Xi'an Arazi Pazarı Endişe Ediyor
PART1- İnce Cilt Xi'an
Xi'an konut fiyatlarını destekleyen şey nedir? Birçok ev alıcısı "arazi fiyatı" nı belirleyecektir. Xi'an'da arsa fiyatının çok yüksek olduğuna ve konut fiyatlarının yükselmesine neden olduğuna inanılıyor.
Xi'an şehri için, Xi'an'daki arsanın fiyatı gerçekten yükseldi. 2015'in ilk yarısında, 1612,43 mu işlem alanı, 4,628,94 milyon yuan işlem değeri ve yalnızca 2,870,800 yuan / mu ortalama işlem fiyatı ile işletme arazisi için 29 işlem yapıldı.
Xi'an, 2018'in ilk yarısında, dönüm başına ortalama 3,2 milyon yuan işlem fiyatı ile 9.023 dönümlük bir işlemle, işletme amaçlı 9.165 dönüm arazi tedarik etti. Bu hala yayılma arazisinin bir kısmını ekliyor ve hükümet platformu da araziyi alıyor, aksi takdirde ortalama fiyat% 9,6 artmak zorunda kalacak.
Bununla birlikte, 13.000 / metrekare şehirlerin ulusal konut fiyatına göre (Nisan 2018'de 141 büyük şehir Büyük Veri Evi Fiyat Endeksi (BHPI) medyan ekranı), Xi'an arazi fiyatları Haikou, Nanning, Quanzhou ile karşılaştırıldığında hala nispeten ucuz. Xi'an'daki arazi fiyatları Jinhua gibi yerlerde hala çok düşük.
Örneğin, Zhejiang Jinhua'nın GSYİH'si sadece 387 milyar yuan, nüfus sadece 5.56 milyon ve ev fiyatı 13194 yuan / m2 iken taban fiyatı 2160-13250 yuan / m2'ye ulaştı. Tipik un, ekmekten daha pahalıdır.
Ama itiraf etmeliyiz ki bu "Tik Tok Şehri", arazi piyasasının yardımıyla hakların yeniden kazanılması ve asma operasyonlarının oluşturulması ile kara pazarını harekete geçirdi.Yongxingfang'daki şarap kasesi yere atıldı ve yanıyordu.
PART2- Arazi arz kesintisi
Xi'an, üst düzey talepler karşısında, yetişmek için örtbas ediyor, pek çok etkinlik yapıyor, çok sayıda slogan atıyor ve ayrıca "yetişmeyi ve geçmeyi" öneriyor, konferanslarda ve toplantılarda konuşmalar yapıyor, her fırsatta Chengyu'yla karşılaştırıyor ve Hangzhou'yu sırtına koyuyor.
Her yıl "yeni birinci kademe" şehirleri değerlendiren, kendi lehlerine oy kullanan bazı kurumlar da var ve Xi'an sürekli olarak listede yer alıyor. Xi'an halkı bile, Xi'an'ın ilk üç yıl içinde neredeyse yıkılacak kadar ağır yaralandığını neredeyse unutmuşlardı (referans: Xi'an konut fiyatları ne zaman yükseldi?). Şimdi biraz daha enerjik olduğuma göre, kararımı "Uluslararası Xi'an" olarak belirlemeli ve "ilçe merkezi Xi'an" ın görüntüsünü unutmalıyım.
2015 yılında, Pekin'deki Beşinci Çevre Yolu'nda 60.000'den fazla, Shenzhen Lanshan Qianhai'de 50.000'den fazla ve Chengdu'da sadece 10.000 ile ülke genelinde konut fiyatları yükseldi. 2015'in sonundan sonra, Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen gibi dört birinci kademe çekirdek şehir "lüks konutların ilk yılına" girdi (Guangzhou "fırsat şehri" olarak yorumlanır) ve diğer güçlü ikinci kademe şehirler de aynı şeyi yaptı.
