Vanke'nin derinlemesine analizi: Önce strateji yenilmezdir ve dönüşüm keşif seferine odaklanır
Raporu almak için lütfen www.vzkoo.com adresini ziyaret edin.
Vanke: Otuz yaşında, istikrarlı ve istikrarlı
Vanke, her yıl hissedar mektubu yazmakta ısrar eden az sayıdaki A hisseli gayrimenkul şirketlerinden biridir.Bu gelenek 31 yıldır devam etmektedir. Hissedar mektuplarını incelemek ilginçtir.Vanke'nin sektör hakkında konuştuğu ve görebildiği de görülebilmektedir. Vankenin stratejisinin ve değerlerinin tarihsel bağlamına.
Son 10 yılda Vankenin hissedar mektupları hakkında nicel istatistikler yaptık. Vanke "şehirle birlikte gelişmeye" odaklandı ve 66 kez "şehir" den bahsetti; Vankenin temel işi konut geliştirmedir, sadece konutlar değil. "Konut" 48 kez, "hizmet" den 42 kez bahsediliyor, Vanke sadece "büyümenin" peşinde değil, aynı zamanda büyümenin kalitesine ve verimliliğine de dikkat ediyor, 34 kez "büyüme" den bahsediyor ve "kalite" ve "verimlilik" ten 35 kez bahsediyor; Vanke Pay sahiplerine getiriye ve değere dikkat edin, hissedarlardan 61 kez bahsedin, değer ve getirilerden 72 kez bahsedin. 2020 yılı temel alındığında, Vanke'nin ilerlemesinin nerede olduğunu incelemek için şirketin dördüncü "on yılının" yarısına varıldı Vanke üzerine yapılan araştırma sadece geleceğe bakmakla kalmıyor, aynı zamanda geleceği de soruyor.
Geliştirme geçmişi: Sanhao konut geliştiricisinden kentsel ve kırsal inşaat ve yaşam hizmeti sağlayıcısına kadar rüzgara karşı gitme
Şirket 1984 yılında kurulmuş, 1988 yılında emlak sektörüne girmiş ve 1991 yılında Shenzhen Menkul Kıymetler Borsası'nda listelenen ikinci şirket olmuştur. Vanke'nin üçüncü on yılının başından itibaren, Vanke, uzmanlaşmadan iyileştirmeye kadar kaliteli bir büyüme sağlamayı teklif etti ve hızlı ciro yoluna girdi. 2010 yılında Vanke, 100 milyar eşiğini geçme liderliğini üstlendi ve ticari gayrimenkulle uğraşmaya başladı. Dördüncü on yılda, şirket gayrimenkulün gümüş çağını önerdi ve konumlandırmasını "üç iyi konut tedarikçisinden" "gelecekteki şehir kapsamlı destek hizmet sağlayıcılarına" ayarladı. O zamandan beri, mülk yönetimi, ticari gayrimenkul, lojistik gayrimenkul, uzun vadeli kiralık daireler ve kayak merkezleri Yeni iş düzeni şekillenmeye başlıyor. Şirket aynı zamanda yönetim yükseltmelerini de başlattı ve bir iş ortağı mekanizması oluşturdu. Şirket, 2018 yılında kurumsal konumunu daha da geliştirerek "kentsel ve kırsal inşaat ve yaşam hizmetleri sağlayıcısı" haline getirdi. Vanke, şirketin geniş kapsamlı işletme tutumunu yansıtan ve hissedarlarının getirilerine özen gösterme taahhüdünü yerine getiren, A hisselerinde en uzun süreli kârlılık ve sürekli nakit temettü dağıtımına sahip şirkettir.
İş yapısı: geliştirme, pazarın ön saflarında yer alıyor, çeşitlendirilmiş işletmeler çiçek açıyor
Vanke halka açılan ilk emlak şirketidir. Şirketin ana işi olarak toplu konut geliştirmenin kurulduğu 1993 yılından bu yana, şirket "üç iyi konut tedarikçisine" dayanmaktadır ve her zaman piyasadaki en etkili geliştirme şirketi olmuştur ve uzun yıllar boyunca en büyük satış ölçeğini işgal etmiştir. En üst sırada, 15 yıldır ikinci sırada yer alıyor. 2019 yılında, şirketin satış alanı 630,8 milyar yuan satışla 41,12 milyon metrekare oldu.Pazar payı istikrarlı bir şekilde arttı ve ulusal pazar payı% 4'e ulaştı.
2014 yılında, Vankenin dördüncü on yıllık kalkınma planı, "üç iyi konut tedarikçisi" nin "kentsel ve kırsal inşaat ve yaşam hizmeti sağlayıcısı" olarak konumunu genişletti ve bunu dört role ayrıntılandırdı: iyi bir yaşam sahnesi öğretmeni, reel ekonomide yeni bir güç, Yenilikçi keşif testi alanı, uyumlu ekolojinin kurucusu olan şirket, gayrimenkulle ilgili endüstri zincirlerinin çeşitlendirmesini aktif olarak genişletiyor. 6 yıllık gelişimin ardından, şu anda birden fazla çiçek paterni gösteriyor.Ana işini geliştirmenin yanı sıra, mülk yönetimi, ticari gayrimenkul, lojistik gayrimenkul, Uzun vadeli kiralık daireler ve buz ve kar tatilleri ve diğer iş formatları ve tüm önemli alanlarda lider konumdadır.
Mülkiyet yapısı: öz sermaye dağılmıştır, yönetim merkezileştirilmiştir ve öz sermaye anlaşmazlığı temelde sona erer
Tarihte, Vanke her zaman çeşitli hisselere sahip halka açık bir şirket olmuştur.Ancak 2015 yılında Baoneng'in öz sermayesi konusunda bir anlaşmazlık çıktı. Hisse anlaşmazlığı iki yıldan fazla sürdü ve perde 17 yılda sona erdi. Vanke hisselerinin% 28,69'unu alarak en büyük hissedar olma sona erdi. Shenzhen Metrosu'nun kuruluşundan bu yana, şirket oldukça dağınık öz sermaye ve nispeten merkezi yönetim özelliklerini korumuştur. Özellikle, Baoneng 2019'da hisselerini azaltmaya devam etti. 19 Aralık 2019 itibarıyla, hissedarlık oranı en yüksek noktadan% 29.9'dan% 4.9999998'e düştü. Ana karar verme olarak yönetimle birlikte öz sermaye yapısı daha net.
Shenzhen Metro 31 Temmuz 1998'de kuruldu. Doğrudan Shenzhen Belediyesi SASAC tarafından yönetilen büyük ölçekli ve tamamı devlete ait bir kuruluştur. Yol yapımı, yol operasyonu, yol mülkiyeti ve varlık yönetiminden oluşan "dördü bir arada" endüstriyel zincir oluşturuldu. Şirket, 277,6 kilometrelik demiryolu hattı inşa etti ve 284 kilometrelik tren yolu inşaatı devam ediyor.Shenzhen, Guanhui ve Shenzhen'i birbirine bağlayan şehirlerarası güzergah da bol miktarda demiryolu geçiş kaynaklarıyla ön çalışmalara girdi. 2018 sonu itibarıyla, şirketin toplam varlıkları 391,9 milyar yuan ve net varlıkları 238,9 milyar yuan idi.Güçlü hissedar geçmişi, Vanke'nin Greater Bay Area'daki finansman ve kaynak avantajlarını daha da güçlendirdi.
