g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Gayrimenkul sektörü hakkında derinlemesine araştırma raporu: 2020'de emlak sektörü hakkında beş soru

(Rapor için lütfen Future Think Tank www.vzkoo.com'u ziyaret edin)

1. 2020'de politika nasıl belirlenir?

Geçtiğimiz otuz yıla dönüp baktığımızda, gayrimenkul her zaman Çinin ekonomik büyümesini teşvik etmenin ana yolu olarak kullanıldı. Bugün, "hem ihtiyaç hem de ihtiyaç" ikilemiyle karşı karşıyayız: sadece ekonomik büyümenin çok hızlı düşmesini engellemek için değil, aynı zamanda emlak balonunu da durdurmak için. Büyümeye devam etmek için, sadece istihdamı sağlamak, yoksullara yardım etmek ve fiyat istikrarını sağlamakla kalmamalı, aynı zamanda çevre korumasına ve fazla kapasiteyi temizlemeliyiz.

Devlet-emlak-insanların geçim kaynağı aslında bir taş-kağıt-makas ilişkisidir: 2020'de, ekonomik hedeflere ulaşılması üzerindeki belirli baskıların arka planı altında, gayrimenkulün bir kez daha Çin ekonomisi için bir istikrar sağlayıcı olarak kullanılıp kullanılmayacağı da piyasa anlaşmazlıklarının ana önermesidir. Ekonomik büyüme oranını kısıtlayan varlık balonlarını sürdürmek, sistemik finansal riskleri önlemek imkansız bir üçgen haline gelmiş gibi görünüyor.

Gelecekteki gayrimenkul politikalarının temel özelliklerinin istikrarlı ve yerel yönetimler tarafından esnek kontrol kelimesi olduğuna inanıyoruz. Söylemeye gerek yok ki, istikrar ın ana tonu, 10-12 Aralık 2019 tarihleri arasında gerçekleştirilen Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı'nda 2020 yılında gayrimenkul sektörü politikasının ana tonunun istikrarlı olduğunun açıkça belirlenmiş olmasıdır. Toplantı, "şehre özgü politikaların, istikrarlı arazi fiyatlarının, konut fiyatlarının ve beklentilerin uzun vadeli yönetim ve kontrol mekanizmasını tam olarak uygulamayı ve emlak piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimini teşvik etmeyi" önerdi.

Buna ek olarak, 10-12 Aralık 2019 tarihleri arasındaki Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı, gelecekteki yönetimin kademeli olarak yerel yönetimler tarafından "dikey yönetim" den "esnek kontrole" dönüşeceğini gösteren "tüm tarafların sorumluluklarının sıkıştırılmasını" açıkça ortaya koydu. Mümkün olduğunca ekonomik büyüme hedefine ulaşma öncülüğünde, çevrenin korunmasını göz önünde bulundurarak, kaldıracı azaltma, istihdamı güvence altına alma ve varlık balonlarını bastırarak dinamik bir denge arayışında, bu, yerel yönetimlerin gelecekte gayrimenkul politikalarını kavramada daha fazla özerkliğe sahip olacağı anlamına gelir. Yoksulluğun azaltılması ve istihdamın korunması birinci önceliğe sahipken, hükümetin mali baskılarının artmasıyla bazı şehirlerin emlak politikalarının marjinal olarak gevşeyeceğine, farklı şehirlerdeki politikaların devam edeceğine ancak geçmişte bir değişiklik olmayacağına inanıyoruz. Şiddetli rahatlamayı görün.

Bir: Merkezi hükümet "konut ve spekülasyon yapmama" konusunda ısrar ediyor

2019 yılından bu yana her zaman gayrimenkulün kısa vadeli ekonomik teşvik olarak kullanılmaması konusunda ısrarcıyız. Politbüro toplantısı ve Dördüncü Genel Kurul'un yanı sıra, İskan ve Şehir-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, Merkez Bankası ve diğer ilgili bakanlıklar ve komisyonlar da pek çok vesileyle görüşlerini dile getirdiler ve gayrimenkul spekülasyonu olmaması konusunda ısrar ettiler. Mevcut emlak patlamasının hala yüksek bir seviyede olduğu, sektörün bir bütün olarak istikrar kazandığına ve durumun kaldıraç oranının hızla arttığına inanıyoruz, geniş kapsamlı gevşeme olasılığının düşük olduğunu ve genel seviyenin istikrarlı bir kontrol tonunu sürdürmesi muhtemeldir. Esas olarak dizin aralığını yönetin.

