Şimdi bir ev satın almak, önümüzdeki 10 yıldaki "para büyüme oranından" daha iyi bir performans gösterebilir mi?
1998'deki konut reformundan başlayarak, araca ilk giren ev sahipleri, fark yaratan spekülatörler ve yüksek kaldıraçla ev alan iyileştirme grubu emlak piyasasına karıştı.
Borçlanmaya ve bir ev satın almak için borç almaya cesaret ettikleri müddetçe, gayrimenkul değeri artmaya devam ettikçe, borç daha da azalır, böylece yüksek aylık ödemeleri olan birçok alıcı, aile servetlerini kademeli olarak bir "orta sınıfa" dönüştürür.
Son 20 yılda bir ev satın almadıysanız, bir yandan okul bölgesi ve tıbbi bakımın rahatlığından yararlanamayacak ve yıl boyunca taşınıyor ya da taşınıyorsanız hiçbir güvenlik duygunuz olmayacak.
Öte yandan ev sahiplerinin servetleri genişlerken, bir ev satın almayanlar tüm paralarını araba satın almak, seyahat etmek vb. Tüketime harcarsa mal varlığının küçüldüğü anlamına geliyor.
Yıllar boyunca evsizlerin ev sahiplerini incelikle "desteklediğini" de söyleyebiliriz.
Ancak konut fiyatları durgunlaştığında, gayrimenkul stokları birikmeye başladığında, ikinci el konutların işlem döngüsü uzamaya devam etti ve emlak piyasası borsaya girdikten sonra iyi günler olabilir mi?
Yani 2020'de bir ev alırsanız 10 yıl sonra "zengin ve yağlı" mı olacak? "Döviz büyüme oranını" geçebilir mi?
Aşağıdaki üç açıdan da analiz edebiliriz.
1. Evlere olan talep artacak mı?
Neden bu yıllarda bir ev satın almak için bu kadar büyük bir talep var?
Cevap basit: kentleşme.
20 yıl önce kaç tane yol, demir yolu ve özel araba bekledik? Şehirde kaç tane otobüs ve metro var? Artık bir büyüklük sırası değil.
1980'lerde Çin'in yüzen nüfusu sadece 6.57 milyondu. Şimdi 240 milyon kişiye ulaştı, bu da bunun yaklaşık 40 katı. Bu kadar büyük bir nüfusun şehirlere akın etmesi ile ev satın almak, ev kurmak, okula gitmek ve çalışmak kaçınılmaz hale gelecek. Okul bölgeleri, üçüncü basamak hastaneler ve alışveriş merkezleri kırsal alanlarla ve küçük ve orta ölçekli şehirlerle karşılaştırılamaz.
Uluslararası deneyime göre, gelişmiş ülkelerde kentleşme genel olarak bir sinüs dalgası eğrisinin yükselişine benzer bir süreç, yani "Nassem eğrisi" yaşadı.
İlk dönüm noktası, o zamandan beri hızlı bir gelişme aşamasına giren% 30 kentleşme oranıdır. İkinci dönüm noktası% 70 şehirleşme oranıdır ve ardından şehirlere nüfus akış hızı yavaşlayacaktır.
Kentleşme oranımız 2018'de% 59,58'e ulaştı ve 2030'da% 70'e ulaşacağına dair çok az belirsizlik var.
Bu nedenle kentleşme açısından bakıldığında, önümüzdeki 10 yıl içinde konut alma talebi artacak olsa da, kesinlikle son birkaç yıldaki kadar hızlı değil.
2. Mülk sahipliği maliyeti artacak mı?
Konut sahibi olmanın maliyeti nedir?
Algoritma çok basittir.Yıllık amortisman oranını, sermaye maliyetini, kira getirisini ve konut fiyatı artışını hesaplayın.Yıllık gelir pozitifse, bir ev satın almanın hala karlı olduğu anlamına gelir.
Ekonomist Li Xunlei bir keresinde Şangay'ı örnek alarak ev satın alma maliyetini ülke çapında genişletmek için bir model önerdi.
(1) Şangay'daki durumu örnek olarak ele alırsak, eğer bir gayrimenkul setine sahipseniz, saf konut kullanımından elde edilen yıllık kira geliri sadece% 1,6'dır. Geçtiğimiz yıl, Şangay'ın ev fiyatları artmadı, düştü ve sermaye kazançları kabaca- % 0.4.
(2) Ev satın almanın sermaye maliyeti (ipotek faiz oranı) şu anda en az% 5 civarında ve ayrıca konut amortismanı da var. 5 yıllık bir ev ile 10 yıllık bir ev arasında bir fark olmalı. Ortalama yıllık% 4 amortisman oranına göre, sermaye + amortisman artı Maliyetin% 9'u.
(3) 100 ilin konut fiyat istatistiklerinde% 3 kira getiri oranı,% 5 sermaye maliyeti ve% 4 konut amortisman oranına göre hesaplansa bile geçen yıl şehirlerin konut fiyatlarının yarısından fazlası% 6'nın altında artmıştır. Bu şehirler evlerle para kaybediyor.
