Emlak piyasası üç "karar" çıkardı, önümüzdeki 20 yıl içinde arazi arzı garanti edilecek mi? 800 milyon vatandaşı ve 500 milyon çiftçiyi etkiliyor
Geçtiğimiz iki gün içinde birçok şehir geri çekilemedi.
CRIC Araştırma Merkezi tarafından yapılan izleme, Hebei, Tianjin, Chongqing, Zhejiang, Şangay, Xi'an, Wuxi, Nanchang ve Hangzhou dahil olmak üzere ondan fazla eyalet ve şehrin toplu olarak konut işletmeleri için yardım politikaları yayınladığını gösteriyor.
Arazi devir ücretlerinin ertelenmesi, arazi ihale mevduatlarının oranının düşürülmesi, satış öncesi koşulların gevşetilmesi, vergi ödemesinin 3 aya kadar ertelenmesi, emlak vergisi ödenmesi ve kentsel arazi kullanım vergisinin indirilmesi veya muafiyeti için başvuruda bulunulması gibi birçok önlem vardır.
Emlak piyasasının gevşek temposunun tekdüze olduğu söylenebilir .. Alternatif yok. 100'den fazla şehir satış ofislerini askıya aldı, 90'dan fazla şehirde sıfır ev var, 27 şehirde sıfır işlem var ve 30 şehir günde sadece düzinelerce ev satıyor. Ev alıcılarının satışlarının geri ödenmesi nedeniyle geliştiriciler üzerindeki nakit akışı baskısı gün geçtikçe artmakta ve ancak düzenleme ile giderilebilmektedir.
Bazıları bunun konut piyasasının yeniden gevşediğini gösterdiğini söylüyor, gerçekten durum bu mu?
Sanmıyorum. Yukarıdaki politikalara bakıldığında, arazi müzayedesi son tarihlerinin çoğu, satış öncesi koşullar, vergi ve ücret indirimleri, vb. Çoğunlukla marjinal gevşek yeni düzenlemelerdir.
Bunlar arasında ne konut kredisi faiz oranlarında keskin bir düşüş olduğuna dair bir işaret ne de konut şirketleri için finansman eşiğinin serbestleştirilmesi ... "Konutun spekülasyon olmadan yaşanması" tonunu değiştirmek mümkün değil.
Gayrimenkul, emlak piyasası tarafından verilen üç "karar" ve "talimattan" kaynaklanan büyük ölçüde rahatlatılamaz.
Birincisi, Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, emlak piyasasının finanse edildiğini defalarca belirtti.
Ocak ayının başlarında, Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, "Bankacılık ve Sigorta Sektörünün Yüksek Kaliteli Gelişimini Teşvik Etmeye Yönelik Yol Gösterici Görüşler" yayınladı ve şu açıkça belirtildi: Emlak piyasasına yasadışı sermaye akışını önleyin, yerleşiklerin kaldıraç oranının aşırı büyümesini frenleyin ve tasarrufların sermaye piyasasında uzun vadeli sermayeye dönüştürülmesini teşvik edin.
Ocak ayı ortasına kadar Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu 2020 için dokuz ana görev belirlemişti. Kilit noktalardan biri, yasadışı kredi fonlarının emlak piyasasına akmasını önlemek ve gayrimenkul finans balonunu engellemeye devam etmekti.
Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu'nun açıklaması, 2020'de banka fonlarının yönünü belirleyecektir. Aynı örnek için 2019'a bakabiliriz. Yıl ortasında benzer bir açıklama yapılması nedeniyle, tüm yıl için gayrimenkul kredilerinin büyüme oranı bir önceki yıla göre 3,3 puan düştü.
İkincisi, merkez bankası bir "alt sınır" belirlemiştir.
Ocak ayının başında merkez bankasının 2020 yıllık çalışma toplantısı yapıldı. Toplantıda, "Evler spekülasyon için değil, yaşamak için kullanılır" konumlandırılmasına bağlı kalınması ve şehre özgü politikalar ilkesine uygun olarak uzun vadeli bir gayrimenkul finans yönetim mekanizmasının kurulmasına hız kazandırılmıştır.
En sezgisel örnek, Ocak ayındaki LPR kotasyonudur.Piyasa genel olarak 5 yıllık LPR'nin düşmesini bekler, ancak nihai teklif, regülasyonun gücünü göstererek hareket etmez.