İkincisi: yerel düzey, esnek kontrol

Yerel alanlarda şehre özgü politikaların spesifik uygulaması, çoğunlukla "Yeni Yetenek Anlaşması", "Sağlanan Miktar, Yıllar, Kullanım Aralığı", "Yerleşim Politikası" ve "Ev Fiyatı Rehberi", "Sınırlı Satın Alma ve Satış" vb. Sıkılaştırma. Trend açısından bakıldığında, bazı bölgelerde konut fiyatları üzerindeki aşağı yönlü baskı arttıkça ve yerel ihale piyasası hızla soğudukça, birkaç yer piyasa canlılığını canlandırmak için politikaları gevşetmeye başladı.

"Konut fiyatlarını, arsa fiyatlarını ve beklentileri dengelemenin" genel yönü endüstriyi baskılamak değil ... Şu anda, promosyon, satış baskısı artsa bile, arsa prim oranı düşmeye devam ediyor gibi görünüyor, piyasada düşüş hissi var, bu da aslında promosyondan saptı. Sektörün sağlıklı ve istikrarlı bir şekilde gelişmesinin asıl amacı, Önümüzdeki yılın ilk yarısında bir şehir, bir politika politika düzenlemesi veya sıkılaştırmadan daha fazla gevşeme ile yapısal iyileştirme konusunda iyimseriz, ancak genel genişleme politikaları olasılığı nispeten küçük.

2. Temeller 2020'de nasıl yorumlanacak?

"Şehir bazında politikaların" devamı bağlamında, gayrimenkul sektörünün 2020 yılında dar dalgalanmalar göstermeye devam edeceğine ve döngünün düzleşip uzamasına inanıyoruz. Ana özet şu: satışlar istikrarlı ve düşüş var, inşaatın tamamlanması tamir edilmeye devam ediyor ve yatırım dayanıklılığını koruyor .

Satışlar: 2020 yılında satış alanının bir önceki yıla göre% -2,88 olacağı ve miktarın yıllık +% 3,00 olacağı tahmin edilmektedir.

2000'den günümüze, piyasaya tanıdık politika düzenlemesiyle ayrılmış birkaç döngü olmuştur: 2001'den sonra borsa fonları emlak piyasasına girdi ve aynı zamanda emlak şirketlerinin listesi kaldırıldı; 2002'de ihale, açık artırma ve listeleme sistemi getirildi ve emlak sektörü, 2003 yılında ulusal ekonominin temel direği olarak kuruldu. , Ve sonra birkaç düzenleme döngüsüne girdi.

Bu düşüş döngüsündeki satış esnekliği beklentileri aşmaya devam ediyor

Kısa vadeli bir perspektiften bakıldığında, şu anda yeni bir döngünün aşağı doğru evresindedir. 2016'nın ikinci yarısında başlayan şehre özgü politika düzenlemesi, üç yıl süren bu aşağı döngünün başlangıç noktası olarak görülebilir. Ancak, mevcut aşağı doğru döngü bir öncekinden farklıdır ve düşüş eğilimi yumuşatılmıştır: ticari konut satış alanının yıllık büyüme oranı 2017, 2018 ve Ocak-Ekim 2019'da sırasıyla% 7,66,% 1,33 ve% 0,10 olmuştur.

Bu düşüş döngüsünün dayanıklılığı beklenenden daha iyi. Düzenlemenin sürdürüldüğü genel ortamda, satışlar üç yıl boyunca pozitif büyümeyi sürdürdü. Dört ana faktör olduğuna inanıyoruz:

Sundurma reformlarının düzenlenmesi ve paraya çevrilmesi nedeniyle, birinci ve ikinci hatlar ve üçüncü ve dördüncü hatlar döngü uyumsuzlukları oluşturdu ve aşağı döngüyü düzleştirdi: Farklı şehirler açısından, 2016'nın 4. çeyreğinde başlatılan şehre özgü politika ayarlamaları, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki satışlar üzerinde önemli bir baskı oluşturdu, ancak şu anda, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, hangar reformunun yüksek gelir elde ettiği en yüksek dönemdedir ve satış hacmi ve fiyatlar yükselmektedir. 2018 yılının 3. çeyreğinden bu yana birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki uzun vadeli düzenleme nedeniyle hacim ve fiyat en altta, potansiyel talep birikimi güçlü.Yeni yetenek düzenlemesi nedeniyle bazı bölgeler gevşemiş ve fiyat limiti kısmen serbestleştirilmiştir. Birinci ve ikinci kademe şehirlerde satışlar toparlanmaya başlamıştır. Kademe şehirlerdeki hangarların daralması ve fiyatın yüksek seviyelere itilmesi nedeniyle, ön kredili mevduat talebi üst üste gelir ve satış tarafındaki baskı ortaya çıkmaya başlar.