Açıktır ki, konut fiyatları sabit veya hafif yükseldiğinde, çoğu şehirde gayrimenkul var ve daha önce olduğu gibi fiyat farkı yaratmayacak.
3. Para gayrimenkule akmaya devam edecek mi?
İstatistikler, Çin'in geniş parası M2'nin, Mart 2003'te 100 trilyon yuan'ı geçtikten 7 yıldan daha kısa bir süre sonra, Ocak 2020'de ilk kez 200 trilyon yuan'ı aştığını gösteriyor.
Bazı uzmanlar, Çin'in geniş para arzı M2'nin son kırk yılda yıllık ortalama% 15 oranında büyüdüğünü ve M2'nin 1998'den 2017'ye kadar 16 kat arttığını buldu.
Bu paranın çoğu gayrimenkule aktı, ev bir "havuz" gibi davranıyor ve objektif olarak fiyatları dengeleme etkisine sahip.
Ancak son iki yıldaki duruma bakarsak, M2'nin yıllık büyüme oranı% 10'a bile ulaşmadı.Kur artış hızı artmış olsa da, merkez bankası ve Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu'nun tekrar tekrar vurgusu altında fonların bankadan geçmesinin zor olduğunu görüyoruz. Gayrimenkulde güven ve dolambaçlı yol gibi kanallar.
Örneğin, Şubat ayındaki LPR fiyat teklifinde, 1 yıllık LPR 10BP düşmüştür ve 5 yıllık LPR yalnızca 5BP düşmüştür. Bu aynı zamanda düzenlemenin tutumunu da göstermektedir: sermaye maliyeti azaltılabilir, ancak bir ev satın alma maliyeti Kurumsal finansman ve kişisel ipotekler için faiz oranları düşmeyecek ve paranın gayrimenkule akması mümkün değil.
Bu üç öncülü anladıktan sonra, bir sonuç çıkarmak bizim için zor değil.
Kentleşmenin darboğazı, döviz büyümesinin yavaşlaması ve artan konut sahipliği maliyeti temelinde, şimdi bir ev satın almak son 20 yılın yörüngesini tekrar etmeyecek. 10 yıl sonra zengin olması pek olası değil. Evler gibi varlıklar "para artışından" daha iyi performans göstermeyecektir.
Yıllık maaşı 15 milyon yuan olan Evergrande Araştırma Enstitüsü baş ekonomisti Ren Zeping, geçtiğimiz günlerde şunları söyledi: Gevşek bir parasal ortamda, gayrimenkul ve arazi fiyatlarının büyüme oranı genel olarak geniş paranın büyüme oranından düşükken, birinci kademe şehirlerdeki gayrimenkul büyüme oranı temelde aynı. .
Ne demek istiyorsun?
Başka bir deyişle, birkaç birinci kademe şehrin çekirdek kentsel bölgelerinde gayrimenkul sahibi değilseniz, hane halkı kayıtlarının, okul bölgelerinin ve hastanelerin azlığı nedeniyle, geniş paranın büyüme oranının altında performans gösterme olasılığınız yüksektir, bu da birçok şehir için, özellikle üçüncü katın altındaki küçük ve orta ölçekli şehirler için önemlidir. Yani bir ev satın almak anlamsız hale geldi.
Ünlü girişimci Cao Dewang da bu sorunun cevabını dolaylı olarak vermek için üç eylem kullandı.
Fuyao Grubu Başkanı Cao Dewang, 20 Şubat'ta küçük ve mikro işletmelerin gelişimini desteklemek için hayır kurumu aracılığıyla 40 milyon RMB daha bağışladı.
Bundan önce, 30 Ocak'ta Cao Dewang, vakıf aracılığıyla iki kez 100 milyon yuan (Hubei'yi desteklemek için 70 milyon yuan ve Fujian'ı desteklemek için 30 milyon yuan) bağışlamıştı, aynı zamanda denizaşırı şirketi de aktif olarak 2.42 milyon parça topladı. Gereçler.
Cao Dewang, sözde "hızlı rüzgar güçlü otları bildiği için" tipik bir eylemcidir ve tekrar tekrar aşırı gayrimenkul yatırımı çağrısında bulunmuş ve bu da imalat işçisinin kaybına neden olmuştur.
Tüm toplum bir ev satın alarak "zengin olma" yanılsamasına daldığında, 2020'nin bu özel anında, endüstrinin çıkış yolu olduğunu kanıtlamak için defalarca kullandı.
Zengin olmak ve petrol almak için bir ev satın almak geçmişte kaldı.Kur artış oranına bakılmaksızın, gayrimenkulün getirdiği servetin değer kazanması durdur düğmesine basmıştır.Gelecek fırsatlar sadece Cao Dewang gibi gerçek ekonomik girişimcilere ait olacaktır.