Xi'an'ın ekonomisi gerçekten kötü olduğu için, Xi'an'ın yalnızca 2016'da tamamen yükseldiği düşünülüyordu. O sırada şehrin güneyindeki konut fiyatı 8.000'den fazla değildi ve konut fiyatı henüz aceleye gelmedi, ancak satın alma limiti aslında 2016'nın son haftasında kısıtlandı!
O zamanlar en fakir yer Xi'an'dı. Dış dünyadan çok gürültü geliyordu ve buna "lahana" deniyordu. Yerel medyanın oybirliğiyle "Xi'an satın alma kısıtlamalarına uygun değil" sloganı vardı. Bir düşünün, ekonomisi kötü, ekonomik desteği olmayan bir şehir, satın alımları sınırlamaya cesaret eden, sadece Xi'an'ın bir kültüre sahip olması için mi güveniyor?
Ancak, Xi'an halkının şüphelerine, birinci kademe şehirlerin satın alma kısıtlamalarına, güçlü ikinci kademe şehirlerin yükselişi tamamen yatay olarak takip etmesine rağmen, sermaye piyasasının bu kadar mantıksız olmasını beklemiyordum, Xi'an bunun yerine fon dalgasını aldı ve yükseldi.
Buna karşılık, arazi piyasası tamamen daraldı, arsa oranı sıkıştırıldı ve Xi'an konut fiyatları düşmek yerine yükseldi. Eyaletin Xi'an'a bir bahçe şehri inşa etme çağrısına ek olarak, Xi'an sadece arazi miktarını değil aynı zamanda taban alanı oranını da azaltacak. Sonuç olarak, bazı büyük emlak şirketleri nihayet iyi bir yere sahip oldular ve sonunda TOP serisini tanıtabilirler.
Resmi kalibreye göre, arazi piyasasını daraltmanın nedeni kara kutu operasyonunu durdurmak ve gri faiz zincirini bloke etmektir. Referans olarak, geçmişte arazi tahsisi, yasadışı iş yeri değişikliği, yasadışı arazi işgali ve inşaat vb. Xi'an'da birçok soruna neden oldu. En bariz nokta, Xi'an'daki arazinin düşük fiyatlara işlenmesi ve arazinin büyük bir kısmının insanlar tarafından istiflenmesi.
Ancak ilaç üç nokta zehirlidir ve üçüncü halkada daha az yerleşim alanı vardır. Sonuç olarak, ana kentsel alandaki arazi kıtlığı nedeniyle kara kralının nihayet geldiği bir sahne gördük.
Bir dizi zincir reaksiyonu gördük: Konut piyasası tüm yol boyunca ilerliyor ve Xi'an emlak piyasası "satın alma kısıtlaması, kredi kısıtlaması, satış kısıtlaması, fiyat kısıtlaması ve kurumsal satın almalarda kısıtlama" olarak adlandırılan "beş sınırlı döneme" girdi.
PART3-Kısmi Kapı Kara Kralı
2013'ten beri, Hailiang Xifeng Road "Total Price Land King" (toplam fiyat 1 milyar yuan) ve Yuehui "Commercial Land King" (24.66 milyon yuan / mu) 2014'ten beri, Xi'an arazi piyasası uzun süre sessiz kaldı.
2016 yılında 9 No'lu Qunxian Yolu, Rongchuang Jinye Yolu, Poly Ai Shangli, Fengcheng 6. Yol, Yannan 2. Yolu ve diğer projelerin kapsamlı arazi fiyatı mu başına yaklaşık 10 milyon yuan idi.
2017'de Xi'an'ın "kara kralları" aslında biraz inanılmazdı ve nispeten popüler değillerdi. Sunac'ın çok yüksek fiyatı dışında, Doğu İkinci Çevre Yolu üzerindeki Hujiamiao Shaanxi Havaalanında bulunan diğer kara kralları nerede? Üçüncü halkanın ötesinde, dördüncü halkanın bile ötesinde! Country Garden ve Fengdong Landlord, ringin dışında. Sadece çevrenin yüksek kalitesi ve eşsiz yetenek kaynakları yüzünden mi?