Stratejik çekirdek: ilk önce yenilmez, kalite fark yaratmanın kralı
2004 yılından bu yana, Vanke kaliteli büyümenin peşinde olduğunu açıkça belirtmiştir.Saf ölçek rakamı Vanke'nin amacı değil, işletme verimliliğini artırmanın doğal sonucudur. En nadir görülen şey, stratejinin tutarlı bir şekilde uygulanabilmesidir.Bu uygulama, işletme kaldıracında, finansal modelde somutlaştırılmış, yönetim yapısında yer alan arazi depolama stratejisinde yer almaktadır ve bunlar Vanke'nin ayırt edici temel etiketleridir.
Çekirdek etiketi 1: Yüksek kaliteli rezervler, kaliteli büyüme
Düzen: Yüksek kaliteli düzene bağlı kalın, birinci ve ikinci kademe düzenler ilk 10'u oluşturur
Vanke'nin büyüme yolu şehir sayısının sürekli genişlemesine çok fazla dayanmamaktadır. Son birkaç yıldaki şehir sayısının büyüme oranı benzerlerinden önemli ölçüde düşük olmuştur. 2012'den bu yana, şehirlerin yerleşim düzeninin ortalama yıllık büyüme oranı yalnızca% 6 olmuştur ve bu, diğer dört TOP5 emlak şirketinden 15 daha düşüktür. yüzde puanı. Birinci ve ikinci kademe kontrollerin sıkılaştırıldığı, üçüncü ve dördüncü kademe pazarların toparlandığı 10-11 yıl ve 16-18 yıllarında bile şirket büyüme sınırını değiştirmedi, Vanke'nin şehir yerleşiminin iki dönemdeki yıllık büyüme oranı sırasıyla% 28 ve% 8 oldu. , Diğer dört İLK 5 emlak şirketinin ortalama büyüme oranından% 32 ve% 17 daha düşük. Crane verilerine göre 2019 yılı itibariyle şirket, ilk 5 arasında en az 85 şehri kapsıyor.
Vanke'nin birinci ve ikinci kademe değer yapısının, TOP10'un ve hatta tüm önemli emlak şirketlerinin en yüksek oranını oluşturmasının nedeni tam da bu stratejidir. Vanke'nin birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe (ve altı) şehirlerinin emlak bankası alanı sırasıyla% 11,% 69,% 10 ve% 10'du. Ve bu yapı 15 yıldan beri sabit kalmıştır Birinci ve ikinci kademe şehirlerin oranı İLK 3 emlak şirketlerinin ortalamasından çok daha yüksektir ve İLK 10 emlak şirketlerinin ortalamasından önemli ölçüde yüksektir.
Derin yetiştirme: Tek bir şehrin satış ölçeği İLK10'da ilk sırada yer alıyor ve büyüme her zaman sektörden daha hızlı.
Şirketin yüksek kaliteli düzeninin temel özelliği, güçlü derin yetiştirme kabiliyetinde yatmaktadır.Son yıllarda, şirketin tek şehir satışları, 2009'da 1,9 milyardan 2019'da 7,4 milyara, yıllık bileşik büyüme oranı% 14,5 ile artmaya devam etmiştir. 2018 yılında, 7 milyarı aştı ve bu, diğer önde gelen TOP5 şirketlerinden, Country Garden'ın 1,9 milyarından (öz sermaye satış kalibresi), Evergrande'nin 2,4 milyar, Poly 3,1 milyar ve Sunac 4,6 milyarından önemli ölçüde daha yüksek, olağanüstü derin yetiştirme yetenekleriyle.
Yüksek kaliteli düzen ve derin uygulama yeteneklerinin birleşimi Vanke'nin istikrarlı büyüme yeteneklerini beraberinde getirdi.Son on yıla bakıldığında, şirketin büyüme hızı her zaman sektöre öncülük etti. Vankenin satış ölçeği, 2003 yılında 5,9 milyardan 2019 yılında 630,8 milyara çıktı ve yıllık bileşik büyüme oranı% 34, bu da aynı dönemdeki ulusal bileşik yıllık büyüme oranından% 13 daha yüksek. 2015 yılından bu yana, yıllık bileşik büyüme oranı% 25'e ulaştı. Aynı dönemde ulusal düzeyden yüzde 9 puan daha yüksekti ve sadece 2008'de negatif büyüme gösterdi.
Terminal: Standart üretim, yüksek itibarlı mülk eskortu, kâr marjı marka primini vurgular
Terminal düzeyinde, Vanke Residence üç özelliğe sahiptir: popüler konumlandırma, standartlaştırılmış üretim ve standartlaştırılmış yönetim.
Birincisi, konut binalarının minyatürleştirme eğilimi ... Vanke her zaman popülerleştirme konumuna bağlı kaldı, yani sıradan insanlar için evler inşa et ve insanlar için evler inşa et. 2001 yılından bu yana minyatür konutlar üzerine özel bir araştırma başlatan Vanke, ürünleri ağırlıklı olarak küçük ve orta ölçekli genel evler. 2018 yılında 144 metrekare ve altı satışların% 91,4'ü gerçekleşti.
İkinci özellik standardizasyondur. Vanke, konut sanayileşmesini öneren ilk şirkettir ve Dongguan ve Xiongan'da sanayileşme üsleri kurmuştur. Vanke'nin konut sanayileşmesinin üç ana içeriği vardır: tam dekorasyon, sanayileşme ve yeşil bina. 2013 yılından bu yana, Vankenin mobilyalı evleri% 90ın üzerinde bir paya sahip olup, temelde tam dekorasyona ulaşmıştır; sanayileşme açısından, Vankenin "5 + 2" prefabrike yapı sistemi "iki söz ve iki indirimli" çekirdek oluşturulmuştur. Modellerin, modüllerin ve parçaların standart uygulamalarını ve standardizasyonunu teşvik edin. 2018 yılında, Vanke'nin yeni açılan sanayileşme projelerinin alanı, yeni başlayan toplam alanın% 77'sini oluşturuyordu. Yeşil bina sektöründe 168 patent alan firma, toplam yeşil bina alanı 147 milyon metrekare. Konutsal sanayileşmenin avantajları şunlardır: 1. Ürün kalitesi sabittir 2. Artan işgücü maliyetlerinin etkisinin uzun vadede zayıflaması 3. Ulusal çevre koruma stratejisine uyun.
Üçüncü özellik, standartlaştırılmış kimyasal yönetimidir. Vanke konutları temelde Vanke Property tarafından yönetilmektedir. 10 yıldır yerli emlak yönetimi markasında birinci sırada yer alan bir gayrimenkul yönetim şirketi olan Vanke Property, Vanke Residences'ın da öne çıkan özelliklerinden biri haline geldi.Özel içerik daha sonra tartışılacaktır.
