Temmuz ayında emlak piyasası "yüksek hızlı kavşaktan" ayrıldı! Yılın ikinci yarısında alıcılar "yavaşlamalıdır"
Son on yılda emlak piyasası "otoyolda" yürüyen, gittikçe daha fazla insanı taşıyan ve gittikçe daha fazla mal çeken bir araba gibidir.
İstatistikler, son on yılda Çin'in yeni kentsel nüfusunun temelde her yıl yaklaşık 20 milyon dalgalandığını ve yıllık satılan ticari konut alanının 700 milyon metrekareden yaklaşık 1,5 milyar metrekareye iki katına çıktığını gösteriyor.
Bir yanda insanların şehre akını, diğer yanda tüm hızıyla gayrimenkul geliştirme.
1998'den bu yana, gayrimenkul katma değerinin toplam ekonomik çıktı içindeki oranı, 1998'de% 4,0'dan 2017'de% 6,5'e çıkarak yeni zirvelere ulaşmaya devam etti. Shenwan birinci seviye endüstri sınıflandırmasına göre, sayı çok fazla değişmese de, 28 Bu sektörler arasında, 14 sektör gayrimenkul tarafından yönlendirilmektedir.
Altyapı, inşaat makineleri, inşaat malzemeleri, inşaat, mobilya, ev aletleri ve hizmet sektörlerinin tümü, gayrimenkulle ayrılmaz bir şekilde bağlantılı olduğunda, son birkaç yılda sahip oldukları hızda genişlemeye devam ederlerse, eşitsizlik kontrolden çıkacaktır.
Mevcut sakinlerin kaldıraç oranının% 54,3'e yükseldiğini bilmeliyiz. Aynı zamanda, hane halkı oranı 1,13'e ulaştı ve kişi başına yaşam alanı 40 metrekareyi bile aştı. Yaşlanma ve azalan doğurganlık gibi faktörlerle birleştiğinde, emlak arabasının nasıl sağlanacağı İstikrarlı bir şekilde ilerlemek önümüzdeki ilk konudur.
Neyse ki, Temmuz ayında emlak piyasası, aşağıdaki iki açıdan ortaya çıkan "yüksek hızlı kavşaktan" nihayet çekildi.
Birincisi, kontrol eli giderek daha "güçlü" hale geliyor.
Bir dizi veriye bakalım: 2019'un ilk yarısında, çeşitli bölgeler tarafından gerçekleştirilen emlak ayarlamalarının sayısı 2018'e göre% 31 artışla 251 oldu. Yalnızca Haziran ayında 46 duyuru yapıldı ve Nisan ve Mayıs aylarında toplam duyuru sayısı 101 katına çıktı. .
Arazi pazarı "bir adım önde" CRIC istatistiklerine göre ülke genelinde 336 ilde faaliyet gösteren arazilerin toplam inşaat alanı bir önceki aya göre% 21 azalarak 21,14 milyon metrekare. Ülke genelinde 336 ilde arsa işlemlerinin taban alanı 191,48 milyon metrekare olup, bir önceki aya göre% 8, bir önceki yıla göre ise% 2 azalarak, sinyal değerinin güçlü olduğu yıl içinde arsa arzında ve işlemlerinde ilk düşüş olduğunu belirtmekte fayda var.
Finansman "aşıldı". 85 tipik emlak şirketinin toplam finansmanı, bir önceki aya göre% 54.3 ve geçen yılın aynı dönemine göre% 40.8 düşüşle 50.816 milyar yuan oldu. Bunlar arasında, Mayıs ayında kurumsal tahvil ihraçlarının toplam tutarı, bir önceki aya göre% 73,1 düşüşle 21.06 milyar yuan oldu Şirket tahvil ihracı, Mart 2017'den bu yana en düşük değerle keskin bir şekilde daraldı.
Daha bariz "sinyal", Temmuz ayında arazi edinme konusunda çok agresif olan emlak şirketlerinin isimlendirilmesi ve tahvil ve ABS finansmanının ya sıkılaştırılması ya da askıya alınmasıdır; standart dışı finansman açısından, geleneksel 432 kanal işi yasadışıdır. Eski finansman işinde başka işe izin verilmiyor ve yılın ikinci yarısında finansman daha da sıkılaşabilir.
Şimdiki emlak piyasasının en büyük özelliği yoğunluk ve yüksek frekans ... Açıktır ki, Nisan, Mayıs ve Haziran aylarında sürekli demlenmenin ardından, Temmuz ayında emlak piyasası atmosferi rasyonaliteye döndü.
İkincisi, envanter yeniden yükseldi ve gayrimenkulün "tamamlanması" en büyük sınav haline geldi.
CRIC istatistiklerine göre, yılın ilk yarısında önemli şehirlerin envanteri yıldan yıla artmaya devam etti. Mayıs ayı sonu itibariyle, 54 tipik şehirde yeni inşa edilen ticari konut stoğu, yıllık% 16 artışla yaklaşık 338,53 milyon metrekare oldu.
Shell Araştırma analisti Xu Xiaole, izlenen 29 önemli şehir arasında ikinci el ev envanterinin 7 şehirde 3 ay boyunca artmaya devam ettiğini, 13 şehirde aylık envanterin 4 ay boyunca artmaya devam ettiğini ve 7 şehirdeki aylık stokların artmaya devam ettiğini belirtti. 5 aylık bir artış, yani 29 ilden 27'si envanteri artırıyor.
