Emlak piyasası "yiyip iç" mi? Merkez bankası, LPR fiyatlarının düştüğüne dair bir "sinyal" yayınladı
Bugünlerde "büyük balık ve et" için kullanılan bir gayrimenkulü yemek ne kadar zor?
Halk Mahkemeleri Duyuru Ağı ilan içeriğinde "gayrimenkul" doldurun, duyuru türü için "İflas Belgeleri" ni seçin ve arayın.Toplam 50 sayfa açılır ve her sayfada 15 firma gösterilir.
Bunlar arasında bu yılki "iflas belgesi" toplam 5 sayfadan oluşuyor ve ülke genelinde 95 emlak şirketi iflas ilan etti ve her gün ortalama 2-3 emlak şirketi tasfiye ediliyor.
Geçen yılki ortalama günlük iflas sayısı 1,5 ile karşılaştırıldığında bu rakam biraz daha hızlı arttı.
Crane'in verilerine göre 100'den fazla şehir satış ofislerini askıya aldı, 90'dan fazla şehirde sıfır ev arzı var, 24 şehirde sıfır işlem var ve işlemler bir önceki haftaya göre% 93 oranında düştü, sonraki hafta 27 şehre genişledi ve sıfır işlem yaptı. % 95 düştü.
Ev satılamazsa ve ödeme iade edilmezse ne yapmalıyım? Bu yıl, gayrimenkul şirketlerinin 500 milyar yuan'dan fazla borcu çok büyük ve bu borcu geri ödemenin bir yolu yok.
Arazi ödeme son tarihlerini erteleme ve satış öncesi koşulları gevşetme gibi politikaları uygulamaya koymak için her şehre güveniyor musunuz? İnternetten ev satan ve indirim için rekabet eden emlak şirketlerinin kendi kendini kurtarma eylemine mi güveniyorsunuz?
Piyasaya gerçek para enjekte edilmeden bu önlemler elbette yeterli değildir.
Kritik anda, Yang'ın annesini görmek zorundasın.
17 Şubat'ta merkez bankası bugün, merkez bankasının ters geri alım süresinin dolmasının ve diğer faktörlerin etkisinden korunmak ve bankacılık sisteminde makul ve yeterli bir likidite sağlamak için, Çin Halk Bankası'nın 200 milyar yuan orta vadeli kredi (MLF) operasyonu ve 100 milyar yuan7 başlattığını duyurdu7 Gün-dönem ters repo işlemi.
Bunlar arasında, bir yıllık MLF operasyonu kazanan teklif oranı% 3,15, son kez% 3,25; 7 günlük ters repo işlemi kazanan teklif oranı% 2,40 oldu.
MLF nedir?
Orta Vadeli Borç Verme Aracı (MLF), merkez bankasından borçlanma fonları elde etmek için menkul kıymet rehni veren bankaları ifade eder ve vade genellikle 3-12 aydır.
Dolayısıyla 1. MLF, bankaların elindeki parayı artırabilir. 2. Yang Ma'nın bankaya verdiği faiz oranı ne kadar düşükse, bankayı faiz marjları kazanmak için borç verme konusunda o kadar motive etti.
Basitçe söylemek gerekirse, MLF, merkez bankasının piyasaya fon salması için bir araç olarak kabul edilebilir.
Bu seferki MLF oranı hangi sinyali düşürdü?
Lütfen bu kez 200 milyar kazanan teklif oranının 1 yıllık MLF olan 10BP düştüğünü unutmayın.
Geçen yılın Ağustos ayından itibaren faiz oranları artık gösterge faiz oranıyla bağlantılı değildi ve LPR kotasyonlarını "çıpa" olarak kullanmaya başladı.Her ayın 20'si sabah 9: 30'da Ulusal Bankalararası Finansman Merkezi ve Çin Halk Bankası web sitesinde ilan edildi.
Geçtiğimiz yılın Ekim ayından itibaren, konut kredileri 5 yıllık LPR kotasyonuna istinaden LPR sözleşmelerine dönüştürülmeye başlandı.