Ortaya çıkan terminal primi rapora yansıtılabilir.Ortalama satış fiyatı açısından, önde gelen emlak şirketleri arasında en avantajlı olan Vanke'dir. 2019 yılında ortalama satış fiyatı, Country Garden ve Evergrande'den daha yüksek olan metrekare başına 15.341 yuan'a ulaştı. Temelin, standartlaştırılmış üretim ve mülkiyet hizmetlerinin kutsaması altında Vanke'nin bir marka primine sahip olması olduğuna inanıyoruz. Vanke'nin brüt kar marjı her zaman olağanüstü olmuştur ve bu, hızlı ciro yapan şirketlerde daha da övgüye değerdir. 2019'un ilk üç çeyreğinde, Vanke'nin brüt kar marjı% 36 oldu, bu da en iyi 7 emlak şirketinin ortalamasından yüzde 7,3 ve 77 emlak şirketinin tamamından yüzde 4 puan yüksekti.
Çekirdek Etiketi 2: Faiz getiren kaldıraca dayanmayan geliştirme yolu
Arazi stratejisi: toprağı istifleme değil, döngüseldir, ancak son yıllardaki öz sermaye oranı, ters döngüsel
Şirket, 2004 yılında hızlı ciro modelini önermeye öncülük etti ve 2008'de "toprak istifleme, hisse senedi bulundurma ve uygun olmayan krallar" şeklinde "üç numara" politikası oluşturdu ve ilk olarak "5986" modelini ortaya attı, bu da arazi ediniminin 5 ay içinde başlayacağı anlamına geliyor. , 9 aylık satışlar,% 80'i ilk ayda satılan ürünlerin% 60'ı konut olmalıdır. Şirketin yayılma kabiliyeti sektördeki herkes için açıktır ve hızlı ciro, endüstrinin tanınmış endüstri operasyon kılavuzu haline gelmiştir. Vankenin proje rezervleri, önümüzdeki iki ila üç yıl içinde inşaata başlama gereksinimlerini karşılıyor. Vanke, bunun gerçek arazi pazarında istikrarlı operasyonlar ve büyümeyi sürdürerek elde edilebilecek en düşük düzey ve dünyanın önde gelen emlak şirketleri için en düşük düzey olduğuna inanıyor. 2019 ortası itibarıyla 18 yıllık satış alanına göre Vanke'nin satış döngüsü yaklaşık 2,7 yıldır ve bu, önde gelen emlak şirketleri arasında en az olanıdır. Aynı çapta, ana akım emlak şirketlerinin ortalama satış döngüsü 4,5 yıl, yani Vanke, ortalama satış döngüsünden 1,9 yıl daha kısa.
Vanke'nin arazi edinimi stratejisi genellikle "ikili vanaya" dayanır: nakit akışı ve satış getirisi ve envanter için düşük tolerans Bu strateji, döngüsel arazi edinimi tercihini belirler. Tarihsel olarak, Vankenin arazi edinim yoğunluğu, temel olarak önemli şehirlerdeki arazi piyasasının coşkusuyla senkronize olmuştur. Bu, şirketin döngüsel olmayan dönemde arazi edinme fırsatını kaçırmasına neden olabilir, ancak aynı zamanda şirketi risk dalgalanmalarında daha sakin hale getirir.
Son yıllarda şirketin arazi stratejisindeki değişiklikler, karşı döngüsel öz sermayesinde yatmaktadır. Arazi piyasasının kızışmaya devam ettiği 15-18 yılda, Vankenin arazi edinim hakları% 79'dan% 56'ya düştü. Finansman politikalarının sıkılaştırılmasıyla Vanke, 2019'da arazi edinim haklarını önemli ölçüde artırdı ve öz sermaye oranı% 75'e yükseldi. Ayrıca yeni emlak bankasının taban fiyat / ortalama satış fiyatı 2016-19'da düşmeye devam etti ve 19 yıldaki oran% 39 oldu. Bu, şirketin arazi edinimine yönelik rasyonel tavrını tam olarak göstermektedir ve sonraki sektörün kar marjının daraldığı genel ortamda şirketin performans istikrarının temelini atmıştır.
Kaldıraçlı operasyon: düşük faizli kaldıraç, faizsiz kaldıraç oranının daha iyi kullanımı
Vankenin araziyi istiflememe ve envanteri kontrol etme stratejisi, mali tablo modelini belirliyor. 2019'un üçüncü çeyreğinin sonunda, net borç oranı yalnızca% 50,4 oldu ve aynı dönemde önde gelen emlak şirketlerinin% 89 ve% 102,5'inden çok daha düşüktü. Nakit teminat çarpanı% 170,7 idi ve bu aynı dönemde önde gelen emlak şirketlerinden% 134 ve% 116,2 ile çok daha yüksekti. Şirketin öz sermaye çarpanı sektör ortalamasından yüksek olduğunda, net borç oranı sektör ortalamasından önemli ölçüde düşüktür ve bu da şirketin güçlü faizsiz kaldıraç (işletme kaldıracı) kabiliyetini yansıtır. 2018 sonunda, şirketin faizsiz borcu / öz sermayesi% 442'ye kadar yükseldi. Önde gelen gayrimenkul şirketleri arasında, altyapı işi daha yüksek bir paya sahip olan Greenland Holdings'ten sadece% 599 ile diğer önde gelen emlak şirketlerinden çok daha yüksekti.
Şirketin faizsiz kaldıraç operasyonu esas olarak aşağıdaki hususları yansıtır:
1. Ciro kaldıracı. Emlak şirketlerinin hızlı ciroları faizsiz kaldıraç alanını artırabilir. Şirketin satıştan tamamlanmasına kadarki ciro oranı (işletme geliri / ortalama (peşin ödeme + sözleşme yükümlülükleri) ile ölçülür), Vanke'nin 2018 endeksi, önde gelen emlak şirketlerinin ortalama değerinden% 21 daha düşük olan 0,65 oldu ve bol ciro kaldıracını vurguladı ve Son 3 yılda sürekli iyileştirme. 2018 yılında, şirketin ciro kaldıracı ("(peşin alınan hesaplar + sözleşme yükümlülükleri) / mal sahibinin özkaynakları" ile ölçülen) 2015'teki% 156'dan 2018'de% 214'e yükseldi.
2. Kaldıraç alacakları. Şirket, kaldıraç alacağını artırmak için endüstriyel zincir ve tedarik zinciri finansmanının yukarı ve aşağı pazarlık gücünden tam olarak yararlanıyor. 2018'de Vanke'nin kaldıraç alacağı ("(ödenecek senetler + ödenecek hesaplar) / mal sahibinin özsermayesi" ile ölçülen)% 97 kadar yüksekti, liderden daha yüksekti Gayrimenkul işletmelerinin ortalama değeri% 32'dir.
