Emlak piyasasının 3 dayanak noktası sarsılıyor mu? 280 milyon "kalabalık", Mart "vurgu"
Emlak sektörünün geçtiğimiz birkaç yıl içindeki trendine bakıldığında, 2000 yılında ülke genelinde gayrimenkul satış alanı sadece 100 milyon metrekare idi. 2010 yılında ulusal satış alanı 1 milyar metrekareye ulaştı ve bu 10 yılda 10 kat arttı.
2019 yılı itibariyle bu rakam 1,7 milyar metrekare oldu, yani emlak piyasası büyüklüğü 20 yılda 17 kat arttı.
Bu kadar çok ev sattıktan sonra neden hala kendimi yeterince hissetmiyorum? Üç neden var.
1. Demografik temettü altında kentleşme.
2000'den 2010'a kadar, Çin'in şehirleşme oranının ortalama yıllık büyüme oranı% 1,4 oldu, 2010'daki şehirleşme oranı% 1,6 arttı ve 2010'dan 2018'e ortalama yıllık büyüme oranı% 1,2'ye düştü.
İstatistikler, kentleşme oranının 2018'de% 59,58'e ulaştığını ve 2030'da% 70-% 80'e ulaşabileceğini gösteriyor.
Düzenli bir insan akıntısı şehre geliyor, okula gitmek, çalışmak ve yaşamak zorundalar ama okul bölgeleri ve sosyal güvenlik için ön koşul bu şehirde bir ev satın almak.
2. Gayrimenkul, para birimi "rezervuarı" görevi görür.
Gayrimenkul neden tüm toplum tarafından en güçlü takdir beklentileriyle tanınır? Neden sermaye piyasası, büyük emtialar, nakit tasarrufları olmasın?
Cevap basit: gayrimenkul, kredi teminatı görevi görür.
Bireyler için gayrimenkul, servet elde etmek için en iyi varlıktır.Her şehir için gayrimenkul, arazi satışlarından elde edilen geliri destekler ve arazi fiyatı, yerel tahvil ve kredilerin ipotek ihracı için önemli bir araçtır.
Buna dayanarak, tüm toplumun para birimi son birkaç yılda emlak piyasasına akmaya devam edecek.
Ekonomist Li Xunlei'nin 1980 yılında yayımladığı verilere göre M2200 milyardan azdı. 1990 yılında M2 ölçeği 1.53 trilyona, M2 ölçeği 13.5 trilyona ulaştı. Bugün M2150 trilyonu aştı.
Dolaşımdaki bu para birimlerinin çoğu gayrimenkule aktı, bu "rezervuar" ın işlevidir ve gayrimenkul genişlemesinin itici güçlerinden biridir.
3. Gayrimenkul sektörü yüksek oranda kaldıraçlı, finansallaştırılmış ve yüksek ciro modelidir.
Son birkaç yılda, konut fiyatları fırladı, geliştiricilerin bakış açısına göre, ev ne kadar hızlı inşa edilirse, o kadar çok para kazanılır.
Hemen hemen tüm emlak şirketleri, hızlı bir şekilde arazi edinme ve inşaata başlama stratejisini izler.Emlak satış öncesi koşulları karşıladığı sürece, satış departmanı daha güzel, emlak danışmanları daha üst düzeydir ve topluluk orada yavaşça inşa edilir.
Sürekli olarak arazi edinme ve ev satma, konut fiyatları ne kadar hızlı yükselirse, emlak işletmelerinin ölçeği o kadar şiddetli olacaktır.
Bununla birlikte, hızlı genişlemenin temeli, geliştiricilerin yüksek borçları ve ön satış sistemi üzerine kuruludur ki bu, gayrimenkul ve yiyecek-içecek, kültür turizmi ve imalat sanayileri arasındaki en büyük farktır.
Bununla birlikte, 2020 yılına kadar, kentleşmenin üç "dayanak noktası", para rezervleri ve yüksek ciro "kırılmaya" başladı gibi görünüyor.
Kentleşme açısından nüfusun stok yapısına girdiğini, nüfusu 3 milyonun altında olan şehirlerin açıldığını görüyoruz.Yaşlanmanın hızlanması kaçınılmaz. Emek çağı nüfusu düşüş eğiliminde. Üç yıllık aralığa ulaşılamıyor.
Para birimi açısından, ekonomist Jiang Chao'nun 2018'den 2019'a kadar yayınladığı verilere göre, M2'nin büyüme oranı, önceki ortalama yıllık büyüme oranı olan% 15'e kıyasla yaklaşık% 50 düşüşle karşılaştırıldığında, art arda iki yıl boyunca% 10'un altında kaldı. Geçmişte olduğu gibi gayrimenkulün içine akıyor.
Yüksek cirolu modele gelince, son iki yıldaki iflas etmiş konut şirketlerinin sayısından artık çalışmadığı görülmektedir.