Başka bir örnek olarak, şehre özgü politikalar çerçevesinde, mevcut 5 yıllık LPR% 4.8 olmasına rağmen, her şehrin ve ilk konutun ipotek faiz oranının onlarca baz puan eklemesi gerekiyor.Bu durumda emlak piyasası 2015'e neredeyse hiç benzemeyecek. -2017 gibi yükselen dalga.
Üçüncüsü, üst düzey yetkililer, ilk kez 12 trilyon tarım arazisinin önümüzdeki 20 yıl için garanti edileceğini belirten 1 Numaralı Belge'yi yayınladı.
Bu, bugün odak noktamızın bir parçası.
China Real Estate News'in yakın tarihli bir raporuna göre, üst yönetim, "üç kırsal alandaki" kilit görevlere odaklanma konusunda görüş bildirdi. Bu, 21. yüzyıldan beri "üç kırsal alana" rehberlik eden 17. 1 numaralı belgedir.
Belgede, kırsal kalkınma arazi kullanımı sorununun çözümünde, kırsal toplu inşaat arazisinin, hissedarlık, kiralama vb. Yoluyla kırsal sanayilerin kalkınması için doğrudan kullanılabileceği belirtildi.
Bu "tarım arazisi" referansının tarihte bir ilk olduğunu belirtmekte fayda var.
Görüşülen uzmanlar, "hissedarlığın" fiyatlandırma, fiyatlandırmanın ise "pazara girmek" anlamına geldiğine inanmaktadır Tarım arazilerinin pazara girişinin daha da teşvik edilmesi beklenmektedir.
Herkes Belge Bir'in önemini bilir.Her yıl yayınlanan ilk belge olarak 2004'ten 2020'ye kadar arka arkaya 17 yıl yayınlanmıştır. İçerdiği ağırlık tahmin edilebilir.
Yazar, pazara giren tarım arazilerinin formülasyonunda üç önemli nokta olduğuna inanıyor.
1. Toplu arazinin pazara girişinin daha da teşvik edilmesi beklenmektedir.
Tarım arazilerinin pazara girişiyle ilgili olarak bir rüzgar yönü olmuştur.
Geçen yıl ağustos ayında toplu arazinin pazara girişi yasal engelleri ortadan kaldırdı.Pazara giriş köylülerin üçte ikisinin rızasını gerektiriyor ve arazinin ancak kamu yararı için alınabileceği açık.
Geçen yıl Ekim ayında, Doğal Kaynaklar Bakanlığı, Pekin'de yeni revize edilen Arazi Yönetimi Yasası ile ilgili iki aşamalı özel bir eğitim kursu düzenleyerek yeterli hazırlıkları yaptı.
Resmi verilere göre, geçen yılın sonu itibariyle, 33 pilot ilçe (şehirler, ilçeler) toplamda 25,7 milyar yuan ve 2,86 milyar yuan ayarlama ücreti ile 90.000 mu'dan fazla bir alanı kapsayan 10.000'den fazla parsel ile toplu işleyen inşaat arazisi pazarına girmişti. yuan. Basit hesaplama, toplu işletme inşaat arazisinin bir mu'nun piyasa fiyatı yaklaşık 300.000 yuan'dır.
Mu başına 300.000 yuan China Business News tarafından yayınlanan verilere göre, şu anda yaklaşık 42 milyon dönümlük toplu inşaat arazisi bulunmaktadır.Bu şekilde, 12 trilyon yuan değerindeki mevcut tarım arazisinin piyasaya daha fazla girmesi bekleniyor.
2. Önümüzdeki 20 yıl içinde gayrimenkul garantili olacak.
Gayrimenkul sektörünün gelişimini ilk 20 yıl ve sonraki 20 yıla ayırıyoruz.
Gayrimenkul geliştirmenin ilk 20 yılı olan 2000 yılından bu yana, bu dönemde gayrimenkul piyasası satış öncesi sistem, yüksek ciro ve finansal sistem altında hızla genişlemiş, yıllık satış alanı 1,7 milyar metrekareye, yıllık satışları ise 150.000'e ulaşmıştır. Milyar.