Ana etiket 3: yüksek kaliteli finansman yetenekleri ve nakit akışı kontrolü
Finansman: finansman maliyetleri endüstriden daha düşük olmaya devam ediyor ve uzun vadeli borçlar yüksek bir orana sahip
Hissedarlık yapısı perspektifinden bakıldığında, Vanke, finansman açısından geleneksel kamu iktisadi teşebbüslerinin doğuştan getirdiği temettülere sahip değildir, ancak mükemmel kaldıraç kontrol yetenekleri ile finansman avantajlarını her zaman korumuştur. 15 yıldan bu yana, Vankenin ortalama finansman maliyeti yaklaşık% 5 seviyesinde tutuldu. 2019'un ilk yarısında kapsamlı finansman maliyeti artmadı, ancak yalnızca% 5,21'e düştü. Ana akım emlak şirketlerinin (TOP20) ortalama düzeyine kıyasla maliyet avantajı temelde şu seviyede tutulur: Yaklaşık yüzde 1 puan. Aynı zamanda Vanke'nin finansman yapısı ideal. 2019 ara raporu, banka kredilerinin% 59,2, uzun vadeli yükümlülüklerin ise% 70,4 olduğunu gösteriyor ki bu da yapının sektör seviyesinden daha iyi olduğu anlamına geliyor. Vanke ayrıca 2020'de artan finansman marjından tam anlamıyla yararlandı. 29 Şubat'ta şirketin 9 milyar kurumsal tahvili ve 3 milyar konut kiralama özel tahvili onaylandı ve nakit akışını daha da genişletti.
Ayrıca Vanke'nin platform avantajları da var. 2019'da Vanke, Mart ayında ek 263 milyon H hissesi çıkarmak için Hong Kong hisse platformunu kullandı ve tümü borç geri ödemesi için kullanılan toplam 7,8 milyar Hong Kong doları topladı. Aynı zamanda, 19 Kasım'da Vanke'nin yönetim kurulu bir kereye mahsus olmak üzere H hissesi ihraç etme yetkisi verdi ve H hisselerinin ihracında başka işlemlerin olması bekleniyor.
Nakit akışı: Son 10 yılda pozitif nakit akışı olan tek A hisseli emlak şirketi
Vanke, mükemmel nakit akışı yönetimi ve kontrol yeteneklerine sahiptir. Rapordaki en sezgisel tezahür, Çin Vanke'nin A-hisse pazarında 2009 yılından bu yana sürekli olarak pozitif işletme net nakit akışına sahip tek lider emlak şirketi olmasıdır (ayrıca, anakara emlak hisse senetleri arasında, yalnızca Longfor Group bu koşulu karşılar). Özellikle son 14 yılda net giriş önemli ölçüde artmıştır. 2014-18 döneminde ortalama net nakit akışı, 2009-13 ortalamasından% 939 artışla 42,7 milyar oldu. Aynı zamanda, son 14 yılda nakit girişlerindeki net nakit akış oranı da son beş yılda% 5 bazında önemli ölçüde artarak% 16'ya yükselmiştir. Son beş yılda nakit akışının daha fazla optimizasyonu için motivasyon, bir yandan şirketin ölçeğindeki sürekli artış, diğer yandan şirketin nakit akışı yönetimi talebidir.
Ana etiket 4: Profesyonel yöneticilerden iş ortaklarına kadar üç boyutlu yönetim mekanizması
Vanke, uzun yıllardır pazar lideridir ve yönetimi her zaman sektör tarafından takip edilmiştir.Temel olan, Vanke'nin pazar anlayışı ve ileriye dönük yeteneklere sahip profesyonel yöneticilerden oluşan bir ekibe sahip olmasıdır. Bir endüstri lideri olarak şirket inovasyon yapıyor ve altüst ediyor. Şirketin istikrarlı ve sürekli büyümesi için, liderler arasında kısa vadeli (ortak yatırım sistemi), orta vadeli (öz sermaye teşvikleri ve maaş teşvikleri) uzun vadeli (iş ortağı sistemi) üç boyutlu bir teşvik mekanizması başlatan ilk şirket oldu. Gömülü dipnotlar.
Vanke, 2010 yılında ekonomik kâr primi sistemini, 2013 yılında da iş ortağı sistemini uygulamaya koydu. Yönetim için iş ortağı hisselerini uygulamaya koydu, 2014 yılında tabandan çalışanlar için bir proje ortak yatırım sistemi uyguladı ve ardından "İş Ortağı Programı" nı yayınladı. Teşvik mekanizması organizasyon yapısındaki değişiklikleri takip etmeye devam ediyor. 2019 yılında Vanke'nin genel merkezinin organizasyon yapısı ayarlandı ve üç merkez kuruldu: Kariyer Geliştirme Merkezi, Yönetim Merkezi ve Destek Merkezi.Ancak, iş ortağı mekanizması hala çalışıyor. Yeni kurulan üç merkezin dört ortak seviyesi var; proje takip mekanizması Kısa vadeli teşvik mekanizması, projenin birinci kademe yönetiminin katılımını gerektirir ve diğer çalışanlar yatırımı gönüllü olarak takip eder, oran% 10'u geçmez ve kümülatif net işletme nakit akışı, olumluya döndükten sonra partilere bölünebilir.
Genel olarak bakıldığında, Vanke'nin üç boyutlu teşvik mekanizması, şirketin ve çalışanların bir topluluk oluşturmasına, teşvik verimliliğini ve karar alma verimliliğini artırmasına olanak tanır. Vanke'nin mükemmel yönetim yetenekleri mali rapora yansıtılmıştır, yani yönetim gider oranı yıl boyunca sektör ortalamasının altındadır. Nakit akışı açısından 2017'den bu yana Vanke'nin satış gider oranı% 1,7-2,0, yönetim gider oranı ise% 2,4 -% 2,8 oldu. 2019 yılının üçüncü çeyreği sonunda satış ve yönetim giderleri oranı sektör ortalaması olan 0,2'nin altında kaldı. Yüzde puanları.
Vanke'nin üç boyutlu yönetim mekanizmasının ilerlemesiyle, şirketin ROE'si son yıllarda% 20 bazında artmaya devam etti ve 2018'de% 23,4'e ulaştı; bu, önde gelen A hisseli emlak şirketlerinin ortalamasından 4,7 puan daha yüksek ve Newtown Holdings ve China Fortune Land Development'tan sadece daha düşük. TOP10 emlak şirketleri arasında Vanke'nin ROE'si ortada, Xincheng Holdings dışında, daha yüksek kaldıraç oranına sahip Sunac, Country Garden ve Evergrande'den daha düşük.
Görünümü ölçeklendirin: doğru zaman, doğru yer ve doğru insanlar, temel atılımın potansiyeli vardır
Vanke'nin geleceğini dört gözle beklerken, pazardaki büyük bir soru gelecekteki ölçek büyümesi alanında yatıyor, özellikle şirket, sektörün 2014'te gümüş çağına girmesini önermesinden bu yana, çeşitlendirme stratejisi tamamen uygulandı.Aynı zamanda, şirketin gelişim ölçeği de istikrarlı bir büyüme aşamasına girdi. . Ana işin geliştirilmesiyle ilgili olarak, toplam sanayi alanının sınırlı olduğu bir ortamda, şirketin ölçeğini daha da genişletmek için artan konsantrasyona güvenebileceği alan nedir? Yönetim yapısındaki değişikliklere, şehirlerin çeşitli enerji seviyelerindeki derin yetiştirme yeteneklerine ve bölgesel kalkınma eğilimine dayanarak, şirketin ölçek yukarı alanının hala küçümsenemeyeceğine inanıyoruz.
