2 haber emlak piyasasının "gergin sonlarına" dokundu mu? Merkez bankası konuşuyor, 1,96 trilyon "iz bırakmadan yok oluyor"
2020'deki emlak piyasası, biraz engebeli olan dik bir dağ yolunda yürümek gibidir ve bazen "düşebilirsiniz".
Geliştiriciler için, ev satılamıyorsa, fonların durduğu anlamına gelir.
"20 yıldır emlak pazarlamasıyla uğraşıyorum ve benzer bir durum görmedim. Tüm satış ofisleri bir gecede kapandı." Kıdemli bir uygulayıcı duyguyla söyledi.
GF Menkul Değerler tarafından yayınlanan bir araştırma raporuna göre, çevrimdışı satışları askıya alan iller 2019 yılında ülke satışlarının% 50,98'ini, büyük ölçekli pazarlama faaliyeti olmayan iller ise% 30,29'unu oluşturdu. Poliçelerin üst üste getirildiği alanlar hariç tutulduktan sonra, ikisinden etkilenen toplam ulusal pazar payı% 73.07'dir.
Satışların% 70'i kavramı nedir?
Ekonomist Sheng Songcheng bir dizi veriyi listeledi. İlk çeyrekte emlak şirketlerinin satışlarının 2,8 trilyon yuan'a ulaşacağı tahmin ediliyordu. Bu hesaplama, satışların 1,96 trilyon yuanın kaybolduğu anlamına geliyor.
Böylesine kırılgan bir anda, emlak piyasasının "gergin sonlarına" dokunan iki haber daha vardı.
1. Geçen hafta merkez bankası gayrimenkullerini sürekli olarak açıkladı.
Gayrimenkul şu anda ulusal servetin% 60'ından fazlasını oluşturuyor ve düzinelerce yukarı ve aşağı endüstrileri içeriyor.Bu nedenle, birçok kişi merkez bankasının düzenlemeyi gevşetmesini, finansmanın tekrar gevşemesini, gayrimenkul finansmanının yeniden açılacağını ve konut alımlarının maliyetini düşürmek için ipotek faiz oranlarının düşürülmesini bekliyor.
Ancak, merkez bankasının son dönemdeki eylemleri bu tür abartılı umutları doğrudan ortadan kaldırdı.
Örneğin, 19 Şubat'ta Merkez Bankası, 2019'un dördüncü çeyreğine ilişkin "Çin Para Politikası Uygulama Raporu" nu yayınlayarak, yine "konutların spekülasyon için değil, yaşamak için konumlandırılmasına ve şehre özgü politikanın temel ilkelerine uygun olarak uyun," dedi. Gayrimenkul finansmanı için uzun vadeli bir yönetim mekanizması oluşturun ". Bu, 2020'deki para politikasının hala emlak piyasasına yönelmeyeceği anlamına geliyor.
Daha sonra 22 Şubat'ta merkez bankası başkan yardımcısı medyaya verdiği röportajda, LPR'deki düşüşün kişisel ipotek faiz oranlarını etkilemediğini ve bankaların LPR artı puanları ile kişisel ipotek faiz oranlarını temelde orijinal seviyeyi koruyarak belirleyebileceğini söyledi.
Bu cümle daha açık olamaz, yani: Faiz oranı düşse bile 5 yıllık LPR düşüyor ve mortgage faiz oranı düşmeyecek.Büyük bankalar baz puan ekleyerek cari faiz oranını korumaya devam edecek. .
2. 2019'da makro kaldıraç oranı bir önceki yıla göre 6,1 puan artışla% 245,4 oldu.
Birkaç gün önce, Ulusal Finans ve Kalkınma Laboratuvarı "2019 Yıllık Makro Kaldıraç Oranı Raporu" nu yayınladı. 2019'da Çin'in makroekonomik kaldıraç oranı bir önceki yıla göre 6,1 puan artışla% 245,4 oldu.
Alt sektörler itibarıyla konut sektörü kaldıraç oranı 2019 sonunda% 55,8 olurken, 2018 sonunda% 52,1'den 3,7 puan arttı.
Diğer bir deyişle, hem makro ekonominin kaldıracı hem de hanehalkının borcu yüksek bir seviyeye ulaşmıştır.Emlâk büyümesini borçla yönlendirmenin bir önceki yöntemi artık sürdürülebilir değildir.
Son birkaç yıldaki emlak piyasasının gidişatına bakıldığında, konut fiyatlarında devam eden yükselişin itici gücünün, konut sakinlerinin kaldıraç oranındaki artıştan ve ev alıcılarının artan borcundan kaynaklanıyor olmasıdır.
Ancak, ev almak için borç para almak her şey değildir.
Uluslararası Para Fonu standartlarına göre kaldıraç oranının% 30'u aşması ekonomik büyümeyi etkileyebilir,% 65'i geçmesi durumunda gayrimenkul piyasasının finansal sistemi test edilecektir.
Bu iki haber şüphesiz 2020 yılında emlak piyasasına bir tencere "soğuk su" döktü.