Ancak birinci ve ikinci kademe şehirler için merkezi kentsel alanlardaki arazi son derece azdır, çevreye ne kadar genişlerseniz genişlesin, arazi arzı yeterli değil, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde bile son yıllarda gecekondu reformunun teşvik edilmesi nedeniyle arazi fiyatları yükseldi. Konut fiyatları doğal olarak sakinlerin borç oranını artıracaktır.
Yeterli arazi arzı, konut fiyatı sorununu çözmenin özüdür.
2020'den başlayarak, önümüzdeki 20 yıl içinde emlak piyasasının gelişimi için bir başlangıç noktası ve bir mihenk taşı olarak "tarım arazisini piyasaya" alabiliriz.
Bunun nedeni, Pekin, Şangay ve Shenzhen gibi tek tek şehirlere ek olarak, ikinci kademe altındaki diğer şehirlere ek olarak, banliyölerde ve kentsel-kırsal sınır bölgelerdeki büyük miktarda kollektif arazi kaynağının tam olarak kullanılmaması ve atıl durumda olmasıdır.İnsanların ve hane halklarının uzun süre ayrı kaldığı birçok yer ve çiftlik evleri hala var. Ve boş tarım arazileri kaynak israfına neden olur ve kırsal endüstrilerin büyümesi için bir kanal olarak kullanılamaz.
3. Çiftçilerin mülkiyet hakları konusunda endişelenmelerine gerek yok, bu arazi tedarik politikası konut.
Bazıları, kırsal arazi bu kadar değerli olduğu için nasıl gayrimenkulle ilişkilendirilebilir? Peki ya mülkiyet hakları?
Burada açıklığa kavuşmalıyız ... Belgede, hissedarlık, kiralama gibi çeşitli yöntemlerle pazara girmenin mümkün olduğu belirtilmiş.Ayrıca arsanın bu kısmının plana uygun olması gerekiyor.Plan endüstriyel veya ticari amaçlı olmalı, ticari konut olarak satılamaz.
Pratik bir bakış açısıyla, toplu arsanın pazara girişi, arsanın niteliğini değiştirmeyecek ve ticari konut sistemini etkilemeyecek, aksine daha fazla kiralık konut sağlayacaktır. Pekin'de ortak mülk konutları ve Shenzhen'de sınırlı artışı olan daireler daha fazla şehirde tanıtılacaktır. .
Kısacası: Tarım arazileri pazara girdiğinde ticari konutlara dönüşmeyecek ve gelecekte daha fazla kiralık konut, uygun fiyatlı konut ve düşük kiralı konut olacak ve bu da emtia konut fiyatlarının yükselmesini engelleyecektir.
Bu açıkça tüm emlak piyasasını ve kentsel ve kırsal alanlardaki tüm sakinleri etkileyecektir.
Tabii Kaynaklar Bakanlığı Kanunlar ve Yönetmelikler Dairesi Başkanı Wei Lihua'nın dediği gibi: Bu, Arazi Yönetimi Kanununda büyük bir yeniliktir ve uzun yıllar doğrudan pazara giremeyen ikili toplu inşaat arazisi sistemini kaldırmış, kentsel ve kırsal alanların entegre kalkınmasının önündeki engelleri kaldırmıştır.
İstatistik Bürosu tarafından açıklanan verilere göre 2019 yılı sonu itibarıyla Çin'in kentsel kalıcı nüfusu bir önceki yılın sonuna göre 17.06 milyon artışla 848.43 milyon; kırsalda kalıcı nüfus ise 12.39 milyon düşüşle 551.62 milyon oldu.
Bu veriler iki parça bilgiyi ortaya çıkarır.
Bir yanda, şehirlere akan düzenli bir insan akışı var ve kırsal nüfus düşüş eğilimi geri döndürülemez: Kentsel konut çelişkilerini hafifletmek ve çiftçilerin gelirini artırmak genel eğilimdir.
Öte yandan, gelecekte 800 milyon şehir sakini ve 500 milyon çiftçi bu politikadan yararlanacak. Bin millik bir yolculuk tek bir adımla başlıyor. Bu yıldan itibaren, kazan-kazan kentsel-kırsal bir kazan-kazan, konut ve konut geleceğini bekleyebiliriz.