İtici faktör 1 yönetim yapısı: daire genel merkezi, yukarıdan aşağıya güçlenen talepler
2018'de şirket, dört ana konuya odaklanarak iç düzenlemeler önerdi: 1. Stratejik düzeyde, ana işi konsolide etmek için yakınsama ve odaklanma önerir; 2. İşletme düzeyinde, girdi-çıktı oranının yanallık derecesini iyileştirir ve 3 yıllık yetiştirmeden sonra net bir ilerleme olmadığını vurgular. Veya Vankenin iç kaynaklarından ayrılamayan yeni işletmeler elden çıkarılacak; 3. Organizasyonel yeniden yapılanma, akıcı yapı, düzleştirilmiş yönetim ve iyileştirilmiş kurumsal operasyonel verimlilik; 4. Eşleşen personel. Özellikle mücadelecilere fayda sağlanması ve maaşın kabiliyete göre belirlenmesi önerilmektedir.
Yönetim seviyesindeki 18 yıldan günümüze değişikliklere bakıldığında, bu düzenlemeler operasyonel seviyede tek tek gerçekleştirilmiştir:
Yönetim yapısı: daire yönetimi
Bu, esas olarak Vanke'nin genel merkez yapısının düzenlenmesinde yansıtılmaktadır - 2018'deki orijinal 12 işlevsel departmanın tümü kaldırılmış ve üç merkez kurulmuştur: kariyer geliştirme merkezi, yönetim merkezi ve destek merkezi. Üç merkez, ön, orta ve arka ofislere karşılık gelmektedir. Kariyer geliştirme merkezinin işlevleri arasında strateji, yatırım, işletme, pazarlama, tasarım, sermaye, müşteri ilişkileri, araştırma ve geliştirme vb. Yer alır; yönetim merkezinin işlevleri finansal yönetim, yatırımcı ilişkileri ve personel yönetimini içerir; destek merkezinin işlevleri bilgi yönetimi, idare ve konferans işlerini içerir. Bekle. Departman liderleri ve departman yöneticileri kaldırıldı ve üç merkez, grup ortakları dışında 26 merkez ortağı tarafından yönetildi. Daha fazla insana bileşik büyüme fırsatlarına erişim sağlayın ve organizasyon daha gurur duyacaktır.
Yetenek stratejisi: performans yönelimini güçlendirin
Vanke, "Yeni Güç", "Korsan" ve "007" tarihinde, grubun yetenek havuzunun temelini atan ve şirketin geliştirme hızını hızla artıran üç tur personel planı başlattı.Şimdi Vanke, sektörde büyük bir "Whampoa Askeri Akademisi" haline geldi. 19 yılında şirket, iç likiditeyi güçlendirmeyi ve iş yönetiminin canlılığını artırmayı amaçlayan "Büyük Nehir ve Deniz" adlı personel planını bir kez daha yükseltti. 19 Mayıs'ta, dört büyük bölgesel iş grubu sırasıyla "Büyük Nehir ve Deniz Çalışma Komitesi" ni kurdular ve her bölgenin başkanı "Büyük Nehir ve Deniz" planını uygulamaktan sorumlu ilk kişi oldu. Şirket yöneticilerinin boş pozisyonları için, iç serbest rekabet resmi olarak başlatılır.
Aynı zamanda, düşük performansa sahip üst düzey işletme şirketleri de bir iniş ve çıkışlar politikası başlattı. 2019'dan Ocak 2020'ye kadar, toplam 14 bölgesel üst düzey pozisyon transfer edildi, bunlardan üçü işten çıkarıldı. Şehrin satış sıralaması veya üç şehrin satışlarının pazar payı 19 yılının tamamı için önemli ölçüde düştü.
Ek olarak, Vanke maaş sistemini de ayarladı: birincisi, maaş skalasının orijinal 28'den 50'ye genişletilmesi; ikincisi, aylık maaşı daha da temel maaş ve iş sorumluluğu maaşına ayıran maaş hesaplama yönteminin iyileştirilmesi. Bunların arasında, iş sorumluluğu maaşı, çalışanların performansını daha iyi değerlendirebilir ve her yıl ayarlayabilir. Bu bölünme maaş açısından mücadelecilere doğru eğilecektir. Eşi görülmemiş iş transferi ölçeği, Vanke'nin performans yöneliminin daha net olduğunu gösteriyor ve aynı zamanda yeni nesle daha fazla motivasyon veriyor. İş düzeyinde 2019'a kıyasla büyük değişikliklerden sonra, 2020'deki agresif performans dört gözle beklemeye değer.
İtici faktör 2-Penetrasyon yeteneği: Şehrin GSYİH'sı büyüdükçe, piyasada daha fazla tanınır hale gelir
Şirketin penetrasyon yeteneği, pazar tarafından sürekli olarak onaylanmıştır. Şu anda Vankenin ülkedeki pazar payı% 4'tür. Şirketin en son açıklanan verilerine göre 2018 itibarıyla, şirketin konuşlandırdığı 80'den fazla şehir arasında 24 şehir pazar satışlarında ilk sırada yer aldı. 2019 ortalarına göre Rapora göre ilk üç il sayısı 41'e ulaştı.
Şu andan itibaren gelecekteki pazar payının yukarı yönlü boşluğuna baktığımızda, Vanke'nin artan pazarının nerede olduğunu yanıtlamamız gerekiyor. Bu amaçla, Vanke'nin enerji düzeyindeki şehirlere göre pazar penetrasyonunu iyileştirdik.
Birinci ve ikinci kademe pazarlarda sarsılmaz avantajlar
Vanke'nin aralarından 46 şehre giriş yaptığı Crane'deki 60 şehrin satış listesinden veri topladık ve Vanke'nin 2019 yılı TOP10 sıralamasında yer alan şehir sayısı 36. Listedeki şehirler arasında Vanke bir, iki, üç ve Tier 4 ve altındaki şehir sayısının dağılımı sırasıyla% 10,% 50,% 35 ve% 5'tir.
Crane verilerine göre, Vanke'nin birinci ve ikinci kademe şehirlerinin ortalama satış sıralaması 3,25, listedeki üçüncü ve dördüncü kademe (ve daha düşük) şehirlerin ortalama sıralaması 7,4 ve 6,5. Şehir satışları pazar payı açısından birinci İkinci kademe şehirlerin pazar payı, üçüncü kademe ve dördüncü kademe şehirlerin (ve altı) sırasıyla 2,2 katı ve 3,2 katıdır. Vanke'nin çeşitli enerji seviyelerine sahip şehirler arasında İLK 10'daki sıralaması açısından, birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe (ve altı) şehirlerdeki Vanke oranları sırasıyla% 100,% 90,% 65 ve% 67'dir. Yani Vanke'nin güçlü yönleri birinci ve ikinci satırlardadır.
