Emlak piyasası düzenlemesi beşinci tura girdi, neden konut fiyatları alınmadı?
Yazar | Kaifeng
Kaynak: kendi evi, izinsiz çoğaltılması yasaktır
Son zamanlarda Hangzhou, Wuhan, Chengdu ve diğer yerler emlak piyasası düzenlemelerini yükseltti ve ev satın almak politikada yeni bir standart haline geldi.
Ekim 2016'dan bu yana, iki yıldan kısa bir süre içinde, emlak piyasası düzenlemesi beşinci tura ulaştı.
Beş tur düzenleme altında, Satın alma kısıtlaması, kredi kısıtlaması, fiyat kısıtlaması, satış kısıtlaması, piyango Hepsi eşi görülmemiş kontrol çabalarıyla savaşa girdi. Bununla birlikte, bazı şehir konut fiyatları haricinde, çoğu şehirdeki konut fiyatları kontrol edilmemiştir.
Tarihin en katı düzenlemesinin birinci yıldönümünde, hangi şehirlerde konut fiyatları gerçekten düştü? "Makalede, resmi istatistikleri üçüncü taraf verileriyle, birincil ve ikincil konut verileriyle karşılaştırarak, Pekin, Xiamen, Tianjin, Şangay ve Xiamen dahil olmak üzere yalnızca beş şehirde önemli düşüşler yaşandı ve düşüşler, son iki yıldaki artışlara kıyasla önemsizdi.
Düzenleme çok sıkı, konut fiyatları neden hala aynı?
1 İki yıl ve beş tur düzenleme, bir tur bir turu geçiyor
Emlak piyasasının düzenlenmesi sürekli bir yama sürecidir.
İlk düzenleme turu Ekim 2016'da başladı. O yıl birinci ve ikinci kademe sıcak şehirlerde konut fiyatları 2015'in durgunluğundan değişti ve konut fiyatlarında keskin bir artış oldu.
Böylece Kasım ayı civarında Pekin, Şanghay, Guangzhou, Shenzhen, Hefei, Xiamen, Wuhan, Nanjing, Suzhou ve Hangzhou tarafından temsil edilen birinci ve ikinci kademe şehirler toplu olarak emlak piyasası kontrol politikalarını uygulamaya koydu ve satın alma kısıtlamaları temel bir konfigürasyon haline geldi.
Bu, emlak piyasası döngüsünün bu turundaki büyük ayarlamaların ilk turu Hepimizin bildiği gibi, Shenzhen'in istatistiksel istikrarının yanı sıra, diğer yerler temelde hareketsizdir.
İkinci düzenleme turu Mart 2017'de başladı. Her yıl bu dönemde emlak piyasasının aktif dönemi, Pekin, Guangzhou ve diğer yerlerde günde bir fiyat, panik tarzı evlerin yağmalanması yeniden ortaya çıkıyor. Sonuç olarak, birçok yer ayarlamalarını yükseltti.Ayrıca artan satın alma kısıtlamalarına ek olarak, ev ve kredilere abone olmak ve ikinci evler için peşinat oranını artırmak gibi geleneksel yöntemler de savaşa girdi.
Politikaların sıkı kontrolü altında, Pekin'in emlak piyasasındaki patlama geçici olarak durduruldu ve bir yıl sonra Pekin'in konut fiyatları yaklaşık% 10 düştü. Diğer şehirler temelde pek etkilenmedi.
Üçüncü düzenleme turu, 2017'nin başından itibaren neredeyse tüm birinci ve ikinci kademe şehirleri kapsayan fiyat kısıtlamasına başvurdu.
Sözde fiyat limiti, hükümetin yeni evler için rekor bir kılavuz fiyatı belirlediği anlamına gelir.Tüm yeni mülkler kılavuz fiyattan satılmalıdır.Fiyat, kılavuz fiyat aralığından yüksekse, çevrimiçi işaret verilmeyecek ve hatta satış öncesi yeterlilik verilmeyecektir.
Açıkçası, fiyat limiti sadece istatistiksel bir oyundur. Fiyat sınırlayıcı düzen altında, konut fiyatları istatistiksel olarak kontrol ediliyor gibi görünüyor, ancak yin ve yang sözleşmeleri daha yaygın hale geldi, konut fiyatları istikrarlı bir şekilde yükseldi ve konut sakinlerinin düşmek yerine ev satın alma yükü arttı.
İlk üç düzenleme turunun hiçbir etkisi olmadığını gören dördüncü düzenleme turu yeni bir yöntemle ortaya çıktı: satış kısıtlaması.
