hesaplandığında, 2018 yılında ticari konutların ortalama satış fiyatı yaklaşık 8736 yuan / metrekare idi, bunun ortalama konut fiyatı yaklaşık 8544 yuan / metrekare idi, bu da 2017'den 930 yuan / metrekare artış.
1998'den 2018'e kadar süreyi 20 yıla uzatan ticari konutların ulusal ortalama fiyatı,% 323,5 artışla 2063 yuan'dan 8736 yuan'a yükseldi.
Bu artış yüzdesi yüksek görünmüyor, ancak bu dördüncü ve beşinci kademe şehirleri içeren ulusal veriler. Buna karşılık, birinci ve ikinci kademe şehirler, ülke genelindeki konut fiyatlarındaki genel artışın 3-5 katı olarak daha hızlı arttı.
Üçüncü yeni yüksek arazi satışlarından elde edilen gelirdir.
Maliye Bakanlığı tarafından yayınlanan verilere göre, 2018'de ulusal arazi kullanım hakları devir geliri, yıllık% 25 artışla 659,6 milyar yuan oldu.
2015'ten 2018'e arsa satışlarından elde edilen gelir her yıl arttı. 2015'te 3,25 trilyon, 2016'da 3,75 trilyon, 2017'de 5,2 trilyon ve 2018'de 6,5 trilyon oldu.
Tüm arazi satış gelirleri yerel yönetime ait olduğundan, arazi satış geliri, arazi finansal bağımlılık derecesini elde etmek için yerel mali gelirle karşılaştırılabilir: 2018'de arazi satış geliri% 66.49'du. Bazı şehirlerde arazi satış gelirinin vergi gelirine oranı% 100'e kadar çıkmaktadır.
Bu üç yeni zirve, emlak piyasasının ilk yarısında ulaşılabilecek yüksekliğe tanık oldu ve emlak piyasasının ikinci yarısının yeniden düzenlenmesinin temelini attı.
Üç yeni düşük
Emlak piyasasındaki üç yeni zirveye kıyasla, bu üç yeni düşüşün etkisi daha derin.
Birincisi ekonomik büyüme ve tüketim büyümesidir.
2018'in dördüncü çeyreğindeki ekonomik büyüme oranı% 6,4 ile 2019'un ilk çeyreğinden bu yana rekor düşük seviyeye ulaştı. Bu sadece belirli bir aşamaya kadar normal bir ekonomik gelişme olgusu değil, aynı zamanda L-biçimli ekonominin yeni normalinin bir tasviridir.
Tüketim artış hızı açısından, Kasım 2018'de toplam sosyal tüketimin büyüme oranı 15 yılın en düşük seviyesi olan% 8,1'e düştü. Aralık ayında% 8,2'ye hafifçe yükselmesine rağmen, büyüme oranı hala düşük bir seviyede seyrediyor.
İkincisi doğum oranıdır.
Ulusal İstatistik Bürosu tarafından açıklanan verilere göre, 2018 yılında 15,23 milyon kişi doğdu ve doğum oranı 10,94 oldu. Bu sayı 40 yılın en düşük seviyesi.
2017'de 17,23 milyon ile karşılaştırıldığında 2 milyon daha azdı; 2016'da 17,86 milyon ile karşılaştırıldığında 2,63 milyon daha azdı. 1980'lerdeki en yüksek 23.33 ile karşılaştırıldığında, yarıya indirildi.
Üçüncüsü, gayrimenkul sektörünün katma değeridir.
Emlak sektörünün 2018'deki mutlak katma değeri, geçen yılın aynı dönemine göre% 3,8 artışla 5,984,6 milyar yuan oldu. Bunların arasında, dördüncü çeyrekte katma değerin mutlak değeri, bir önceki yılın aynı dönemine göre% 2,0 artışla 1,620,7 milyar yuan oldu ve 2015'in ikinci çeyreğinden bu yana yeni bir düşüklük belirledi.