Düşük enerjili şehirlerin nispeten düşük pazar payı aktif bir seçimdir
Vanke'nin üçüncü ve dördüncü katmanlardaki nispeten düşük payının temel nedeninin, Vanke'nin dağılma yeteneğinden ziyade düşük enerjili şehirlere batma konusundaki ihtiyatlı tutumunda yattığına inanıyoruz. Şirketin toplam değer yapısında, üçüncü kademe ve daha düşük şehirlerin oranı yalnızca% 14'tür; bu, sırasıyla TOP3 ve İLK10 emlak şirketlerinin ortalama seviyesinden yüzde 25 ve 12 puan daha düşüktür. Vanke'nin değer dağılımı şu özelliği yansıtıyor: Şirketin düşük enerjili şehirlerdeki nispeten düşük pazar payı, şirketin aktif seçimidir.
Artımlı alan 1: Şehre giren pazar payında hala iyileştirme alanı var
Crane'in 2019 şehir satış listesini ve her şehirdeki satışlarını birleştirerek, Vanke'nin 26 ildeki pazar payını hesapladık. Genel olarak, Vanke'nin birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki ve altındaki pazar payı sırasıyla% 6,51,% 7,38 ve% 2,87'dir. Birinci ve ikinci kademe şehirlerin genel pazar payı nispeten yüksektir ve fark büyüktür: birinci kademe şehirler arasında Vanke, Shenzhen'de% 10,48'lik bir pazar payına sahipken, Guangzhou'nun pazar payı% 4,52; ikinci kademe şehirler arasında Vanke, Jinan'da bir pazar payına sahiptir. Pazar payı% 18.31'e kadar yüksek ve en düşük pazar payı% 2.11 ile Suzhou. Birinci ve ikinci kademe şehirlerde bile, Vanke'nin şehirlerin yarısından fazlasında satışlarda ilk üçe sahip olmasına rağmen, pazarın hala nispeten parçalanmış olduğu ve Vanke'nin mutlak pazar payının hala artması için yer olduğu görülebilir.
Artımlı alan 2: şehrin gelişimi
Şehrin gelişmesiyle birlikte Vanke, daha fazla pazar tanınırlığına sahip olacak. Üçüncü kademe şehirlerin özel sıralamasından, şehrin GSYİH'sı ne kadar yüksekse, Vanke'nin şehirdeki satış sıralaması o kadar yüksek olur. İlk üç şehrin ortalama GSYİH'si, 4-10. Sıradaki şehirlerden% 72 daha yüksektir. Bu nedenle, Vanke'nin artımlı alanının, bulunduğu şehrin ölçek genişlemesi ve gelişmesinde yattığına inanıyoruz. Kentsel ekonominin sürekli gelişimi, Vanke'nin pazar avantajlarını ve uzun vadeli mantığını daha da güçlendirecektir. Vanke'nin derlediği 47 şehrin verilerine göre, pazar ölçeği son beş yılda% 110 büyüdü.Pazarın gelecekteki büyüme hızı dikkate alınsa bile, bu şehirler istikrarlı büyümeyi devam ettirecek temele sahip.
Konsantrasyonun artması için, Vankenin satış ölçeğinin bir trilyonu aşması bekleniyor
Yukarıdaki iki artımlı alan düzeyine dayanarak, endüstri yoğunluğunun sürekli iyileştirilmesi ve Vanke'nin konut priminin kademeli olarak gerçekleşmesiyle, Vanke'nin pazar payının artmaya devam edebileceğine inanıyoruz.
Vankenin birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü kademe ve alt şehirlerdeki en yüksek pazar payının sırasıyla% 10,48,% 18,31 ve% 5,30'a ulaşabileceği göz önüne alındığında, Vankenin pazar payı son üç yılda yılda ortalama% 0,3 arttı. Yukarıdaki analizimize göre Gelecekte iyileşme oranı daha da hızlanacaktır. Tarafsız varsayıma göre, şirketin birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü kademe ve daha düşük şehirlerdeki ortalama pazar payının 5 yıl içinde mevcut% 6,5,% 7,4 ve% 2,9'dan% 9'a çıkacağına inanıyoruz. % 12 ve% 5, Bu, şirketin yeni şehirlerin sayısının gelecekteki genişlemesine ve bulunduğu şehrin istikrarlı satış ölçeğine bakılmaksızın ve yalnızca pazar payındaki artışa bağlı olarak, Vanke'nin satışlarının hala bir trilyondan fazla olabileceği anlamına gelir; bu, mevcut satışlara kıyasla hala% 50'nin üzerinde bir büyüme anlamına gelir. Uzay ve pazar büyüklüğünün büyümesini düşünürseniz, alan daha da büyüktür.
Dış faktörler: Pazar yapısı ve finansman ortamı Vanke'nin avantajlarını daha da güçlendiriyor
Refah ve sıkı finansman ortamında gerileme
Öncelikle gayrimenkul sektörü satışlarının 2020 yılında düşme ihtimali yüksek. Temel nedenler konut şirketlerine yönelik finansman sıkılaşması, üçüncü ve alt pazarlarda canlandırıcı faktörlerin zayıflaması ve salgın salgını altında sanayi faaliyet süresinin kısalmasının etkisi. 2019 yılında ulusal satışların yıllık büyüme oranı 18'den yükseldi. Yılın% 12,2'si% 6,5'e geriledi 25 Kasım 2019'da yayınlanan "İstikrarlı Damızlık Farklılaşması, Stok Değerini Kucaklayan" yıllık strateji raporumuzda 2020'de büyüme oranının% 0,9'a düşeceğini öngördük. Vanke, zayıf pazarlarda daha güçlü pazar penetrasyon yeteneklerine sahiptir, Vankenin tarihsel eğilimi açısından bakıldığında, pazar payı pazarın yükselme döneminde orta derecede savunmacı olma eğilimindeyken, aşağı doğru dönemde pazar önemli ölçüde genişledi. Bu özellik 2008, 10, 2014 ve 2017'de görülecektir. Pazar payını 2020'de bekliyoruz. Önemli iyileşme beklenebilir.
Ek olarak, finansman yoğunlaşmasındaki artış da Vanke'nin avantajlarını güçlendirecek. Gayrimenkul işletmelerinin finansman yoğunlaşması 2017 yılından bu yana önemli ölçüde artarak 2016'da% 58'den% 66'ya yükselmiş, 2018 ve 2019'da% 65-% 66 aralığında sabitlenmiştir. Endüstrideki barbarca büyüme çağı geçtikçe, piyasanın operasyonel yeteneklerine daha fazla dikkat edeceğini ve gayrimenkul şirketlerinde daha fazla temel avantaj elde etmek için sermayeye rehberlik ederek Vanke'nin bir işletme performansı olarak avantajını daha da pekiştirmesini bekliyoruz.