Merkez bankasının açıklamasına göre, yeni LPR, orijinal çok referanslı kredi gösterge faiz oranı kotasyonuna dayanıyor ve açık piyasa işletme faiz oranına, özellikle de 1 yıllık orta vadeli borç verme kredisine (MLF) dayalı olacak şekilde değiştirildi.
Diğer bir deyişle, 1 yıllık MLF'nin önemi şudur: LPR'nin kanadıdır!
Örneğin 5 Kasım 2019'da 1 yıllık MLF faiz oranı Haziran 2016'dan bu yana ilk düşüş olan 5 baz puan düşürüldü ve% 3,25 oldu.
Ardından, Kasım ayındaki LPR dördüncü kotasyonu başlattı ve 1 yıllık LPR% 4,15 oldu. 1 yıllık MLF'deki değişiklikle tamamen tutarlı olan 5BP'lik bir düşüş olan 5 yıllık dönemde% 4.8 rapor edilmiştir.
Bu sefer 1 yıllık MLF'de 10BP'lik doğrudan bir düşüş gördük, bu da bu ayın 20'sindeki LPR kotasyonunun büyük olasılıkla aynı miktarda düşeceği anlamına geliyor. 3 gün sonra bekleyebilir ve görebiliriz.
Aslında, bu sinyal zaten 7 Şubat'ta merkez bankası tarafından ifade edilmişti.
7 Şubat'ta düzenlenen basın toplantısında, Çin Halk Bankası Başkan Yardımcısı ve Döviz Bürosu Direktörü Pan Gongsheng şunları söyledi: Merkez bankasının likidite arzındaki artış ve düşüş, piyasa duyarlılığını etkili bir şekilde dengeledi ve genel piyasa faiz oranını aşağıya çekti. Piyasa, faiz oranını kazanan bir sonraki orta vadeli borç verme kolaylığı operasyonunun ve 20 Şubat'ta açıklanan LPR'nin (kredi piyasası kotasyon faiz oranı) da daha büyük bir düşme olasılığına sahip olmasını bekliyor.
Merkez bankası, sözde "itaatkar, dinleyen" olarak, 7 Şubat'tan 17 Şubat'a kadar 10 gün içinde arka arkaya 2 "gizli sinyal" yayınladı ve arka arkaya iki kez duyurdu. Üç gün sonra, LPR kotasyonu açıklandığında cevap Açıklanacak ve mevcut tahminimiz de ortaya çıkacak.
2019 yılında emlak piyasası cirosu 16 trilyon yuan seviyesine ulaştı.Böyle büyük bir piyasa nasıl tepki verecek?
1. MLF ve LPR'deki düşüş sadece bir başlangıç.
Herkesin anlaması gereken bir şey var: Faiz oranları gerçekten merkez bankası tarafından mı belirleniyor? Aşağı inmek istediğinizde gerçekten yukarı çıkıp yukarı çıkmak ve aşağı inmek istiyor musunuz?
Tabii ki hayır, her şey "temellerin" zıttı olmak zorunda, para politikasının özü bu.
Konut fiyatları hızlandığında, tüketme isteği görülmemiş derecede yüksek, fabrikalar tam kapasiteyle başlıyor ve işletme iyi gidiyorsa, aşırı ısınan atmosferi azaltmak için faiz oranlarının yükseltilmesi gerekiyor.
Bununla birlikte, yaşlanan nüfus hızlandığında ve gayrimenkul finansmanı darboğazlarla karşı karşıya kaldığında, üreticiler, lojistik ve küçük işletme sahiplerinin hepsi şikayet ediyor ve üretim ve tüketim istekliliğini artırmak için faiz oranlarının düşürülmesi gerekiyor.
Bu açıdan bakıldığında, geçen yılın Kasım ayında 5BP indirimi ve şu anda 10BP indirimi sadece başlangıç olabilir.RRR indirimi ve ters repo gibi bir önlem paketi ile bankaların gelecekte daha fazla parası olacak. Piyasaya çeşitli kanallardan giriş.