Üçüncü ve dördüncü sınırlar, beklenenden daha fazla direnç gösterdi; bu, hangar reformunun PSL'sine yerel özel borcun aktarılmasında ve hangar reformunun etkisini abartan ambar reformu için yerinde fonların gecikmesinde yatıyor olabilir: Birincisi, hangar reformuna yapılan toplam yatırımın oranı değişti. 2018'den itibaren, politika bankalarının (Çin Kalkınma Bankası, Tarım Kalkınma Bankası) sundurma reformu için kullandıkları ek fonlar azaldı ve yerel özel tahvillerin hangar reformu için desteği artmaya başladı; ikincisi, Barınak reformu için fon tahsis edilmesinden konut sakinlerine dağıtıma ve nihayet satışlara kadar belirli bir zaman gecikmesi var.

Ekim ayında, 2018'in aynı dönemindeki 5,8 milyon birimden yarıdan fazla bir düşüşle 2,89 milyon birim sundurma reformu başlatıldı. Ancak, yatırım yoğunluğu açısından Ocak-Ekim 2019 arasında tamamlanan yatırım tutarı 1,03 trilyon yuan, 1 / 2'den az bir düşüşle 3.

Finansman önemli ölçüde sıkılmadı ve gayrimenkul şirketlerinin nispeten istikrarlı fonları var. Nedeni gevşek para politikası + faiz oranlarının serbestleştirilmesi olabilir : Önceki düzenleme ve sıkılaştırma dönemlerine bakıldığında, bu genellikle politika ve sermayeye iki yönlü bir yaklaşımdır; Bununla birlikte, karşılaştırma, sermayenin sıkılaştırılması nedeniyle 2016 yılının 4. çeyreğinden bu yana mevcut politika düzenlemesinin önceki düzenleme turlarından daha ılımlı olduğunu ortaya koymuştur. Mortgage faiz oranları artık herkese uyan tek bir boyut değil, piyasa tabanlıdır. Veriler açısından bakıldığında, konut kredisi faiz oranı fazla yükselmemiş ve 2018 sonunda yeniden düşmeye başlamıştır; yerleşiklerin orta ve uzun vadeli kredilerinin büyüme hızı açısından ipotek kredisi hattının yapay olarak sıkılmaması beklenmektedir; kurumsal düzeyde, gayrimenkul işletmeleri yerinde önemli miktarda fon görmemiştir. Aşağı.

Envanter düşük seviyededir, yeni yapı güçlü kalır ve satış promosyonu desteklenir: Dar bir envanter perspektifinden bakıldığında, tamamlanmış satılmamış ticari konut alanı stok boşaltma savaşından bu yana azalmaya devam etti ve şu anda kabaca 2013 düzeyine eşdeğer; Düşük stok bağlamında, satışları sürdürmek için, tamamen yeni bir yapı olarak endüstri nispeten yüksek bir seviyede tutuluyor. Bu düşüş döngüsünde, yeni inşaat endeksi önemli ölçüde düşmedi, bu aynı zamanda satış sonunun güçlü esnekliğinin güven desteğidir.

...

Yeni inşaat: 2020'de yeni başlayan alanın büyüme oranının yıllık +% 2 olması bekleniyor

Mantıksal olarak, yeni inşaatın amacı satmaktır, bu nedenle yeni inşaat eğilimi gecikmektedir ve esas olarak satışlara bağlıdır; aynı zamanda, endüstrinin genel envanteri yeni inşaatın esnekliğini etkileyecektir (yeni inşaat için motivasyon, yüksek envanter altında zayıftır); ayrıca, mali faktör Aynı zamanda yeni inşaatın ilerlemesini de etkileyecektir.