Pazar birinci ve ikinci kademe şehirlere yöneliyor
İkinci olarak, işlem yapısının değişen trendi, China Vanke'ye de fayda sağlayacaktır. 2019 yılında ulusal satış alanının bir önceki yıla göre büyüme oranı% -0,1 oldu. Takip ettiğimiz 66 şehrin verileri, birinci ve ikinci kademe şehirlerde bir önceki yıla göre satış alanı artış oranının% 11,5 ve% 19,3 olduğunu gösterdi, bu da üçüncü ve alt şehirlerdeki satış alanının negatif bir büyüme gösterdiğini ve Aydan aya düşüş. TOP10 gayrimenkul değer yapısındaki birinci ve ikinci kademe şehirlerin oranı genel olarak 19 yılda artmış, bu da piyasanın birinci ve ikinci kademe şehirlere doğru eğildiğini teyit etmektedir ki bu şüphesiz birinci ve ikinci kademe şehirlerde en fazla pazar avantajına sahip olan Vanke için büyük bir yardımcıdır.
Özetle, gelecekte Vankenin temel konut geliştirme ölçeğinin genişletilmesi konusunda hala iyimseriz. Uzun vadede trilyon dolarlık bir ölçeğe ulaşması bekleniyor. 2020'ye odaklanıldığında, Vankenin son iki ve üç yıldaki bileşik yıllık satış büyüme oranı sırasıyla% 9 ve% 20 olacak. 2020 yılında, Vanke'nin satışlarının 700 milyar yuan'a ulaşarak yeni bir eşiğe ulaşmasıyla% 10'un üzerinde bir satış büyüme oranına ulaşmasının beklendiğini tahmin ediyoruz.
Değerleme alanı: keşif gezisini karşılamaya, ürünleri çeşitlendirmeye ve prime değer vermeye odaklanın
Vanke'nin geleceğiyle ilgili ikinci soru değerleme alanıdır. Vanke, gayrimenkulle ilgili endüstri zincirinin genişlemesini başlatmak için 2014 yılından beri Ahtapot stratejisini ortaya koymaktadır. 2018'de Vanke, iş birimlerini 5 BG'ye (iş grupları) ve 6 BU'ye (iş birimleri) ayırdı. BG, güney, Şangay, kuzey, orta ve batı bölgeleri ve emlak hizmeti şirketlerini içerir ve BU, ticari gayrimenkul, lojistik ve uzun vadeli kiralama hizmetlerini içerir. Apartman daireleri, buz ve kar, denizaşırı işler ve eğitim Temel olmayan varlıkları temizledikten sonra, 6 BU, Vanke'nin 5 yıllık "ahtapot" stratejisini uyguladıktan sonra başarıyla kuluçkaya yatırdığı çeşitli yönler. Vanke, iş geliştirme önceliklerini dört bölgesel şirket için de farklılaştırmıştır.Geleneksel geliştirme işlerine ek olarak, kuzey bölgesi üretim ofisleri ve konut dairelerinde, Şangay bölgesi ticaret, üretim ofisleri ve konut dairelerinde yer alır ve güney bölgesi esas olarak ticari ve endüstriyel ofislerdir.
2019'da Vanke, sektördeki ikinci büyüme eğrisini bulmayı önerdi. Beş yıllık kapsamlı keşif ve yağışların ardından, çeşitlendirilmiş işletmeler şüphesiz Vanke'nin gelecekteki büyüme beklentilerini taşıyor. Çeşitlendirilmiş işin şirkete getirdiği prim iki seviyede sunulur: 1. Ana işi güçlendirin ve Vanke Property tarafından temsil edilen işletmeler Vanke Konutunun ürün ve marka primini artıracaktır; 2. Çeşitlendirilmiş işin kendisi sermaye piyasası tarafından tanınmaktadır , Değerleme primi gerçekleştirmek.
Vanke Property: Trilyon dolarlık bir pazarda yüksek kaliteli bir lider
Mülk yönetimi 18-19'da sermaye piyasasında liderliği ele geçirdi. Üç temel faktör vardır: 1. Döngüyü geçen endüstri özellikleriyle borsayı hedeflemek; 2. Hafif varlık işlemleri ve bol nakit akışını üst üste koymak; 3. Kısa vadeli performans desteklenir, uzun vadeli Pazarın hayal gücü için yer var. Bu trilyon dolarlık sektörde, Vanke Property, yenilmesi zor sektör lideridir.
Sektör durumu: endüstri standardı belirleyici
Vanke, mülk yönetimi endüstrisine 1990 yılında dahil olmaya başladı ve modeli bir emlak şirketi ile birlikte yöneten ilk girişimci oldu ve endüstri standardı belirleyicisi oldu. İş düzeni, konut mülk hizmetleri, ticari ve kurumsal mülk hizmetleri, geliştirici ön uç hizmetleri, topluluk varlık hizmetleri, akıllı teknoloji hizmetleri ve toplum yaşam hizmetleri dahil olmak üzere altı iş sektörünü kapsamaktadır.
Şirket, en iyi 100 gayrimenkulün (Zhongzhi Enstitüsü) kapsamlı gücünde on yıl üst üste birinci sırada yer aldı. Aralık 2019 sonu itibarıyla Vanke Property, toplam 3258 sözleşme projesi, 2.626 konut projesi ve 632 devlet-girişim projesi dahil olmak üzere yıllık% 30 artışla Çin'de en büyük gelişme potansiyeline sahip 99 büyük ve orta ölçekli şehri konuşlandırdı; sözleşme alanı 19 yılı aştı Yıllık% 19 artışla 630 milyon metrekare, 5,2 milyon haneye hizmet veriyor ve 100.000'den fazla çalışanı istihdam ediyor.
Performans: hızla büyüyen bir şeritte
2018 yılında Vanke Gayrimenkul, yıllık bazda% 32,95 artışla 9,8 milyar yuan işletme geliri elde etti; yeni imzalanan doygunluk gelirinde (tam bir yıl için proje sözleşmesinde kararlaştırılan mülk hizmet ücreti gelirine atıfta bulunarak), konut işi% 65 ve konut dışı işletme % 35'i oluşturdu. 2019'un ilk yarısında, Vanke Gayrimenkul yıllık bazda% 27,1 artışla 5,28 milyar yuan işletme geliri elde etti.Yeni projelerin sözleşmeli doygunluk geliri (proje sözleşmesine göre tam bir yıl için mülk hizmet ücreti gelirine atıfta bulunularak) 2,164 milyar yuan, bir önceki yıla göre% 113,8 artışla (konut Gayrimenkuller bir önceki yıla göre% 84, ticari gayrimenkuller ise% 189 arttı).