Envanter yeniden yükseldi, kısa vadede çok fazla etkisi olmasa da 2016'dan beri ilk kez ortaya çıkan bir özellik bu. Satılık konutların artmasıyla emlak şirketleri doğal olarak ev satmanın, fiyatlarını düşürmenin, satışları artırmanın ve geri almanın yollarını bulacak. Bu tek yol olacak.
Envanterin sadece tamamlanmış mevcut evlere değil, aynı zamanda başlamış ancak henüz tamamlanmayan evlere de atıfta bulunduğunu bilmelisiniz. Kısa bir süre önce Henan'da belirli bir şehirde ve Shandongun kıyı bölgesinde deniz manzaralı bir şehirde 100'den fazla sorunlu mülk gördük. Bin yuan'ın fiyatı kimsenin umurunda değil Nedeni çok basit ... 2016-2017 yıllarında yüksek cirolu konut şirketlerinin çok fazla yüksek fiyatlı arsayı alması, bir süre sindirilemeyecek, inşaat sürecini yavaşlattı ve konut tesliminde gecikmelere neden oldu.
Genel olarak konuşursak, iki ila üç yıllık inşaat programına göre, 2019'un sonu konutların tamamlanması için en yoğun dönemdir ve o dönemde emlak piyasasında bir "dönüm noktası" haline gelebilir.
Aşırı kilo düzenlemesi, rasyonel atmosferin geri dönüşü ve artan stokların işaretleri olan bu iki fenomen, Temmuz ayında yoğun bir şekilde ortaya çıktı. Bunun emlak piyasası için "hızlı kavşaktan" çıkması için önemli bir fırsat olacağına inanmak için nedenlerimiz var.
Dahası, "eski reformun" yeni "motoru" nun anahtarı var.
Geçmişte, emlak piyasası, yüz milyonlarca dolarlık ortalama yıllık ciroyu koruyabiliyordu. Bu iki faktöre dayanıyordu. Biri "yüksek kaldıraç" diğeri ise "dökülme reformu" idi. İlki, konut sakinlerinin ve emlak şirketlerinin kaldıraç oranını yükseltirken, ikincisi Toplam miktar sıkılaştırıldı.
Şu anda, eski topluluğun dönüşümü, "eski ve bozuk" cepheleri, yolları, suyu, elektriği, ısıtmayı ve asansörleri yenileyen bir "yedek seçenek" haline geldi. Kurumsal hesaplamalara göre, gelecekteki pazar alanı 4 trilyon yuan'a ulaşabilir. Geleceği dört gözle bekliyoruz. Beş yıl içinde en az 800 milyar ilgili yatırım beklenebilir.Bir yandan sundurma reformunun sıkılaştırılmasından sonra yatırımın yerini alabilir, diğer yandan büyük yıkım ve inşaatı önleyebilir, buna gayrimenkulün "yeni motoru" demek abartı olmaz.
Ev alıcıları için yılın ikinci yarısında "yavaşlamayı" unutmayın.
Yavaşlamak, geçmişe veda etmek ve beklentileri azaltmak anlamına gelir. Yavaş yürümek, zamanlamaya bakmak ve elinizden geleni yapmak demektir.
Birincisi, envanteri kontrol etme ve artırma çabaları, "para kazanmak için bir ev satın alma" döneminin sona ermesi anlamına gelir.
Örnek olarak satış kısıtlamasını ele alalım. Başlangıçta en iyi ihtimalle iki veya üç yıl için kısıtlanmıştı ve çevrimiçi imzalama zamanından itibaren hesaplanıyordu. Artık Qingdao, Dandong, Changsha, Suzhou ve diğer yerler gibi her seferinde 5 yıldan fazla süreyle kısıtlanıyor. Zamanı saymaya başlayın.
Plan dışı mülkün teslim süresi iki yıl, izin başvurusu iki yıl, satış kısıtlaması beş yıl ve kapanış süresi bir yıl olarak varsayıldığında bir evin alınıp satılması tam on yıl sürmektedir.
Mermiyi ısırır ve gayrimenkule yatırım yaparsanız, gayrimenkul likiditesindeki düşüşten sonra gayrimenkulü gerçekleştirmenin zorluğundan söz edilmeyecek, artan konut arzı kaçınılmaz olarak emlak primini düşürecektir.
İkincisi, bir ev satın almak "zahmetli" bir şey olacak, orada ne kadar para var ve ne kadar şey yapılıyor.
Neden zahmetli ve can sıkıcı?
Geçmişte bir ev aldığınızda gözlerinizi kapattınız, gayrimenkulünüz olduğu müddetçe acele edin ve satın alın.Sadece takdiri bekleyin.Gelecekte şehirler arasındaki farklılaşma ve gayrimenkul ürünlerinin farklılaşması giderek daha belirgin hale gelecektir. Uygun maliyetli gayrimenkul bulmak, ama aynı zamanda önündeki "çukurları" önlemek.
Şu anda "elinden geleni yapmak" en pragmatik tutumdur.Aile yeterli mali kaynağa sahipse, kişinin gelecekteki gelir artışı beklentileri çok kesindir.Erken satın alın ve endişeden kurtulun, sadece yaşanabilecek bir ev.
Sadece "birkaç çelik vidanız" varsa, birinci ve ikinci kademe şehirlerde kök salmayı düşünmeyin, memleketinize dönmek istemiyorsanız, ev alma fikrini unutabilir ve kendiniz için endişelenmeyin.