Veri açısından, satışlar yeni inşaat başlangıcına 2-4 çeyrek kadar öncülük ediyor; envanter ne kadar yüksekse, yeni başlangıcın tepesi satışların üstünden o kadar uzun süre geride kalıyor; fonların inşaatın başlangıcındaki etkisi iki tür: aşırı sıkı fonlar durumunda, emlak şirketi İşçi sendikalarının açılması fonlarla sınırlıdır ve sıkı fonlar altında inşaatın başlamasını hızlandırmak, daha fazla projenin satış öncesi koşullarını karşılamasına ve finansal baskıyı hafifletmek için satış getirisini gerçekleştirmesine olanak sağlayabilir. 2019 yılında, kısıtlı fonlar şartıyla çoğu gayrimenkul şirketi yeni inşaatlara hız vermiş ve satış tahsilatını hızlandırmak için ön satışlar oluşturmuştur.

2016'nın 2. çeyreğinden günümüze kadar olan döngü farklı. İlk defa, satış hacmi ve kimyasal döngü eğilimi ters yön yerine aynı yöndedir (esas olarak üçüncü ve dördüncü hat stoklarının kaldırılmasının neden olduğu yapısal farklılık nedeniyle). Düşük envanter durumu (2018'in 4. çeyreğinin sonunda, ulusal stoksuzlaştırma seviyesi, 2011'den bu yana en düşük seviye olan 1,64 yıldı) ve yeni takımlar için daha fazla esneklik sağladı.

Nisan'dan Eylül 2019'a kadar yeni inşaatların büyüme hızındaki devam eden düşüş, arazi ediniminin zayıflaması, düşük stok ve düşük satış ortamına paraleldir; ve yeni inşaatların Ekim ayında tek bir ayda keskin toparlanması geçen yılki düşük bazdan kaynaklanıyor (geçen yıl Ekim) +% 14, yılın ikinci yarısında ortalama% 22) Gayrimenkul şirketlerinin yıllık satışları hızlandırmak için yıl sonundan önceki son değer dalgasını oluşturmasının nedenleri de var.

Öncelikle mevcut satış muhakemesine göre, baz etkisi altında istikrarlı bir düşüş olduğuna inanıyoruz; çünkü satış iyileşmedi ve Ekim'deki promosyon sezonundan sonra satış oranı daha da düştü.Fiyat indiriminin bekleyip görmesi için sebepler olduğuna inanıyoruz ve ayrıca var Paydayı artırmaya ve saptırmaya odaklanan çok sayıda faktörün lansmanı; ikincisi, envanter açısından orta vadeli envanterin düşük seviyede olduğunu, ancak yükselen bir eğilim olduğunu görüyoruz; son olarak, 2018'in 4. çeyreğinden bu yana, emlak şirketinin arazi edinimi durgun olmaya devam etti ve mevcut hızlı ciro Tarza göre, gelecek yılın ilk yarısında yeni açılan işçi sendikaları, inşaat için yetersiz arazi rezervlerinden etkileniyor ve genel olarak yukarı doğru esneklik zayıflatıldı. Yukarıdaki karara dayanarak, Yeni inşa edilen ticari konut alanının 2020 yılında 2.349 milyar metrekare olacağını, yıllık% 2'lik artışla birinci kademe +% 5, ikinci kademe +% 3, üçüncü kademe ve +% 1.5'in altında olacağını tahmin ediyoruz.

Tamamlanma: 2020 yılında tamamlanacak alanın yıllık bazda% 6,5 artması bekleniyor.

Baştan-tamamlamaya kapalı döngü yaklaşık 2-2,5 yıl sürmektedir.Ancak 2017'nin 2. çeyreğinden itibaren yıllık tamamlanma oranı ve yeni başlayanların büyüme oranı 2018'in 4. çeyreğine sapmaya devam etti ve ardından start-upların büyüme hızı düştü ve tamamlamadaki düşüş daraldı, ancak 2019'un 4. çeyreğine kadar , Tamamlanma büyüme oranı pozitife dönerken, yeni inşaatlar hala nispeten yüksek.

