2020'de emlak piyasasının bir "yetişmesi" olabilir mi?
Bugün konut şirketlerinin işe yeniden başlamasıyla ilgili bir rapor gördüm.
Bir emlak şirketinin alt yüklenicisi, önceki yıllarda yöneticilerin ilk ayın onbeşinden önce göreve gelmelerini istediklerini ve sıradan işçilerin yirmi birinci ayda% 80-90 oranında gelebildiklerini söyledi. Ancak bu yıl genel müteahhit şimdiye kadar işe devam etmek için bir süre vermedi ve herkes haber bekliyor.
Şubat sonunda çalışmalar yeniden başlayabilse bile inşaat kesinlikle ertelenecek.
Bir yandan gayrimenkul, diğer varlık-hafif endüstriler gibi değildir. İşçiler yerleştirildikten sonra her şey yoluna girecek. Gayrimenkul şirketleri sorunsuz bir şekilde inşa etmek istiyor ve hammaddelerin yerinde olması gerekiyor. Yöneticiler ve işçiler vazgeçilmezdir.Satış departmanı da açılmalıdır. "Ev satmak" sloganı işe yaramaz.
Öte yandan, hala çok sayıda askıya alınmış inşaat projesi var ve ilerlemeye ayak uydurmak zor.
Guojin Securities, son yıllarda yeni başlayan gayrimenkul alanı büyümeye devam ederken, tamamlanan alan azalmaya devam etti ve inşaat nispeten zayıftı.Gazeteciler, yetersiz fonlar ve kısıtlı yeni konut fiyatları nedeniyle büyük miktarda askıya alınmış alan biriktirdiler.
Hesaplamalara göre gayrimenkul geliştiricilerinin kümülatif net iş durdurma alanı inşaat alanının yaklaşık% 26'sını oluşturarak 2,2 milyar metrekareye ulaştı. Diğer bir deyişle, şu anda yapım aşamasında olan şantiyelerin yaklaşık üçte biri askıda.
Tüm işaretler bir sonuca işaret ediyor: Önümüzdeki üç ay, emlak piyasası "çalışmak için acele" yaşayabilir.
Bunun iki sebebi var.
Birincisi, 2020 konut teslim yılıdır.
Tarih kanunu, her iki üç yılda bir, büyük bir konut teslim yılı olacağını gösteriyor: Örneğin, 2009 plan dışı konut satışlarının zirvesiydi ve 2011'de, iki yıl arayla bir konut teslim dalgası yaşandı.
2013'te de bir satış dalgası vardı ve 2016'da, üç yıl arayla ikinci ev teslimatı dalgası yaşandı.
Hepimizin bildiği gibi 2016-2017'de plan dışı konut satışları en iyisiydi, ancak geçen yıl büyük ölçekli teslimat olmadı ve gayrimenkul tamamlanan alan göstergesi hızlı yükselmedi.
2019'da büyük ölçekli ev teslimatının gerçekleşmemesinin nedeni, geliştiricilerin fonlarının çoğunu arazi edinimine yatırmasıdır.Yüksek ciro stratejisi altındaki inşaat stratejisi, sonuçta evlerin teslimatında gecikmelere neden olan "daha fazla yeni inşaat ve daha az inşaat" dır.
Ancak inşaat sonsuza kadar ertelenemez. 2020 yılına kadar evin bu kısmı er ya da geç alıcılara teslim edilecek.
İkincisi, 2020'de ev teslimatı için son tarih yakın zamandaki özel olaylarla karşılaştığında, "işe koşma" kaçınılmaz hale geldi.
Yukarıda belirtildiği gibi, gayrimenkulün yeniden başlaması, varlık-hafif sanayi kadar hızlı değildir. Bu, yukarı ve aşağı sanayi zincirinin tüm arzının yerinde olmasını gerektirir. Tüm personel Şubat sonunda geri dönseler bile, işe başlamadan önce 7-10 gün bekleyeceklerdir. 2020'nin ilk üç ayı zaten " boşa gitti.
Bu durumda geliştiriciyseniz ne yapmalısınız? Tabii inşaat dönemi için acele ediyor ve bir ev yapmak için ellerinden geleni yapıyor ... Satılan bu mülkler bir günde tamamlanamazsa müteahhit rahat hissetmeyecektir.
Geçen yılın sonunda çıkan haberlere göre, çimento pazar fiyatı bir ay içinde sert bir şekilde yükseldi, bazı iller günde üç kez fiyatlarını artırırken, diğerleri ciddi arz kıtlığı nedeniyle yarı durdu. Örneğin, Henan'daki fiyat yarım ayda en az 200 yuan / ton arttı ve en yüksek fiyat ton başına 760 yuan'a ulaştı.
Küçük fabrika kapatıldı, arz yetersizdi, çelik çubuk depolanabiliyordu, ancak çimento depolanamadı ve hatta çimento stoklarında tükendi, bu da emlak şirketinin ne kadar tedirgin olduğunu gösteriyor.
