2020'de ev alıcılarının% 60'ı "sadece ihtiyacı olan" değil mi? 150 milyon boş evde "alıcı" yok
Singapur Ulusal Üniversitesi'nde profesör olan Zheng Yongnian'ın bir keresinde şöyle dediğini hatırlıyorum: GSYİH çok basit. Kendi giysilerini yıkıyorsun ve ben kendi giysilerimi yıkıyorum. GSYİH yok; eğer giysilerinizi yıkarsam, giysilerinizi yıkamama yardım edersiniz. GSYİH ".
Bu cümle, ekonomik faaliyetin doğasından bahsediyor, değişim çıktı değeri getirebilir, herkes meşgulse değer yaratmaz, aynısı emlak piyasası için de geçerlidir.
Bir dizi veriye bakalım ve gayrimenkulün son yıllardaki genişleme yoluna yandan bakalım.
Devlet, 1985 yılında bir kentsel konut araştırması yaptı ve kişi başına düşen konut alanının sadece 2-4 metrekare olduğunu buldu. Pan Hong'un oynadığı "Man to Middle Age" filmi, o dönemdeki entelektüellerin salyangoz yerleşimini gerçeğe uygun bir şekilde yansıtıyor.
1998'deki konut reformu sırasında, ülke genelinde şehir sakinlerinin kişi başına konut alanı yaklaşık 17 metrekare idi. 2016'da 36,6 metrekareye, 20 yıldan kısa bir sürede iki katına çıktı. 2018'de İstatistik Bürosu tarafından açıklanan kişi başına düşen konut alanı 40,8'e ulaştı. Metrekare.
Konut fiyatları açısından, 20 yıl önce, ulusal ortalama emtia konut fiyatı 2.000 yuan'ın altındaydı ve 2018'in sonunda 8.585 yuan / metrekare'ye ulaştı. Giderek daha fazla şehir, iyi bilinmeyen uzak ilçelerdekiler bile, "ortalama 20.000 yuan fiyatına" katıldı. Hedi Şehrinde, konut fiyatlarının 10.000 yuan'ı aşması alışılmadık bir durum değildir.
Sadece birkaç on yıl içinde herkesin yaşayacağı ev sıkıntısı yok. Emlak şirketleri ev inşa ediyor, alıcılar ev alıyor, yeni evler ve ikinci el evler dolaşımı hızlandırıyor. Evler sürekli "takas" sürecine giriyor ve giderek her aile için en önemli hale geliyor. varlık.
Ancak 2020 yılına kadar emlak piyasası "çamaşır yıkama" sorunuyla karşı karşıya kalmaya başlıyor.
Bir yandan, ev satın alanların% 60'ı spekülatör ve fark yaratmak için ev satın alıyor.
Son zamanlarda bir rapor gördüm. Ekonomist Shen Jianguang şunları söyledi: Büyük trilyonların fonlarının yaklaşık 20 trilyonu (yaklaşık yarısı) gayrimenkule gitti ve yaklaşık% 20'si finanse gitti. Bu kısım da özel sermayeye girebilir ve sonunda girebilir Emlak.
Fiziksel işletmelerle gerçekten ilgili olan şey yaklaşık% 20 ve sınai ve ticari işletmelere girebilecek fonlar% 10'dan az.
Başka bir deyişle, emlak piyasasına 10 trilyon yuan güven akıyor ve bir başka 5 trilyon yuan da finans ve özel sermaye kanalları yoluyla gayrimenkule giriyor.
Bu, çoğu insanın gayrimenkul değerlemesinden pay almak için paralarını yatırdığı anlamına gelir.Uzun vadede, para birimi emlak piyasasına girmeye devam ettiğinde, yükselmemek zor olacaktır.
Southwestern Finans ve Ekonomi Üniversitesi bir keresinde "Kentsel Aile Varlık Endeksi Raporu" nu yayınladı ve ülke genelinde kentsel hanelerin yeni ev satın alma amacı açısından, yatırım amaçlarının% 58,2, iyileştirme talebinin% 26,7 ve ilk kez ev alımlarının sadece% 15,1 olduğunu belirtti.
Diğer bir deyişle, ev satın alanların% 60'ı fark yaratıyor ve gerçek ilk ev ihtiyaçları yalnızca% 15 ve birini bir kişilik satıp küçük için büyük alan gelişmiş aileler yaklaşık% 30'luk bir paya sahip.
Bir de düşünün. Pek çok insan artık bir evi karşılayamayacaklarını söylüyor. Eğer oraya bakarsanız, aslında herkesin bir evi var ama herkes büyük şehirde kök salmak için kafasını sıkmak istiyor.
Öte yandan, 150 milyon evde "alıcı" yoktu.
Şimdi, orada kaç tane evimiz var ve kimse onları almıyor?
Önce toplam ev sayısını hesaplayın.