Bu inşaat turunun tamamlanması ile inşaatın başlaması arasındaki sapmanın öznel ve nesnel nedenlerden kaynaklanabileceğine inanıyoruz. Nesnel olarak konuşursak, sundurma reformlarının başlatılmasıyla, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin ve enerji seviyesinin altındaki şehirlerin ülkeye katkısı daha da artmış ve düşük satış öncesi standartları tamamlanma döngüsünü uzatmıştır; sübjektif olarak, 2016'dan itibaren 4. Çeyrek düzenlemeye başlandı. 2017'de, genel fonlar kısıtlıydı ve arz yönlü reformlar üretim maliyetlerini artırdı. Sınırlı nakit akışıyla, gayrimenkul şirketleri tamamlanma yoğunluğunu azaltmak, başlangıç projesine kaynak koymak ve nakit akışını desteklemek için avans ödemeleri elde etmek için inisiyatif aldı.

Ayrıca, artan konut fiyatları ve görece düşük arsa fiyatlarından yararlanan bu yüksek marjlı projeler piyasaya girdikten sonra, tamamlanma noktasında yüksek arazi vergisi artışları (kademeli vergi oranları) ödemeleri gerekecektir. Sermaye sıkılaştırmasının arka planı altında, bu nakdi olabildiğince erteleyin Hesaptan çıkış.

2018'e girdikten sonra, finansman seviyesi iyileşti ve inşaat maliyeti fiyatı sabitlendi. 2019'un 3. çeyreğinden itibaren, tamamlanan alan aynı ayda ilk kez toparlandı. Ekim ayında, bir ay bir önceki yıla göre% 19,2 arttı. Uzun vadeli bir perspektiften, yeni inşaat ve tamamlanma arasındaki ilişki değişmeden kalmaktadır. 2017'nin 2. çeyreğinden 2019'un 3. çeyreğine kadar olan bu kısa vadeli sapmaların, tamamlamanın henüz kullanılması nedeniyle 2019'un 4. çeyreğinden itibaren onarım kanalını açması bekleniyor.

Erken veri istatistiklerindeki eksiklikleri ve temel sorunu dikkate alarak, 2003'ten günümüze tamamlanan ve yeni başlayan alanların oranını hesapladık ve 2017'den 2019'a kadar tamamlanan alanın başlangıç alanına oranının yaklaşık% 55-% 60 arasında sabitlendiğini gördük. Bu oran Ekim 2019'da% 43.45'ti (Ocak'tan Ekim 2019'a kadar% 30'a kadar düşüyordu). 2019'un 4. çeyreğinde başlayan bu restorasyon döneminin 2019'da tamamlanan alanı% -1'e geri getirmesini bekliyoruz. Yıllık olarak% 6,5'e ulaşması bekleniyor.

İnşaat: İnşaat alanının 2020 yılında yıllık +% 9,22 olması bekleniyor

İnşaat alanı bir stok göstergesidir ve tanımından raporlama döneminde gayrimenkul geliştirme şirketi tarafından inşa edilen tüm konutların inşaat alanını ifade eder. Mevcut dönemde yeni inşaata başlanan alan, cari döneme giren ve önceki dönemde inşaatı devam eden konutların alanı, cari dönemde askıya alınan ve ertelenen konutların alanı, cari dönemde tamamlanan konutların alanı ve cari dönemde inşaat sonrası askıya alınan konutların alanı dahil. .

Bunu şu şekilde basitleştiriyoruz: mevcut inşaat = önceki dönemin son inşaatı - tamamlanması + mevcut dönemin yeni başlangıcı + işe net yeniden başlama. (İşe net yeniden başlama = mevcut işin devam ettirilmesi-son dönem işin askıya alınması)

Veriler açısından bakıldığında, tarihteki nispeten istikrarlı tamamlanma hızı nedeniyle, inşaat temelde yeni başlangıcı takip etti, ancak 2016 yılının 3. çeyreğinden bu yana, yeni başlangıç güçlenmeye devam etti ve inşaat önemli ölçüde hızlanmadı.Yukarıdaki bölümde tartışmamızın nedeni budur. Uzatılmış tamamlama döngüsü nedeniyle.

İnşaatın güçlü bir şekilde başlaması, ancak aynı zamanda inşaatın zayıflaması ve aynı zamanda, kesinti formülüne göre, işe net bir şekilde yeniden başlanmasının nedeni. Mantıksal olarak, sermaye ve maliyet hususları nedeniyle, gayrimenkul şirketleri bu dönemde inşaatı büyük ölçüde askıya almayı seçti, bu da mevcut inşaat envanterini azalttı ve tamamlama ve teslimat sürecini yavaşlattı ve tüm fonları inşaatın başlangıcında yoğunlaştırdı.

