Emlak piyasasının iki "sapma" özelliği vardır! Son 4 yılda görülmedi, uzman: üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasası düşük akım
2019'da emlak piyasasında iki anahtar kelime var: Xiaoyangchun, düzenleme ve aşırı kilo.
Yılın ilk yarısında, havanın kademeli olarak ısınmasıyla emlak piyasasındaki atmosfer yeniden canlandı. Şubat ayında emlak işletmelerinin finansman miktarı 100 milyar yuan'a döndü. Mart ayında Nanjing, Hangzhou ve Suzhou konut yağma gördü. Nisan ayında orta ve batı şehirleri devraldı. "Xi'an ve Luoyang kazanımlara öncülük etti. Mayıs ayında, Pearl Nehri Deltası ve Yangtze Nehri Deltası'ndaki birçok şehir öne çıktı ve kara transfer ücretleri yeni bir yüksekliğe ulaştı.
Ancak Haziran ve Temmuz aylarında düzenleme yoğunluğu artmaya devam etti.
İlk olarak, Suzhou, Dongguan ve Hefei, fiyatları sınırlandırmak için yerel açık artırma kurallarını art arda revize etti, ilgili şirketlerin araziyi açık artırmaya çıkarmasına izin verilmedi ve teklif artık "fiyat ne kadar yüksekse", ardından Xi'an, yerleşik emlak spekülasyonunun "kısayolunu" bloke ederek satın alma kısıtlamasını başlattı. Gayrimenkul finansmanı daraldı, tröst, tahvil ihracı ve ABS genel olarak sıkılaştı ve yıl içinde sürekli düşen konut kredisi faiz oranları yükseliş yoluna döndü.
Temel değişiklikler tamamen farklıdır ve emlak piyasası yılın ikinci yarısında sakin olmayacaktır.
Son zamanlarda, Zhongtai Securities'de bir makro analist olan Liang Zhonghua, emlak piyasasının iki "farklılaşma" özelliğine sahip olduğuna işaret etti.
Birincisi, işlem hacmi terk edildi ve yerine konut fiyatları yükseldi.
Geçen yılın ortasından bu yana, yeni ve ikinci el konut satış miktarı ve satış alanı önemli ölçüde azalırken, 70 ilde konut fiyatlarının bir önceki yıla göre artış hızı önemli ölçüde arttı.
Örneğin, yılın ilk yarısında ikinci el konut işlemleri düşüşe dönerken, Xiamen, Suzhou, Chengdu ve Nanjing dışında diğer şehirlerdeki ikinci el konut işlemleri geriledi. Ayrıca bu yılın başından itibaren emlak şirketlerinin satın aldığı arsa alanı ve arsa işlemlerinin fiyatı bir önceki yıla göre üçte bir azaldı.İşlemler sıcaksa arsa işlemlerinin durumu bu kadar hafif olmamalı.
Sözde "hacim önce gelir" olarak, eğer bir piyasa ticaret hacmi desteğine sahip değilse, sürekli bir fiyat artışına sahip olmak imkansızdır, bu da bizim geçmiş bilişimize açıkça aykırıdır.
İkincisi, gayrimenkul satış alanı düştü, ancak yatırım hacmi son derece güçlü oldu.
2018'den bu yana, gayrimenkul satışları büyüme oranı düşmeye devam etse de, gayrimenkul yatırımı artmaya devam etti ve şu anda% 10'un üzerinde yüksek bir seviyede.
Emlak sektörüne fon akışının ancak ev satışa hazır olduğunda hızlanacağı mantıklıdır.Satış oranı kasvetli ise, geliştiricilerin elinde satılamayacak çok sayıda ev olacaktır.Kim fon toplamak için güvene sahiptir?
Diğer bir deyişle, emin olduğumuz iki "yasa" bu yıl "ayrıldı".
Bunun nedeni, mevcut emlak piyasasının "özelliği" ile ilgisiz değildir.
