15-64 yaş arası nüfus her yıl 2 milyon azalır ve ortalama yıllık mülk sahipliği kaybı% 7 mi? Sermaye akışı emlak piyasasının zayıflığıdır
2020'deki emlak piyasası beklediğimizden çok daha "heyecan verici".
Ocak ayında, sektördeki çalışanlar bu yıl piyasa hakkında çok iyimserdi. O sırada, 2019'daki emlak piyasası verileri yeni açıklanmıştı. Yıllık satış alanı tekrar 1,7 milyar metrekareyi aştı ve yıllık satışlar sonsuza kadar 16 trilyon yuan'a yaklaştı. Gayrimenkul sektörünün gücünün 2017 ve 2018'den daha fazla olduğu görülmektedir.
Finansman açısından, merkez bankası yılın başında yarı standardı 800 milyar düşürdü ve ardından çeşitli açık piyasa işlemleri yoluyla 1,2 trilyon fon serbest bıraktı.Politika açısından, tüm şehirler, ev satın alma eşiğini düşürerek, ev satın almak için sübvansiyonlar alarak vb. Denemeye isteklidir. "Kolay" düzenleme.
Ancak Ocak ayı sonlarında durum daha da kötüye gitti.
Veriler, 100 şehirde mevcut arsa satılmama oranının% 40'a ulaştığını, rekor seviyeye ulaştığını, arsa prim oranının% 8'e geri döndüğünü, bu da tarihi düşük bir noktada olduğunu, gayrimenkul ön satışlarının donma noktasına düştüğünü ve 100'den fazla şehir satış ofisinin kapandığını gösteriyor. Tüm şehirler sıfır işlem durumundadır ve geliştiriciler genellikle sıkı nakit akışına sahiptir.
Ekonomist Sheng Songcheng'in hesaplamasına göre, gayrimenkul işletmelerinin satışlarının ilk çeyrekte 2.8 trilyon yuan'a ulaşması bekleniyordu. Satışların% 50'sindeki kayıp temel alınarak hesaplanırsa, Ocak'tan Mart'a kadar olan zarar 1,4 trilyon yuan kadar yüksek olacaktır.
Böyle bir durum emlak piyasasında "xiaoyangchun" un umutlarını yıktı.
Birçok uzman, 2020'nin emlak piyasasında bir "dönüm noktası" haline gelme ihtimalinin çok yüksek olduğuna inanıyor.Hem satış hem de satış alanında uzun vadeli düşüşler yaşanabilir.
Örneğin, Çin Uluslararası Ekonomik Değişim Merkezi'nin başkan yardımcısı Huang Qifan, 10 yıl içinde ortalama yıllık emlak satışlarının% 40 düşebileceğine ve geliştirici sayısının yaklaşık% 90 oranında azalacağına inanıyor.
Ev alıcıları için 2020'de bir ev satın alıp 10 yıllığına sahip olduktan sonra "% 20 indirim" almak mümkün mü?
Aşağıdaki iki açıdan analiz ediyoruz.
1. Önümüzdeki 10 yıldaki nüfus durumu.
Gayrimenkuldeki nüfusa uzun vadeli bakış, herkesin anlayacağı "altın bir kuraldır" Önümüzdeki 10 yıl içinde, nüfus durumunu analiz etmek için iki açıdan başlamamız gerekiyor.
Bir yandan yaş yapısındaki değişimdir.
İstatistikler, 2013 gibi erken bir tarihte, 15-64 yaş arası işgücünün 1.006 milyar ile zirveye ulaştığını gösteriyor. Akabinde beş yıl üst üste doğrudan negatif bir büyüme yaşandı ve yıllık ortalama 2 milyona yakın düşüş gerçekleşti.Bu oranda 2018 sonu 996 milyon olmalı.
Evlilik oranı da 2014'te 9,9'dan sonra 9,6 , 9, 8,3 , 7,7'ye düştü ve 2018'e kadar sadece 7,2 oldu. Ekonomi ne kadar gelişmişse, evlilik oranı o kadar düşüktü.
Öte yandan, nüfus hareketliliğinde değişiklikler var.
3 milyondan az nüfusa sahip şehirler tamamen serbestleştirildi ve yerleşti. Bu, şehirler arasındaki rekabetin çok sıcak bir aşamaya gireceği anlamına geliyor.
240 milyon yüzen nüfus var, bu insanların yönü konut fiyatlarının gelecekteki dağılımını belirliyor.
Gençlerin akışına bakıldığında, Yangtze Nehri Deltası Ekonomik Bölgesi'nin toplam nüfusu 2018'de 225 milyona ulaştı. 2030'a kadar, Yangtze Nehri Deltası'nda 10 milyonun üzerinde nüfusa sahip 4 şehir olacak.
Aynı durum Pearl River Deltası için de geçerlidir. 2017'de Pearl River Delta Ekonomik Bölgesi'nin kalıcı nüfusu 61,5 milyona, toplam GSYİH 7,571 milyar yuan'a ve kişi başına düşen GSYİH 124,600 yuan'a ulaştı.
Yani önümüzdeki 10 yılda emlak piyasasının karşı karşıya olduğu ortam hızlanacak ve iş gücü azalacak, bu da nihayetinde konut talebinin azalmasına neden olacaktır.