Veriler bizim yargımızı doğruluyor: 2017 ve 2018'de, kendisi de negatif bir sayı olan net yeniden başlama alanı hızlandı, bu da sektörde büyük ölçekli bir kapanma olarak yorumlanabilir; ancak bu fenomen 2019'un 3. çeyreğinde ve 2019'da iyileşmeye başladı. Ocak-Ekim ayları arasında net çalışmaya başlama alanı 559.027.600 metrekare olup, tüm yıl için net çalışmaya yeniden başlamanın yaklaşık -627.188.400 metrekare olacağını ve restorasyonun 2020'de devam edeceğini tahmin ediyoruz.

Özetle, inşaat alanının 2019 yılında yıllık bazda% 9, inşaat alanının 2020'de% 9,22 büyümesini bekliyoruz.

Arazi yatırımı: 2020'de arazi yatırımının tahmini büyüme oranı yaklaşık% 8'dir.

Arazi yatırımı (arsa satın alma ücreti) 6-9 ay arsa işleminin (arsa işlem fiyatı ve arsa satın alma alanı) gerisinde kalmaktadır.İstatistik Bürosu'nun gayrimenkul geliştirme yatırımı arsa satın alma ücretlerine dayanmaktadır. 2019 yılı arsa satın alma ücreti esas olarak 2018 yılındaki arazi ediniminden etkilenmektedir. Bu nedenle etki hala olumludur.

Yakın gelecekte, ikisi arasındaki gecikme süresi, temel olarak iki noktadan dolayı daralmıştır: 1) Yönetmelik sıkılaştırıldıktan sonra, yerel yönetimler arazi satın alma ücretlerinin ödenmesi konusunda daha katı düzenlemeler getirmiştir ve bazı bölgeler, kalan arazinin bir an önce ödenmesini gerektirmektedir; 2) 2018 yılından itibaren gayrimenkul geliştirme yatırımı imaj ilerleme yönteminden mali harcama yöntemine geçerek arazi alım ücretlerinin teyit edilmesini hızlandırdı.

2019'dan bu yana, ülke genelinde arazi işlemleri yavaş olmaya devam etti. Xiaoyangchun, tüm yıl boyunca yalnızca Mart-Nisan ayları arasında iyileşme gösterdi. Stoklar hala düşük olduğundan, arazi yatırımları belirli bir esnekliğe sahip olacak. 2018'deki yüksek tabanı hesaba katarsak 2019'da arazi yatırımı bekliyoruz Büyüme oranı bir önceki yıla göre% 16 civarında ve 2020'de% 8 civarında olacak.

Jian'an Yatırım: 2020'deki Jian'an yatırımının yıllık +% 8 olacağı tahmin ediliyor

İnşaat ve tesisat yatırımı, inşaat proje yatırımı ile montaj proje yatırımının birleşimidir, hacim açısından gayrimenkul geliştirme yatırımının ana bileşenidir.

2017 yılının 4. çeyreğinden bu yana, inşaat ve tesisat yatırımlarının ve geliştirme yatırımlarının büyüme oranı sapmaya devam etti ve inşaat ve tesisat yatırımları düşmeye devam etti.Nedenler bir önceki analize atfedilebilir.Sektördeki çok sayıda proje inşaat sürelerini uzattı ve inşaat yoğunluğunu azalttı ve olası kapanmalar ve gecikmeler daha belirgin olabilir.

Bölünmüş yapı açısından inşaat ve montaj giderleri, esas olarak inşaat alanı ve birim inşaat maliyetinin ürünüdür.İnşaat alanında büyüme hızı, inşaat bölümünde tartışılmıştır.İnşaat maliyetleri açısından, inşaat maliyetleri son yıllarda nispeten istikrarlı bir seviyeyi korumuştur.Hammadde fiyatları ve ürün kalitesindeki artışla birlikte , Önümüzdeki 2 yıl içinde birim maliyetin bir miktar artması bekleniyor. 2019 ve 2020 yıllarında inşaat ve tesisat yatırımlarının büyüme hızının sırasıyla% 9,10 ve% 8,04 olacağını tahmin ediyoruz.