2019 yılında ülke çapında iflas eden gayrimenkul şirketlerinin sayısı 525'e ulaştı. Medyaya göre 2020'ye girdikten sonra şubattan günümüze toplam iflas eden müteahhit sayısı 20, yani ortalama olarak her gün 2 gayrimenkul şirketi iflas ediyor.
Bu yüksek hızlı genişleme modelinin oynanamamasının nedeni, büyük ölçüde, konut satışlarının tahsilatında bir "kesintiye" ve nihayetinde "iflasa" yol açan son kargaşanın etkisinden kaynaklanıyor.
Emlak piyasasının 2020'de karşılaşacağı gerçek budur. Gayrimenkulün üç "dayanak noktası" zaten güvenilmezdir ve bu on trilyondan fazla pazara gölge düşüren ani bir kısa vadeli şok asla meydana gelmemiştir. .
Tabii ki bu durum sonsuza kadar sürmeyecek, fabrikanın inşaata başlaması, ipoteğin geri ödenmesi gerekiyor ve insanların yemek yemesi gerekiyor.Sadece nüfus yeniden akmaya başladığında satış departmanı yeniden açılabilir.
Örneğin 280 milyon kişinin artmasıyla herkes dönüş yolculuğuna başladı.
Ulaştırma Bakanlığı Karayolu Bilimi Enstitüsü'nün büyük veri ekibi, 30 Ocak - 18 Şubat arasında Bahar Şenliği'nin ikinci yarısı olduğunu belirterek, bu 20 günde ülkenin bölgeler arası nüfus akışı yaklaşık 142 milyondu.
19 Şubat'tan 15 Mart'a kadar bu 25 günde, yaklaşık 145 milyon insan bölgeler arasında taşındı.
142 milyon + 145 milyon yani önümüzdeki ay 287 milyon insan bölgeler arası nüfus hareketini tamamlayacak ve dönüş yolculukları dalgası başladı.
Böylelikle göçmen nüfusun "yerinde" olmasını beklemek en az 20-30 gün sürecek, çünkü bu yıl şaşırtıcı bir yolculuk olacak.
Diğer bir deyişle, Mart ayının sonundaki emlak piyasası "öne çıkan" durumdur. Ancak yukarı akıştaki çelik ve çimento, orta akıştaki inşaat makineleri, satış departmanı ve aşağı akıştaki aracı tamamen çalışmaya başladığında normale dönecektir.
Bu nedenle, 280 milyon insanın sorunsuz bir şekilde işe dönüp dönemeyeceği, özellikle kentleşmenin yavaşladığı, para biriminin artık emlak piyasasına büyük ölçüde akmadığı ve yüksek kaldıraç genişlemesinin sürdürülmesinin zor olduğu varsayımı altında, gayrimenkul için hayati önem taşımaktadır. zor.
Ancak alıcılar için bu iyi bir şey olmayabilir, iki tür insan veya "tuzlu balık ayağa kalkar".
1. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde evi olmayanlar.
Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki konut fiyatları geçtiğimiz yıl düşüş işaretleri gösterdi.
Securities Times'ın istatistiklerine göre 2019 yılında 99 şehrin konut fiyatları düştü, bunların çoğu üçüncü ve dördüncü kademelere dayanıyordu. Bunların arasında Qingyuan, Zhaoqing, Luzhou ve Ziyang'ın konut fiyatları% 10'dan fazla düştü.
Üçüncü ve dördüncü katların geniş tabanı ve çoğu şehirdeki "kıtlık" eksikliği nedeniyle, eğitim, tıbbi bakım, konum ve ulaşım vasattır ve gayrimenkul sahibi olma riski daha yüksektir.
Dahası, çok sayıda vilayet, şehir ve ilçe daha küçük ölçekli geliştiricilerle doludur ve sermaye zincirleri nispeten kırılgandır. Bu dönemde finansman bulmak ne kadar zor olursa, 2020'deki indirim promosyonlarının yoğunluğu o kadar artar.
2. 2018-2019'da ev almayanları geri çekin.
Son birkaç yıldır gayrimenkul trendini birleştiren 2015-2017, emlak piyasasındaki yükselişin ana aşamasıdır ve 2018-2019'da yüksek bir seviye oluşturmuştur.
2015-2017'de bir ev alırsanız, biraz "kar" elde edebilirsiniz. 2018-2019'da bir ev alırsanız, sadece% 20'nin üzerinde artan ipotek faiz oranını ödemek zorunda kalmazsınız, aynı zamanda ev fiyatı da tepede satın alınır.
Yukarıda bahsedildiği gibi, emlak piyasası 2020'de çoklu baskılarla karşılaşacak ve ipotek faiz oranları, satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamalarının da marjinal bir gevşemeye sahip olması muhtemel.Ayrıca, birçok emlak şirketi envanterden kurtulmaya ve geri ödemeye çalışıyor.Bu durumda, borç yok. Hafif, katı bir ihtiyaç ailesi açıkça daha avantajlıdır.