Bir yandan, birçok emlak şirketi, uygulayıcı ve uzman, geliştiricilerin daha fazla finansman kazanabilmesi için merkez bankasının fonları gevşetmesini düşünüyor. Çeşitli şehirler de satış öncesi koşulları gevşetmek ve arazi devir ücretlerini geciktirmek için politikalar uygulamaya koydu. "Cep çantası" merkez bankası, bize emlak piyasası düzenlemesinin hala "konut ve konut değil spekülasyon" izleyeceğini ve 2015 yolunu tekrar etmeyeceğini açıklamaya eşdeğerdir.
Öte yandan, herkes gerçeği gördü, ister reel ekonominin makro kaldıraç oranını, ister sıradan insanların borçlanma düzeyini temsil eden konut sakinlerinin kaldıraç oranını temsil ediyor, artık politikaların daha fazla gevşetilmesini desteklemiyorlar.
Mevcut gayrimenkul durumunu tek bir cümleyle açıklamak gerekirse: merkez bankası ve makro kaldıraçlar merkez bankası tarafından bastırılır ve çeşitli şehirlerdeki arazi satışlarından elde edilen gelir desteklenir. "Durağan", 2020 emlak piyasasının ana notu olmaya devam ediyor.
En zengin adam olan Li Ka-shing, bir performans konferansında muhabirlerin bir ev satın alıp almayacağına ilişkin sorularını yanıtlayarak, "Ev almaya çok fazla önem veremezsiniz", "Gençken ev satın almak imkansızdır" ve bir keresinde "Taksitle ev satın alabilirsin" dedi. İnsanlar iyi ama emlak konusunda spekülasyon yapmayın. "
Bu cümle iki anlamı ortaya koyuyor: 1. Mevcut ortamda, emlak spekülasyonu artık mümkün değil ve politika sıkı olacak ve kar marjlarına yer yok. 2. Eğer ilk eve ihtiyaç duyuluyorsa ve peşinat çekilebiliyorsa, kendi kendine işgal amacıyla bir ev satın almak hala sorun değildir.
Merkez bankasının beyanından ve makro kaldıraç oranı durumuna bakılırsa, bu aynı zamanda Li Ka-shingin tahmininin gerçekleştiği anlamına gelir. Sözleri birkaç yıl önce yapılmıştır. Aynısı 2020'deki emlak piyasası için de geçerlidir. Politika, emlak spekülasyonuna ve sakinlere izin vermez Çin'deki borç gerçeği spekülatörlerin darboğazla yüz yüze kalmasına neden oldu.Sadece kendi ihtiyaçları ve finansal kaynaklarına göre bir ev satın almak mantıklı bir karar olarak kabul edilebilir.
Bu nedenle, 2020'nin birden fazla evin sahiplerinin mülklerini azaltmaları için bir pencere olduğu kadar, evi olmayanlar için de nadir bir fırsat olduğu söylenebilir.
1. Daha sıkı düzenleme ve kontrol beklentisi altında, ev istifçilerinin elde tutma maliyeti daha yüksek olacaktır.
2018 yılında çeşitli şehirler 450'den fazla düzenleyici politika yayınladı. 2019 yılına kadar, şehir politikalarının daha da güçlenmesi nedeniyle, şehirdeki çeşitli şehirler ve hatta kentsel ilçeler tarafından yayınlanan politika sayısı gittikçe daha sık hale geldi ve toplamda 620 kata ulaştı.
Bu açıdan bakıldığında, gelecekteki ayarlamaların sayısı daha az değil, sadece artacaktır, bu da konut fiyatlarındaki hafif bir dalgalanmanın yakında konut fiyatlarını istikrara kavuşturmak için büyük bir eli olacağı anlamına gelir.
Özellikle birden fazla konut sahibi olanlar için, ister devam eden emlak vergisi, ister konut amortisman maliyetleri ve ipotek anapara ve faiz giderleri nedeniyle olsun, ne kadar çok konut varsa, gelecekteki harcamalar o kadar fazla olacaktır.
2. Barınma ihtiyacı olmayan katı bir ihtiyaç içinde olanlar için, ev sahipliği maliyeti düşürülecek ve daha fazla politik husus olacaktır.
Geçen yıldan bu yana çeşitli bölgeler tarafından yayınlanan düzenleyici politikaları gözden geçirelim. Bu şehirlerin çoğu, sosyal güvenlik ve kişisel vergi ödeme eşiğini düşürmenin yanı sıra yetenekler için ev ve konut satın alma sübvansiyonları da dahil olmak üzere konut ve kredisiz insanlarla ilgileniyor.
20 Şubat'ta LPR kotasyonundaki düşüş de açık bir örnek. 1 yıllık LPR 10BP düştü ve 5 yıllık LPR sadece 5BP düştü, şu anda% 4,75. Bu, bankaların bu yılki ilk konut kredileri için alt limitin bu % 5'ten az olacaktır.
Merkez bankası ifadesiyle birleştiğinde konut satın almazsanız 2020'deki ipotek faiz oranı size bakacaktır çünkü 5 yıllık LPR kotasyonunun altında olmayan fiyat yeterli olacaktır.Kendi adınıza bir eviniz varsa bu yıl daha fazla baz puan ekleyebilirsiniz Her zamankinden daha yüksek konut maliyetleri ödeyen bu "böl ve fethet" fikri, aslında emlak piyasasındaki spekülasyonu azaltmaktır.