Gayrimenkul geliştirme yatırımı: 2020'de tahmini geliştirme yatırımı yıllık +% 8'dir

Gayrimenkul geliştirme yatırımı ağırlıklı olarak inşaat proje yatırımı, kurulum proje yatırımı, ekipman satın alma giderleri ve diğer giderleri (esas olarak arazi satın alma giderleri) içermektedir.

Kompozisyon açısından bakıldığında inşaat ve tesisat yatırımı% 75'e varan bir paya sahipken, inşaat süresinin uzaması ve büyük çaplı duruşların ortaya çıkması ile arazi yatırımı oranı 2018'den bu yana bir miktar arttı. Genel yatırımın gelecekte de mevcut payı koruyacağını düşünüyoruz. Arazi yatırımı ve inşaat restorasyonunun dayanıklılığı ile karşılaştırıldığında.

Önceki yargılarımıza dayanarak, tahmini arsa yatırımı ile inşaat ve tesisat yatırımı verilerini özetledik ve 2019'da gayrimenkul geliştirme yatırımının büyüme oranı yaklaşık% 10,2 ve 2020'de yaklaşık% 8'dir.

3. Konut fiyatları gelecekte yükselecek mi yoksa düşecek mi? Hangi şehirler nispeten daha yüksek konut fiyatlarına sahip olacak?

Son dönem konut fiyatı eğilimi nasıl?

Veriler açısından bakıldığında, 2018 yılının 4. çeyreğinden bu yana zayıf satışlar bağlamında konut fiyatları istikrarlı bir şekilde yükseldi. Ocak-Ekim 2019 arasında, ticari konutların ulusal ortalama konut satış fiyatı, 2018 sonunda metrekare başına 8.544 yuan'dan% 8.86 artışla metrekare başına 9.301 yuan oldu; konut satış alanı aynı dönemde yalnızca% 1.50 arttı. Tarihsel bir karşılaştırmadan, çoğu durumda, hacim ve fiyat eğilimleri temelde aynı, aynı yükseliş ve düşüşle, ancak, 2018'in 4. çeyreğinden bu yana, ilk kez hacim paritesi artışı nın gerçekleştiği söylenebilir.

Satıştan sapan "esneklik" gösteren konut fiyatlarının mevcut düşüş döngüsünün aşağıdaki iki nedenden kaynaklanabileceğine inanıyoruz:

Ev fiyatları gerçek performans kadar yüksek olmayabilir . Emlak şirketlerinin satış harcamalarının hızla ve keskin bir şekilde arttığını fark ettik.Normal bir düşünceden satış ekibine teşvikler ve ilgili promosyonlara yatırım olarak anlaşılabilir; ancak göz ardı edilemeyecek bir diğer neden ise yeni emlakçı iade aldıktan sonra, İndirimi mal sahibine ileten bir promosyon şekli Bu promosyon, satış maliyetindeki düşürülen konut fiyatını gizleyerek, görünen verilerin sağlam görünmesini sağlar.

Mevcut konut fiyatı verilerinde pek çok müdahale edici faktör var: bölgesel ve yapısal farklılıklar olduğu kadar işlem süresi gecikmesi ve düzenlemenin etkisi de var. Ana akım konut fiyatlarını çıkarıyoruz: 70 büyük ve orta ölçekli şehrin konut fiyatları İstatistik Bürosu ve 100 şehirlik Çin endeksi endeksi.

İkisinin istatistiksel çaplarında farklılıklar var: 70 şehir İstatistik Bürosu, yalnızca belediye bölgelerini kapsamak için yerel konut yönetim bürolarından gelen verileri doğrudan kullandı; Zhongzhi Enstitüsü'nün 100 şehrin endeksi, satıştaki tüm gayrimenkulleri de kapsıyor, ancak örnek seçimi biraz ayarlandı (kalan evler aktarılacak% 5'in altında; İlk ölçek ölçeği 30.000 metreküpten, geri kalanı ise 10.000 metreküpten az değildir). Projenin gerçek fiyatının, Zhongzhi Enstitüsü'nün 100 kentinin örnek fiyatı, yani projenin dış teklifinden indirimli fiyat çıkarılması için kullanıldığını belirtmek gerekir. Kapsam sınırlı değildir. Gelişmiş bölgelerdeki ilçeler dahil olmak üzere yargı yetkisi.