Aynı zamanda, gençler çekirdek şehirlere ve metropol alanlara akınlarını hızlandırmaya devam edecekler ve orta ve batı bölgelerdeki üçüncü katmanın altındaki şehirlerin nüfus çıkışı durumu değişmeyecek, bu da yerel konut fiyatlarının "alıcı" eksikliği durumuna düşeceği anlamına geliyor.
2. Önümüzdeki 10 yıl içinde düzenleyici konumlandırma.
Referansınız için iki istatistik var. 2018'de yıllık emlak yönetmeliği 450'den fazla kez ulaştı. 2019'da şehirler yıl boyunca 620 konutla ilgili politika yayınlayarak tarihi bir rekor kırdı.
Ayarlama ve kontrollerin sayısı artmış, farklı şehirler için politikaların uygulanması ve her şehir düzeyinde konut ve konut konusunda spekülasyon yapılmaması, hatta bölgeye göre politika na özgü olmuştur.Bu, devletin emlak piyasasına yönelik tavrıdır.
Örneğin geçen yıldan bu yana Shenzhen, Nanjing, Guangzhou, Chengdu ve diğer şehirler yetenek alımları için eşiği düşürse de, merkezi kentsel alanlarda herhangi bir gevşeme olmadı.Hohhot ve Tangshan gibi şehirler, aşırı ısınan konut fiyatları nedeniyle kredileri sıkılaştırdı. Ve sınırlı satış.
Buna ek olarak, birçok şehir son zamanlarda emlak şirketleri için arazi devir ücretlerinin ödenmesini geciktirdi. Suzhou artık arazi müzayede fiyatlarının mevcut evlerle ve sınırlı satışlarla birleştirilmesini gerektirmiyor.Yerel yönetimler "pazarı desteklemek" istese bile, emlak şirketlerinin arz seviyesinden daha fazla olduğu görülebilir. Talebi doğrudan satın alma kısıtlamalarından ve kredi kısıtlamalarından serbest bırakmak yerine, emlak piyasasını gevşetmeye yönelik önceki önlemlerden temelde farklıdır.
Bu iki yeri bilerek, 10 yıl boyunca gayrimenkul tutma konusunu tartışalım.
Ekonomist Li Xunlei bir keresinde katı ihtiyaçların artılarını ve eksilerini analiz etti: Ev fiyatları yükselmezse, o zaman alıcılar veya ev sahipleri her gün para kaybedecekler. 100 şehirde konut fiyatları istatistiklerine göre,% 3 kira getiri oranı,% 5 sermaye maliyeti ve% 4 konut amortisman oranına göre hesaplansa bile geçen yıl şehirlerin konut fiyatlarının yarısından fazlası% 6'nın altında artmıştır. Ev para kaybediyor.
Dahası, çoğu küçük şehirdeki kira piyasası çok küçük, konut boşluk oranı yüksek ve kira geliri neredeyse yok denecek kadar az.
Bu kesintiye göre önümüzdeki 10 yıl içinde üçüncü katın altındaki şehirlerde gayrimenkul tutarsanız, konut fiyatı yılda% 5 artsa bile, mülkün sahibi olursanız her yıl% 7 kaybedersiniz. 10 yıl içinde gayrimenkulün "% 20 indirim" daha az kabul edilecektir. Onun.
Tersine, çekirdek şehirlerde gayrimenkul sahibi iseniz, devralma sıkıntısı yoktur ve aynı zamanda ev fiyatlarındaki ortalama yıllık% 5 artışa göre hesaplanır, ancak amortisman oranı temelde göz ardı edilebilir ve kira getirisi her yıl artmaya devam eder. 10 yıl sonra fazla kazanmaya cesaret edemem Dedi ama sermayeyi korumak mümkündür.
Ünlü girişimci Cao Dewang da bu konudan bahsetti.
Geçenlerde bir röportajda Cao Dewang, 2020'nin ilk çeyreğinin gayrimenkul satışlarının en yoğun sezonu olduğunu ve şu anda kimsenin ev almadığını söyledi.Aynı zamanda emlak şirketlerinin sermaye akışı sorunu da öne çıktı.Emlak şirketleri gelirleri yokken bankaya geri ödeme yapmak zorunda. Birçok emlak şirketinin çökeceğine inanıyorum.
Cao Dewang'ın söylediği üç kelimeye dikkat edin: sermaye akışı.
Emlak piyasamız, plan dışı konut satış öncesi sistemi ve konut şirketlerinin yüksek borçlu operasyonları üzerine inşa edilmiştir.Bu model aynı zamanda doğrudan spekülasyona meraklı birçok konut istifçisini ve müteahhitini yaratmıştır.
Gayrimenkul, yemek ve imalat gibi düşük borcu olan sektörlere benzemez.Geliştiriciler için, satış getirisi ile ilgili bir sorun olduğunda, yüksek borç tüm piyasanın "yumuşak karnı" haline gelecektir.
Uzun vadede, emlak piyasasının yüksek borç modeli kaçınılmaz olarak devam etmeyecektir.İkinci kademenin altındaki çoğu şehir için yukarıda bahsedilen demografik yapı, büyük ve küçük şehirlerin farklılaşması ve nüfus hareketliliği birleştirildiğinde, uzun vadeli gayrimenkul elde etme İyi bir seçim değil.