2019'da "özel" emlak piyasası nerede? En tipik performans regülasyon ve kontrolün artmasıdır.Satış kısıtlaması, kredi kısıtlaması ve fiyat kısıtlaması gibi tedbirler altında gayrimenkul şirketleri çok sayıda yüksek fiyatlı arsa ve fiyat limiti emirleri tutarken, ikinci el konut borsaya aittir ve gerçek piyasayı yansıtabilir. ruh hali.
Biri soğuk, diğeri sıcak, bir sapma olması şaşırtıcı değil.
Örneğin, Zhongzhiyuan'ın 100 şehrinde konut fiyatları ile ilgili verilere göre, konut fiyatlarının düştüğü şehir sayısı 2018 ortalarında 9'dan bu yıl Haziran'da 35'e yükseldi. Buna ek olarak, Zhuge'nin konut arama istatistiklerinde yer alan 480'den fazla şehir arasında, yaklaşık 300 şehirdeki ikinci el konutların işlem fiyatları yatay veya düşük.
Bu açıdan bakıldığında, son zamanlarda bazı şehirler artık konut fiyatı değişiklikleri hakkında veri yayınlamıyor ve makul olan "çarpıklık" faktörleri var.
Başka bir bakış açısıyla, bu iki "sapma" özelliği son dört yılda hiç görülmedi.
Dört yıl önce, 2015'te böyle bir eğilim vardı.İşlem hacmi yavaş düştü, ancak konut fiyatları yukarı yönlü hareket işaretleri gösterdi.Gayrimenkul yatırım hacmi çift haneli büyümeye yakın devam etti ve satış alanı Ancak artırılmadı.
Bunun bir sebebi var ... Veriler, 2014 yılı sonunda satılık konutların satış alanının 700 milyon metrekareyi aştığını gösteriyor.Konut fiyatları ve yatırım yükselmeye başlasa da emlakçıların elindeki satılık alan bir gecede kaldırılmayacak. Bu yüzden "sapma" ortaya çıktı.
Ancak bugün farklı ... Dört yıl önce baraka reformunun paraya çevrilmesi ve köylülerin kentlere girmesi gibi faktörler ortaya çıktı.Günümüzde bir tür kentin "büyük dalgadan" kaçması zor.
Liang Zhonghua, bu iki "ayrışmanın" özelliklerinin, üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasalarının "gizlice yükseldiği" anlamına geldiğine inanıyor.
Uzmanlar çok temsili bir örnek verdi: Örneğin üçüncü ve dördüncü kat emlak piyasasına daha bağımlı olan Country Garden, 2017'de% 62'ye kadar yükselen satış alanı büyüme oranını 2018'de% -11'e düşürdü. Yarı yıllık büyüme oranı yine% -29'a düştü; Evergrande'nin emlak satış alanı da 2017'de% 13'ten% -10'a düştü.
Ayrıca satış tarafı, yatırım ve konut fiyatlarının öncü bir göstergesidir.Satış alanı düştüğünde, büyüme oranı ve ortalama yatırım fiyatı da önümüzdeki birkaç aya yansıyacaktır. Güven, bu yılın toplamı hala 3 milyon setin altında ve bir "kurtuluş" yöntemi bulmak zor.
Yazar, emlak piyasasının rasyonaliteye dönmesinin tek yolunun bu olduğuna inanmaktadır Sonuçta, sürekli nüfus çıkışı, kusurlu endüstriyel yapı ve yetersiz istihdam yapısı öncülüğünde, konut fiyatlarını iki ila üç yıl içinde ikiye katlama eğilimi uzun sürmez.
Bununla birlikte, nesnel olarak konuşursak, son birkaç yılda üçüncü ve dördüncü katman emlak piyasalarının yükselişi, zaten birikmiş envanteri ev alıcılarının ellerine devretti.Gelecekte emlak piyasası düşse bile, çoğu ev sahibi acele etmek yerine "ilk direnişe direnmeyi" seçecek. Aralarında satış yapmayı seçmek, küçük ve orta ölçekli şehirlerdeki emlak piyasasının gelecekte "istikrar ve düşüş" trendinden çıkacağı anlamına gelir.