Ulusal konut satış alanı, satışları ve arsa satış gelirleri 2018'de rekor seviyelere ulaşsa da, emlak sektörünün katma değerinin büyüme oranı düşüyor.
Yıllık% 3,8'lik büyüme oranı, yalnızca büyük endüstrilerin en altında değil, aynı zamanda sadece emlak piyasasındaki 2008, 2014 ve 2015'teki düşüşün üzerinde.
Bu yeni düşüşlerin ortaya çıkması sadece anı etkilemekle kalmayacak, aynı zamanda Çin'in emlak sektörünün geleceğini de derinden değiştirecek.
03
Emlak piyasası ilk yarısı
1998'de konut piyasası reformunu bir başlangıç noktası olarak ele alan Çin'in gayrimenkulleri 20 yıl geçti.
Geçtiğimiz 20 yıl içinde Çin ekonomisi patlama yaşadı, sakinlerin geliri artmaya devam etti ve yaşam kalitesi artmaya devam etti. Bu, tüm gayrimenkul endüstrisinin refahına yol açarak bir dizi önemli Fortune 500 şirketi yarattı ve emlak geliştiricileri en zenginler arasında yer aldı.
Bunun arkasında, aşırı para ihracı faktörleri ve elbette çeşitli sorunlar var, ancak son tahlilde, ekonomik büyüme temettü, demografik temettü ve kentleşme temettü, emlak piyasasının ilk yarıda devam eden refahı için temel destektir.
Hızlı ekonomik büyümeyle birlikte, tüm toplumun ekonomik hacmi ve refahı sürekli artmakta ve bu da doğal olarak konut gibi sabit varlıklara olan talebi yönlendirmektedir. 1978'den 2018'e kadar Çin'in GSYİH'si 364,5 milyar yuan'dan 90 trilyon yuan'a yükseldi, ekonomik ölçek 200 kattan fazla genişledi ve ortalama yıllık büyüme oranı% 9,5'e ulaştı.Bu emlak piyasası için en temel destektir.
Aynı zamanda, demografik temettü ekonomik gelişme ve emlak piyasası refahı için güçlü temettü desteği sağlar.
Japonya'da 1950'lerin ve 1960'ların bebek patlaması 1970'ler ve 1980'lerdeki emlak patlamasına katkıda bulundu. Çin'de nüfus 1970'lerden 1990'lara kadar doğdu ve bu, Çin'in "bebek patlaması" kuşağı olarak kabul edilebilir.
25-40 altın çağı perspektifinden ev satın almak için 1998'den 2018'e kadar olan dönem bu döngü ile örtüşüyor.
Kentleşmenin getirisi, nüfusun büyük mekansal göçüne odaklanıyor.
Kırsal nüfus şehirlere giriyor, genç nüfus büyük şehirlerde yoğunlaşıyor ve yüksek eğitimli nüfus birinci ve ikinci kademe şehirlerde toplanıyor.Bu en iddialı nüfus göç hareketi, Çin şehirlerinin rekabetçi ortamını önemli ölçüde değiştirdi ve konut fiyatlarındaki bölgesel farklılıklar üzerinde daha derin bir etkiye sahip.
1953'te Çin'in kentleşme oranı sadece% 13.3'tü ve 1982'ye kadar, 30 yıl sonra sadece% 20.9'du. 1982'den 2018'e,% 20,9'dan% 59,58'e, neredeyse üç katına çıktı.
Kırsal alanlardan pek çok insan şehirlere taşınıyor ve bu kadar çok insan ülke çapında taşınıyor, bu da kaçınılmaz olarak emlak piyasasının refahını ve gelişimini yönlendirecek.
Emlak piyasasının ikinci yarısı
Bugün, bu temettüler yavaş yavaş yok oluyor.
Ekonomi şimdiden yeni bir normale girdi, nüfusun doğum oranı düşüyor, aşırı para arzının politika etkisi de düşüyor ve sakinlerin borçlarının enflasyonunun sindirilmesi için zamana ihtiyacı var ve kalan tek temettü kentleşme.