Herkes hala Eylül 2017'de bir gecede Chongqing, Changsha, Nanchang, Guiyang, Nanning, Shijiazhuang, Xi'an ve Wuhan'daki 8 şehrin düzenlemelerini aynı anda yükselttiğini hatırlıyor. Bunların arasında 6 şehrin satış için kısıtlandı ve satış süresi 2-5 yıldı. Beklemiyorum.
O yılın Aralık ayına kadar, ülke çapında yaklaşık 50 şehir emlak piyasasında satışlara ve dondurulmuş konutlara kısıtlamalar getirdi.Bu, emlak piyasasının "kilitlenme" çağına resmi girişini işaret eden emlak piyasası düzenlemesinin tarihinde ilk kez oldu.
Kilitlenme, yeni disklerin likiditesini azaltabilir ve spekülatif emlak spekülasyonunu azaltabilir, ancak yine de piyasa duyarlılığını hafifletmeye yardımcı olmaz.
Sonuç olarak, beşinci düzenleme turu, bir ev piyangosu satın almaya başlar.
2018'in başında Hangzhou, Chengdu, Wuhan, Şangay, Nanjing ve diğer şehirler gibi şehirler, görünüşte çay ücretlerinin ve yin ve yang sözleşmelerinin çoğalmasını engellemek için ev piyango satın alma yöntemini başlattı.Aslında, piyango ve fiyat limitinin birleşimi yeni bir arbitraj oyunu yarattı. . (Daha fazla bilgi için lütfen "Bir ev satın almak için çok şey var ve emlak piyasası yeni bir arbitraj dönemine giriyor mu?")
2 Emlak piyasası düzenlemesinde neler değişti?
Nisan 2018'de bugün ayakta, temelde bu döngüdeki emlak piyasası düzenlemesinin beş turunun kapsamlı bir değerlendirmesini yapabiliriz.
Bu beş tur emlak piyasası düzenlemesi ne getirdi?
Bunlardan biri yin ve yang sözleşmelerinin yaygınlaşması. Sözde yin ve yang sözleşmesi, hükümetin fiyat limitinin altındaki fiyat limitini karşılayan bir ev satın alma sözleşmesi ve geliştiricinin özel olarak eklediği bir dekorasyon sözleşmesidir.
Örneğin, belirli bir yerdeki yeni bir evin fiyatı 20.000 yuan ile sınırlıdır ve çevredeki ikinci el evler 30.000 yuan'dır. İkinci el bir evin fiyatı ciddi şekilde tersine dönmüştür. Bu nedenle geliştirici, önce 20.000 yuan'lık bir ev satın alma sözleşmesi imzalayarak ve ardından bir 1 imzalayarak çift sözleşmeli bir model benimser Wan'ın yenileme sözleşmesi.
Fiyat bundan daha az değil, ancak yenileme sözleşmesinin kredi süresindeki kısıtlamalar ve peşinat nedeniyle, 3 milyonluk orijinal evin yalnızca 900.000 peşinat ödemesine ihtiyacı var. Sonuç olarak, çifte sözleşme kapsamında, satın alma sözleşmesinin peşinatı (2 milyon) 600.000, dekorasyon sözleşmesinin peşinatı (1 milyon) temelde 500.000'den fazla ve kredi döngüsü daha kısa, toplam peşinat çok arttı ve konut sakinlerinin ev satın alma yükü azalmayacak. Sayaç artışı.
İkincisi, çay ücretleri, ocak ücretleri ve arka kapılar sürekli yükseliyor. Bu, fiyat limiti ve çevrimiçi piyangonun sonucudur. Fiyat limiti, ev fiyatlarını normal piyasa fiyatından daha düşük tutar ve çevrimiçi piyango açık ve şeffaf değildir. Bu, aracılara çalışma alanı sağlar. Çay maliyetleri, arka kapıyı kullanmaya eşdeğer olan yüz binlerce yuan olabilir. Bunun fiyatı, piyasa fiyat farkını telafi etti ve alıcılar bunu pek kolaylaştırmadı.
Üçüncüsü, panik tarzı ev soygunlarının tekrarı. Ev kapma, piyasa çılgınlığının tepkisidir.Emlak piyasasının düzenlenmesi başlangıçta piyasa duyarlılığını hafifletmeye yardımcı oldu, ancak fiyat limiti ve piyango satın alma kombinasyonu, evin yeni bir arbitraj oyunu satın almasına neden oldu. Piyango yeterince açık değilse, sonuç bir çay selidir; piyango yeterince açıksa, sonuç bir arbitraj oyunudur.