Yönetim avantajı: sistematik, İnternet + yönetim modu
Vanke Property'nin mükemmel genleri, sistematik yönetim modelinden ve İnternet'in derin aşılamasından gelir. . Mülk yönetimi için temel hizmet sistemi üç seviyeli bir yinelemeyi tamamladı: Rui Service 1.0, insanların ve nesnelerin çevrimiçi temel verilerini, Rui Service 2.0 insanlar ve nesneler arasındaki bağlantıyı gerçekleştirir ve Rui Service 3.0 insanlar, para ve nesneler arasındaki bağlantıyı gerçekleştirir. . İnternet uygulama sisteminin yardımıyla Vanke Property, insanların, nesnelerin ve finansın kapsamlı "veri tabanlı" yönetimini gerçekleştirdi ve kendini daha güneşli bir topluluk ve daha şeffaf bir mülk yaratmaya adamıştır.
Vanke Property'nin 18 yılda Youfang Technology hisselerinin% 4,74'ünü stratejik olarak yatırım yaparak Youfang Technology'nin en büyük harici hissedarı haline geldiğini ve böylece şirketin IoT ekolojik zincirindeki önemli düzenini gerçekleştirdiğini belirtmek gerekir. 23 Ocak 2020'de Youfang Technology, Lu Technology Innovation Board'da başarıyla listelenmiş, yeni bir yüksek kaliteli geliştirme yoluna doğru ilerliyor ve Vanke Property'nin hizmet sistemini daha da optimize edecek.
Geliştirme Eğilimi: Kurumsal emlak piyasasını genişletin ve yeni bir "Emlak Şehri" modeli oluşturun
2018 yılından bu yana, konut mülkleri temelinde, Vanke Property iki büyük girişimde bulundu:
1. Kurumsal varlıkların penetrasyonunu güçlendirin. 30 Ekim 2019'da yayınlanan Yükseltme ve Yeni Modeller, Nuggets için Yeni Mavi Okyanus adlı konut dışı mülklere ilişkin derinlemesine raporumuzda, kurumsal mülklerin geniş beklentilerini yeni bir yol olarak vurguladık. Vanke'nin konut dışı mülklere nüfuzu esas olarak iki yönden yansıtılır: 1) Ticari ve kurumsal mülk yönetiminin ölçeği, 2019'da 632'ye ulaşan toplam yönetim projesi sayısı ile artmaya devam ediyor, yıllık% 24 artış; 2) Uluslararası ticari emlak yönetimi liderleriyle stratejik işbirliğinin derinleşmesi Şirket 2018 yılında DTZ'nin% 4,9 hissesini satın aldı ve dördüncü en büyük stratejik hissedarı oldu. Aralık 2019'da, bir ortak girişim şirketi kurmak için DTZ ile bir ortak girişim imzaladı.Yeni şirket, ticari mülk ve tesis yönetimi alanına odaklanacak. Ana işi ticari mülk ve varlık yönetimi ve kapsamlı Tesis yönetimi vb.
2. Yeni bir "Emlak Şehri" modeli oluşturun. Mülk şehri, "profesyonel hizmetler + akıllı platform + idari güç" entegrasyonu yoluyla kentsel kamusal alan, kamu kaynakları ve kamu projeleri için tüm "yönetim + yönetim" sürecini uygulamak için pazar odaklı mekanizmaları kullanmayı amaçlayan yeni bir kentsel yönetim modelidir. Servis + Operasyon ". Mayıs 2018'de, Vanke Property ve Hengqin New District Yönetim Komitesi ortaklaşa bir "Emlak Şehri" yönetişim modeli oluşturmak için kılavuz olarak "Emlak Şehri" kavramıyla işbirliği yaptı. İki taraf, yaklaşık üç yıl içinde "emlak hizmetleri + akıllı platform + idari güç" entegrasyonu yoluyla Hengqin kentsel kamusal alanı ve kaynakları üzerindeki tüm "yönetim + hizmet + operasyon" sürecini uygulamayı ve Hengqin New Area'nın kentsel yönetim seviyesini iyileştirmeyi planlıyor. , "Beş yıldızlı bir şehir" inşa etmek ve yeni bir "ortak yapım, ortak yönetişim ve paylaşılan sosyal yönetişim modeli" markası oluşturmak.
Genel olarak bakıldığında, Vanke Property, bir endüstri lideri olarak, model gelişiminin hızını hiçbir zaman durdurmadı, sürekli olarak endüstri engelleri ve göreceli avantajlar inşa etti.
Ticari gayrimenkul: Yönetim ölçeği 10 milyon metrekareyi aşıyor ve fon işletme deneyimi zengin
2016 128.7 62.07% 2019 16 210 1300 643 90% 97% 2019
2018 1 20 2018 10 20
NOI 15 Reits 19 42 Reits
2019 2019 800 64 55 9 92% 2019 1104 45 141
2018 7 2019 6.1%
2018 1 21.4% 2019 6200 68% 43 388 4220 2019 33% 890 2011 55%
2019 35 8.2 74% 14 91%2019 9.8 2018 2019 18 80 19 3.55%-4.18%
Yatırım tavsiyesi
1 2019 6362 1-1.5 2019 30.6 7.8 2. 2019 12 5%
2019-2021 EPS 3.604.44 5.47
1 NAV 25875 3 2019-2021 3 2019-2021 13511.8 2019-2021 3775.14699.7 5765.2 2016-2017 2019-2021 2018 37.8% 36.0%35.5%35.0%
2 2019-2021 2016-2018 51.6% 2019-2021 40% 2019-2021 18.5%19%19.5%
3 2017-2018 67.6% 2019-2021 10% 2018 67.9%
2019 2020-2021 2019-2021 EPS 3.604.44 5.47 3.644.395.27
2020 4310-4571 PE 8.6-9.1
NAV
880-1005
2018 98 2019 27% 19 30%1819 15% 19% 19 118% 2016-2018 51.6% 19-21 16-18 40%
15-17 18%-23%18 18.6% 192021 18.5%19%19.5% 18 0.7%10.7%-0.4% 16.2% 8.8% 18 8.5% 19-21 8%7.5% 7.5%
19-21 11.0717.14 25.13 2021 Wind PE 30.0 PE 35-40 880-1005 63% 71.43% 554-633
414-477
2019 1350 2019 643 2018 1192 19 660 19-21 79100 127
A 64% 62% 60%-65% 6% 8% 12% 32% 19-22 2532 40 51 Wind 2020 A 11.9 13-15 414-477 62.07% 257-296
520
GLP A
2018 20.8 7.3 69% 2019 10% 19 2019 30% 19-20 6.5%
PROLOGISPLD.N PSA.N ESR1821.HK2019 2020 PE 30.323.2 2020 PE 26 215 1495 320
6200 1104 PS 266 200 520
NAV4057
19 1.53 4403 1.32 17 66% 6362 66% 1.74 5.21% 5.5% WACC 2385 19 NAV 4057 RNAV 35.90
2021 PE35-40 2020 PE13-15 2020 PE26 1814-2003 1331-1450 NAV4057 5389-5507
17%-20%2020 4310-4571 2020 PE 8.6-9.1 2020 6.1 PE 38.14-40.44 36.40-40.04
...
(Rapor kaynağı: Huatai Securities)
Raporu almak için lütfen www.vzkoo.com adresini ziyaret edin.
Şimdi giriş yapmak için lütfen tıklayın: "bağlantı"