Kilit soru, gelecekte faiz oranları ne kadar düşecek?
Ekonomist Li Xunlei'nin hesaplamasına göre, Çin'in 7 günlük ters geri alım politikası faiz oranının% 2,25'in altına düşmesi, 1 yıllık MLF'nin% 2,85'in altına düşmesi ve 10 yıllık devlet tahvili faiz oranının yaklaşık% 2,6'ya düşmesi bekleniyor.
% 2.85 kavramı nedir? Bu bir yıllık MLF faiz oranının 45 baz puan altında!
Ocak 2020'de (veri toplama dönemi 20 Aralık 2019'dan 19 Ocak 2020'ye kadardır), ülkedeki ilk konut kredisinin ortalama faiz oranı% 5,51'dir ve bu, 5 yıllık LPR'ye 71 baz puan eklemeye eşdeğerdir. .
Li Xunlei'nin dediği gibi, 5 yıllık LPR bu yıl 45 baz puan düşürülecek ve bankalar "söylediklerini izleyeceklerse", ilk konut kredisi faiz oranının yaklaşık% 5'e düşmesi çok muhtemel ki bu da 2014-2015'teki gösterge faiz oranından zaten farklı. Fazla değil.
Tabii ki, merkez bankası, 1 yıllık LPR'yi büyük ölçüde düşürmek için "asimetrik faiz indirimi" olarak adlandırılan uygulamayı benimseyebilir ve 5 yıllık LPR, ipotek faiz oranının yüksek bir seviyede kalmasını sağlamak için beklemede kalacaktır.
Ancak, "asimetrik faiz indirimi" olsa bile, 1 yıllık ve 5 yıllık kotasyonların çok fazla farklılık göstermesi olası değil .. Bu yıl mortgage faiz oranlarındaki düşüş, en azından Gangneung için genel eğilim.
Bu açıdan bakıldığında, faiz indirimleri, RRR indirimleri, ters geri satın alma ve MLF gibi önlemler en azından kısa vadede 16 trilyon emlak piyasasını "yiyecek ve içecek" haline getirecek ve "yeme-içme konusunda endişelenmeyin" ve bankaların ellerinde daha fazla para var. , Ev alıcıları ev sahibi olma maliyetini düşürdü ve emlak şirketlerinin bu kış hayatta kalabilmeleri için finansman elde etmeleri kolaylaştı.
2. Daha gevşek emlak politikaları olacaktır, ancak etkisi şüphelidir.
Kesin olan şey gelecekte daha gevşek emlak politikalarının olacağıdır.
İmkân yok, kentsel altyapıyı belirleyen arazi geliri mantığı hala var olduğu sürece, emlak piyasası her zaman her şehrin "kalbi ve ruhu" olacak ve zaman zaman ısınmak için çıkarılacaktır.
Ancak eski bir söze göre, aynı nehre iki kez girilemez. Ancak, gayrimenkule kaç kez baktık?
Piyasa her düştüğünde, sermaye enjekte etmek için faiz oranı ve RRR indirimlerine ihtiyaç duyuluyorsa ve her şehir her seferinde satın alma kısıtlamalarını ve kredi kısıtlamalarını gevşetmek zorunda kalıyorsa ve her seferinde yükselen konut fiyatlarının ve artan konut kaldıracının "maliyeti" eşlik ediyorsa, bu biraz ironiktir.
Böyle bir nehre tekrar tekrar adım attığınızda, su seviyesi daha da derinleşecek veya emlak piyasasının "boğazını" sular altında bırakacaktır.
Çekirdek şehirler için, politika tarafı rahat olsun ya da olmasın, ev almaya istekli olan pek çok insan var, mesele sadece konut fiyatlarının ne kadar arttığına bağlı.
Yüzlerce vilayet ve binlerce vilayet için normal zamanlarda herhangi bir düzenleme kısıtlaması yoktur.Yeni konut talebi nasıl yaratılabilir?
Bu, emlak piyasasının 2020'deki ikilemidir. 2015-2017 tarih oldu ve iade edilemez.