İlk elden konut ve ikinci el konut fiyatı tersine döndü ve yeni konut fiyatı sınırlı, bu da satın aldığınızda kazancınıza eşdeğer. Bu nedenle, sadece piyasa duyarlılığını dengelemekte başarısız olmakla kalmadı, aynı zamanda yeni bir yağma dalgası da yarattı.Nanjing, Chengdu ve diğer yerlerde on binlerce insan sık sık evlerini soydu.
Dördüncüsü, daha fazla yaralanmaya ihtiyacım var. Aslında, satın alma ve krediler üzerindeki kısıtlamalar, satışlardaki kısıtlamalar ve ev satın alma piyangosu ne olursa olsun, hepsi spekülasyonu frenliyor ve katı talebi koruyor. Bununla birlikte, fiyat kısıtlamaları ve çevrimiçi imzalamadaki kısıtlamalar altında, peşinat oranı giderek yükseliyor. Tam ödemeli bir ev satın almak birçok yerde ana akım haline geldi. Sadece% 30 peşinat yeterliliğine sahip olmak gerekiyor, ancak bu daha da karşılanamaz. Konut fiyatlarında ince ayar yapılsa bile, artan mortgage faiz oranları ile birleştiğinde, bir ev satın almanın genel yükü düşmek yerine artacaktır.
Beşinci, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler büyümeyi teşvik etmek için reformdan vazgeçti. Sözde sundurma reformu aslında eskinin yıkılması ve yeninin inşasıdır.Eski yıkılır, bu da doğal olarak yeni konut talebi yaratır. Geçmişte yeniden yerleşim temelde yerinde yapılıyordu ve bu ihtiyaçlar yerinde çözülüyordu.Son iki yılda, parasal tazminat kavramı ortaya atıldı. Parasal sübvansiyonlar yerinde yeniden yerleşimin yerini aldı ve çoğu küçük şehir için ana tercih haline geldi. Büyük ölçekli yıkım ve büyük ölçekli inşaat talebi yarattı ve elinde para var, konut fiyatlarını nasıl yükseltemez?
3 Düzenlemeden daha önemli olan nedir?
Geçtiğimiz 20 yılda, konut fiyatlarının düzenleme turları arasında yükselmeye devam edebilmesinin en temel nedeni, Düzenleme, istikrar, katılık, uzun vadeli etkinlik ve kararlılıktan yoksun, birden çok hedef arasında gidip geliyor olmasıdır. (Daha fazla bilgi için lütfen "Emlak Piyasasının 20 Yılda Düzenlenmesi ve Kontrolü için Yol Haritası: İki Yıl Sıkı İki Yıl ve Üç Yıl Rahatlama, Sadece Ev Fiyatları Yükseliyor")
Bir yandan, emlak piyasasında önemli bir ayarlama olduğu sürece, kontrol politikalarının iptali temelde zımnen onaylanmıştır. 2014 yılında emlak piyasası soğukken Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen dışındaki tüm şehirler satın alma kısıtlamalarını iptal etti.
Bu nedenle piyasa, düzenleyici politikalara ters tepki göstermiştir.Çoğu insanın gözünde, aşırı regülasyona tabi olan herhangi bir şehir, sadece pazarın güçlü olduğunu gösterebilir, ancak pazara girişte daha aktiftir. Aynı zamanda, birçok kişi düzenleyici politikaları yalnızca kısa vadeli önlemler olarak ele alır ve davranışlarını buna göre ayarlamaz.
Düzenlemeye güven eksikliği en büyük sorundur.
Öte yandan piyasanın spekülasyonlarla dolu olduğu doğru ama spekülasyon gerçeğe dönüşecekse çevre tarafından desteklenmesi gerekiyor, parasal ortam ve kredi ortamı esastır. Geçtiğimiz birkaç yıl içinde muazzam miktarda para serbest bırakılması, son birkaç yılda kredi gevşemesi ve emlak piyasasına çeşitli tüketici kredileri ve nakit kredilerin "desteği" olmasaydı, bu dalgalanma gerçekleşmezdi.
Açıktır ki, yalnızca parasal ve kredi ortamları değiştiğinde, konut piyasası duyarlılığı temelden tersine dönecektir.
Aslında, risk önleme ve azalan temel ekonomik tutum haline geldi, emlak piyasasındaki coşku azalıyor ve yüksek riskler giderek daha ihtiyatlı hale geliyor.
Politikalar tekrarlanmadığı sürece, yeteneklerin yerleşmek için kullanılması gibi gizli satın alma kısıtlamaları için fırsatlar verilmez ve ev satın alma gibi araçlar tekrar tekrar duyguları canlandırmak için kullanılmaz, o zaman piyasa tamamen stabilize edilebilir.
Bu sadece her düzeydeki karar vericilerin istekli olup olmadıklarına bağlıdır.