Söylemeye gerek yok, ekonominin, demografik durumdaki düşüşün ölümcül bir etkisi var.
Bugün karşı karşıya olduğumuz demografik durum, sadece doğum oranının yeni bir düşük seviyeye inmesi değil, aynı zamanda iş gücü ve istihdam edilen nüfus azalmaya başlarken yaşlanan nüfus artıyor.
İstatistikler, ülke genelinde çalışan sayısının 2018 sonunda 775,86 milyon olduğunu, bu rakamın 2017 sonunda 776,4 milyondan düştüğünü, ancak bu 1961'den bu yana ilk düşüş olduğunu gösteriyor.
Çalışma çağındaki nüfusa gelince, düşüş daha erken oldu. 2013 yılı sonunda ülkedeki çalışma çağındaki nüfus (16-59 yaş arası) 105,82 milyondu. 2018 sonunda çalışma çağındaki nüfus 89.729 milyona düşürüldü, bu da yıllar içinde 100 milyondan fazla kişi sürekli bir düşüş gösterdi.
65 yaş üstü nüfus, 2008'de 110 milyondan 166 milyona çıktı. 10 yılda 56 milyon kişi arttı.
İlerledikçe ve geri çekildikçe, patlama çağında yaratılan varlık balonunun yönetimi devralacak kadar insanı olmayacak.
Pek çok geliştiricinin takıntılı olduğu ve emlak piyasasının geleceğini meşrulaştırmak için kullandığı kentleşmeye gelince, aslında, yarıdan sonra, gelecekteki alan gittikçe daha sınırlı hale geliyor.
Veriler, Çin'in 2018'deki şehirleşme oranının% 59,58 olduğunu ve bu oran% 70 şehirleşme oranı tavanına giderek yaklaştığını gösteriyor. Genel olarak kentleşme oranının% 30'dan% 70'e çıkarılma sürecinin hızlı ekonomik gelişmenin altın bir dönemi olduğu ve gayrimenkul piyasasının refahına verilen desteklerden biri olduğu düşünülmektedir.
Sakinlerin giderek artan borçlarını da görmezden gelmek imkansızdır, bu da sindirimi zaman alacaktır.
2018 sonu itibariyle, ulusal gayrimenkul kredisi bakiyesi, yıllık% 20 artışla 38,7 trilyon yuan oldu ve GSYİH'ye oran% 43'e kadar yükseldi. Başka borçlar da eklerseniz, tüm hanehalkı sektörünün kaldıraç oranı% 50'yi aşıyor.
Bu rakam yine de gelişmiş ülkelerinkinden daha düşük. Ancak 2008 yılında, hanehalkı sektörü kaldıraç oranı yalnızca% 18 idi, bu on yılda üç katına çıktı ve büyüme oranı birçok gelişmiş ülkeyi aştı.
Açıkçası, çok az cüzdan kaldı, hanelerin kaldıraç oranını artırma alanı ciddi şekilde yetersiz ve emlak piyasasının iyileşmesi gerekiyor.
İkinci yarı şansı
İkinci yarıya giren emlak piyasası, emlak piyasasının artık fırsatlara sahip olmayacağı anlamına gelmez, ancak ilk yarı ile karşılaştırıldığında, riskin fırsattan daha büyük olduğu ve kesinliğin belirsizlikten daha büyük olduğu anlamına gelir.
Ekonomiyi canlandırmak için gayrimenkul ihtiyacı, araziye finansal bağımlılık ve finansal riskleri önlemek nedeniyle, emlak piyasasının ikinci yarısında, bir çöküş bir yana, konut fiyatlarında büyük dalgalanma olasılığı düşüktür. Aksine, yüksek konsolidasyon ve hatta uzun vadeli şoklar daha olasıdır.
Açıkçası, büyük balık ve etin altın çağı sona erdi ve arabaya koşma ve çılgınca artan kaldıraçtan oluşan önceki oyun modası geçti.
Lütfen elinizdeki paraya değer verin ve kaldıraç oranınızı fark gözetmeden artırmayın.