1998'den 2005'e kadar olan konut reformundan 2005'e kadar, ortalama yıllık emlak satış alanı sadece 100 milyon ile 500 milyon metrekare arasındaydı. 2010'dan 2018'e kadar yıllık gayrimenkul satış alanı 1 milyar metrekareyi aştı.
Son 20 yılda satılan gayrimenkulün toplam alanı 17,7 milyar metrekare olup, birim başına 100 metrekare hesaplamasına göre toplam 170 milyon konut satıldı.
Bunun sadece ticari konutların toplam miktarı olduğu ve üniteleri ve öğrenci yurtlarını, kırsal kendi kendine inşa edilmiş evleri ve kentsel küçük mülkleri kapsamadığı anlaşılmalıdır.Shenzhen gibi yüksek ticari konut oranına sahip birinci kademe bir metropolde bile, bu tür konutlar pazarlanamaz. Ancak konut işlevini sağlayabilen evler, ticari evlerin toplam sayısının en az üç katı.
Bu temelde hesaplandığında mevcut konut stoku yaklaşık 700 milyon adede ulaşmıştır.
Southwest University of Finance and Economics tarafından daha önce yayınlanan verilere göre, kentsel konutlarda mevcut boş konut yaklaşık% 22.4 ve boş konut sayısı hesaplanması kolay: yaklaşık 150 milyon.
Yani şu anda 150 milyon alıcısı olmayan konut var, ister ticari ister küçük mülk sahibi olsun, satılamadığı sürece istatistiklerimize dahil edilmelidir.
İnsanların% 60'ı fark yaratmak için ev alıyor orada 150 milyon konut satılamıyor Emlak piyasasının "yıkama" etkisi var, bu iki veriden bize ilham veren nedir?
Yazar, aşağıdaki iki sonucun çıkarılabileceğine inanmaktadır.
1. Emlak piyasamıza artık katı talep hakim değildir.
Son 20 yılda gayrimenkulün hızlı gelişimi, katı talebin baskınlığıyla çok ilgili. Bir düşünün, her yıl nüfus kırsal kesimden şehirlere akıyor. 1982'de Çin'deki göçmen nüfus sadece 6.57 milyondu. Bu sayı 2015'te zirveye ulaştı. 247 milyon kişi ile bu sayı 2017'de 244 milyon oldu ve 2018'de 3 milyon daha düşerek 241 milyona düştü.
Pek çok insan yaşayacak bir yere ihtiyaç duyuyor, gelirleri arttıktan sonra tabi ki şehirde ev almak isteyecekler ki bu insan doğası ve kentleşme süreci kaçınılmaz.
Ancak, artık emlak piyasasına artık katı talep hakim değil .. İyileştirme grubu ya da spekülatörler fark etmeksizin, bu gruplar emlak piyasasını genişlemeye devam ettirmek için yeterli değil.
Tıpkı "çamaşır yıkamak" örneğinde olduğu gibi, bu pazarda sadece spekülatörler "solak ve sağlak" bırakılırsa, kimse birbiriyle "çamaşır yıkamaz" ve evlerin artık önemli bir hareketi olmazsa, emlak piyasası doğal olarak gidecektir. Yokuş aşağı.
2. Küçük ve orta büyüklükteki şehirlerde boş konut sayısındaki artış genel eğilimdir.
Yukarıda da bahsettiğimiz gibi, halihazırda boş olan 150 milyon konut arasında hem ticari evler hem de küçük mülkler var.Bu evlerin çoğu, Ortabatı, Kuzeydoğu ve Kuzeybatı'daki şehirler ve ilçeler gibi üçüncü katın altındaki şehirlerde yer alıyor.
Nüfus hareketi verilerinden, 1995'ten 2000'e kadar eyaletler arası net göçmenlerin esas olarak Guangdong (11.65 milyon), Yangtze Nehri Deltası (4.65 milyon) ve Pekin-Tianjin bölgesinde (2.21 milyon) yoğunlaştığı da görülebilir. % 87.1 olarak hesaplandı.
2010 yılından bu yana, yüzen nüfus esas olarak Pekin, Şangay, Guangzhou, Shenzhen ve Zhengzhou, Wuhan, Xi'an ve Chengdu gibi bazı ikinci kademe şehirlere taşındı.İl başkentleri ve yeni birinci kademe şehirler ana giriş yerleri haline geldi.
Biri girerse, kaçınılmaz olarak insanlar çıkacaktır.Büyük şehirlerdeki insan akını, küçük ve orta ölçekli şehirlerden akmaya devam eden gençler olacaktır.Zamanla, küçük ve orta büyüklükteki şehirlerde boş evlerin artması, özellikle eski evleri ve eskiyen tesisleri olan bazı topluluklarda kaçınılmaz hale gelecektir. Mülkiyet hakları ihtilaflı boş evlerin yanı sıra, hiç kimsenin teklifi almaması normal hale gelecektir.