Ek olarak, dikkate alınması gereken bir inşaat süresi faktörü vardır.
Mart ayından Mayıs ayına kadar olan aylar emlak inşaatı için en önemli zamandır.Hava ısınır ve personel hazırdır.Yıl boyunca, bir ev satsanız da yapsanız da, önümüzdeki 3 aya güvenebilirsiniz.
Hazirandan ağustos ayına kadar sürerse, yaz ortası sezonunda tam kadro bulundurmak imkansızdır ve Eylül'den Ekim'e kadar ertelemek daha da imkansızdır, aksi takdirde gayrimenkul teslimini etkileyecektir.
Özetlemek gerekirse, konut teslimatının üç nedeni, son olayların etkisi ve inşaat süresinin etkisiyle, önümüzdeki üç ay içinde emlak piyasası kaçınılmaz olarak "çalışmaya hazır" olacak.
Pek çok insan, aceleyle işe koyulmanın benimle ne ilgisi olduğunu söyleyecek.
Cevap basit: Başlangıçta bir yıllık bir inşaat dönemiydi, ancak birkaç aya sıkıştırıldı ve inşaat süresi kısaltıldı.Bazı bölgelerin ve bazı geliştiricilerin sözde "tofu evi" olacağı göz ardı edilmedi.
"Tofu odası" nedir?
İnşaat sürecini aceleye getirmek için süreç sıkıştırılır, inşaat, denetim, genel müteahhitlik ve taşeronluk kapatılır.Gazlağın kalitesi düzensiz ve kaba evler daha iyi olabilir.Maliyetlerden tasarruf etmek için ciltli evler küçültülmüş malzemeler ve planlı değişiklikler yapılmıştır.
"Tofu" kadar gevrek olmasa da, uzun vadeli inşaat ve iyi hazırlanmış evlerle kesinlikle kıyaslanamaz.
Örneğin 2019'un sonunda CCTV Zhejiang'da belirli bir şehirde yapım aşamasında olan bir gayrimenkul hakkında bilgi verdi. Bazı mülk sahipleri, "kirişler ve kolonlar hafifçe çekildiğinde betonun düşeceğini", "tavanlar, duvarlar, teraslar, cumbalar Diğer yerlerde farklı derecelerde çatlama var. "
Daha sonra, mal sahibi ve müteahhit ortaklaşa 5 inceleme birimi seçti ve çatısı olan 40 binayı inceledi. İnceleme öğeleri temel olarak beton mukavemeti, çelik koruma tabakası kalınlığı ve diğer ilgili içerikleri içerir. İnceleme sonuçlarının tümü "tasarım gereksinimlerini karşılamıyor Kullanım gereksinimleri karşılanamadı ".
Uygunsuz bir benzetme kullanırsak, maratonu sabit bir hızda koşmaya alışmış bir kişi, bitiş çizgisine 100 metre hızla koşarsa kaçınılmaz olarak nefessiz kalacaktır.
Aynı durum inşaat dönemine acele eden geliştiriciler için de geçerli.Tüm gayrimenkullerin kalite sorunları yaşayacağını söylemeye cesaret edemiyorum ama bir yandan devir teslim süresi yaklaşıyor ve diğer yandan inşaat programı devir teslim yasasına aykırı.
Ev alıcıları için nasıl yanıt vermeleri gerekir?
1. Süresi dolmuş bir ev satın alan insanlar "aptalca kayıplara" maruz kalmamalıdır.
Geçtiğimiz birkaç yıl içinde plan dışı bir mülk satın aldıysanız, bu yıl teslim zamanı gelmişse ve konut kalitesi sorunlarıyla karşılaşırsanız, sorun küçükse, kat ana yapının bir parçası olduğu ve geliştirici kalıcı garanti sorumluluğunu üstlendiği için geliştiriciden onu tamir etmesini isteyebilirsiniz.
Gerçekten memnun değilseniz, emlak şirketinden çıkış yapmasını, ticari konut sözleşmesini feshetmesini, tasfiye edilmiş zararlar ve zararların tazminini talep etmesini isteyebilirsiniz ve ilgili değerleme masrafları geliştirici tarafından karşılanmalıdır.
2. Henüz bir ev satın almadıysanız, gözlerinizi dört açın.
Arkadaşlarıma bir kereden fazla söyledim, kar karşısında, geliştiricilerin alt satırını abartmayın ve sözde "vicdan" gayrimenkul şirketleri de iyi değil.
Henüz ev almadıysanız 2020'de daha temkinli bir tavırla plan dışı konutlara bakmalısınız.
Ön satış koşulları karşılandı mı? Terbiye işleminde kullanılan malzemelerin markaları ve modelleri yerinde mi? Topluluk planı değişti mi? Yapım aşamasında olan gayrimenkulün gelişimi nasıldır? Geçmişte geliştiricilerin itibarı nasıldı? İnşaat şirketi kimdir?
"Tofu odası" denen şeyden kaçınmanın mümkün olabilmesi için bu konuların etraflıca ele alınması gerekir.