Aşağıdakiler, Xi'an'daki (China World Consulting) konut mülklerinin birim fiyatlarının 2017 sıralama listesidir. :
Xi'an'daki kara kralı neden Daming Sarayı'nda değil ve neden yüksek teknolojili çekirdek bölgede değil? En kötüsü Zhangba Yolu'nda olmalı, değil mi? Ancak bu retorik sorular, sonunda gerçekler tarafından açıklığa kavuşturuldu.
2017'de Xi'an'daki arazi piyasası patlama yaşıyordu ve transfer ücreti 2016'dan iki katından fazla arttı. Xi'an, mevcut varlıkları yeniden canlandırmak için, kalsiyum takviyesi olarak kabul edilen arazi çalışması için lider bir grup kurdu.
Beş toplantı ve iktidarın yeniden başlaması, kademeli olarak mevcut duruma yol açtı. Ana şehirde arazi yoktu ve her toprak parçası fahişti; yeni bölgedeki arazi arzı Xixian ve diğer kasabalarda yoğunlaştı ve çok sayıda topçu ateşi vardı.
PART4-Çiçekleri geçirmek için davul çalma
Arazi piyasası böylesine sürekli bir zirve istiyorsa, aşırı gerileyen sadece arazi potansiyeli değil, daha da önemlisi emlak girişimleri devam edemiyor. İki milyondan dört milyona kadar beyninizi kullanabilirsiniz; ama iki milyondan sekiz milyona kadar güçlü olmalısınız. Aksi takdirde, cesurca ve gayretle bir süre tazelenmek isterseniz, ancak aniden ölürsünüz.
Xi'an'daki arazi pazarı zaten çok kötü durumda. Üçüncü çevre yolundaki arazi en büyük 30 emlak şirketi için bile mevcut değil. Sadece aşırı derecede pahalı değil, aynı zamanda tamamen güvenilmez. Arazinin fiyatı genellikle 10 milyon dönümden fazla. Changning Palace City reformu bile, gerçekten çok hızlı yükselen on milyon dönümlük arazi istemeye cesaret ediyor.
Uyarılar: Xi'an Howeizhai Kavşağı Tren Yolu
2015'teki arazi piyasasını hatırlıyor musunuz? Sadece iki veya üç milyon dönüm arazi ve şimdi fiyat üç katına çıktı!
Şimdi bu durum, Shaanxi'nin kuzeyindeki kömürle çalışan fırınlar gibidir. Arazi satın almak maliyeti saymaz. Bir sonraki ev olduğu sürece, çiçekleri tüm yol boyunca davullayıp yayan ve nihayet aniden sona erer.Projeyi alan kişinin yeterli parası olduğunda veya bir sonraki evi olmadığında proje patlayacak.
Bir meta olduğu sürece, bir fiyat olmalı ve zirve yapmadan yükselmeyecektir. Piyasa döngüsü yukarı doğru ise, arazi edinimi riski düşüktür; eğer piyasa döngüsü aşağıya doğru ise, yüksek bir noktada arazi edinimi sıkışıp kalacaktır.
Daha yakından bakın: Bazı büyük ölçekli emlak şirketleri dikkatlerini diğer şehirlerin ve çevre ilçe ve ilçelerin yeni bölgelerinde arazi edinimine odakladılar Ana kentsel alanda arazi mevcut olsa bile, sipariş almaya pek hevesli değiller. Sadece ilk başta nispeten dar olan bazı tanınmış şirketler ve bazı sıra dışı, bilinmeyen ve bilinmeyen şirketler sipariş alır.
Doğru döngüye adım atarak arazi elde etmek şu anda en iyi çözüm ve aynı zamanda arazi edinimi hakkında düşünmenin başlangıç noktasıdır.Arazi varken acele etmeyin.O elin siyah mı beyaz mı yoksa beyaz eldiven mi olduğunu biliyor musunuz?