Kalibre farkına ek olarak, konut fiyatı verilerinin geçerliliğini etkileyen faktörler şunları içerir: 1) Kısıtlanmış fiyatların etkisi, projelerin çevrimiçi olarak imzalanması veya tam fiyatın bildirilmemesi, garaj, park yeri, dekorasyon vb. İçin ayrı bir sözleşme imzalanması, konut fiyatlarının gizli indirimi; 2) Fiyat kısıtlamalarından da etkilenen bazı projeler için satış öncesi sertifika alma süreci beklenenden daha düşük ve yüksek fiyatlı konutların pazara girme süresi ertelendi.

Son yıllarda farklı kalibratörlerin konut fiyatları farklılaşmaya başladı: Sırasıyla ulusal ortalama fiyatı (ticari konut satış / satış alanı) seçiyoruz ve 70 şehir ve 100 şehrin fiyat endeksi şunları gösteriyor: 1) Ulusal ortalama fiyat, 70 şehir ve 100 şehir endeksinde 2-4 çeyrek önde; 2) 2016'nın 4. çeyreğinden beri Bu döngü turu farklılaşma gösterdi ve 20183. Çeyrek önemli ölçüde farklılaşmaya başladı.

Üç kalibre yakın zamanda farklılaşsa da genel eğilim değişmeden kalır: Farklılaşmanın nedenini doğrulamak zordur. Olası nedenlerin şunlar olduğuna inanıyoruz: 1) istatistiksel kalibre farkı, Baicheng'in konut fiyatı verileri dış fiyat eksi indirimli fiyat ve geri kalanı ise teklif; 2) çevrimiçi imzalama gecikmesi yoğunluğu ve fiyat limitinin gevşemesi, Ancak İstatistik Bürosu'nun tarihsel verileri revize ettiğini düşünürsek, asıl sebebin eski olduğuna inanıyoruz. Trendler açısından bakıldığında, 2019'dan bu yana konut fiyatları genel olarak istikrarlı bir şekilde arttı.

Güncel konut fiyatı nerede?

İnsanlar genellikle Çin'in konut fiyatlarında bir balon olduğunu hissediyorlar.Kişi başına harcanabilir gelir ve konut fiyatlarının büyüme oranlarını karşılaştırdık ve gelir ve konut fiyatlarının genel olarak son 20 yılda aynı büyüme aralığını koruduğunu ve eşleştiğini gördük. Tabii ki, eğer medyan verilerdeki ortalamanın yerini almak için kullanılırsa, yorumlama etkisi daha iyidir Mevcut verilerden bazılarını karşılaştırdık Kişi başına medyan gelir ortalamanın% 8.63'ünden daha azdır ve genel etki önemli değildir.

Veriler açısından bakıldığında, aslında, hane halklarının konut için satın alma gücü sürekli artmaktadır.Kişi başına harcanabilir gelir daha fazla alan satın alabilir ve konut fiyatları görece daha ucuzdur.Bu genel kanıya aykırıdır: 1999'dan 2019'a 2015 yılında Çin'deki ortalama hane halkı büyüklüğü 3,45 kişi / haneden 3,00 kişiye / haneye düşerken, ailelerin satın alabileceği yıllık konut alanı 2019 yılında 10,97 metrekareden 13,65 metrekareye yükseldi.

Gelecekte hangi şehirlerde konut fiyatı artışları görecek?

Şehir seçimi konusunda, geleneksel araştırmalar genellikle net nüfus girişi, nüfus stoku, kişi başına harcanabilir gelir, ulaşım, endüstri ve envanter dahil olmak üzere şehirlerin temel göstergelerinden çok boyutlu araştırmalar yürütür. Ana akım görüşten farklı olarak, konut fiyatlarının kısa vadeli ve uzun vadeli büyüme itici güçlerinin farklı olduğuna inanıyoruz.Kısa vadede güçlü bir yansıma gösteriyorlar, hisse senedi yatırım yasasına çok benzeyen yükselişi takip ediyor ve düşüşü öldürüyorlar; uzun vadeli kentsel temeller ise, vazgeçmeliyiz. Geçmişteki doğrusal düşünce, tek bir şehir perspektifinden değil, kentsel yığılmalar perspektifinden çalışmakta ve ağ düşüncesi ile uzun vadeli gelişme potansiyelini yargılamaktadır.

Kısa vadeli konut fiyatı artışı: hisse senedi fiyatlarındaki yükseliş ve düşüşle aynı prensip

Konut yatırımına ayrılmış bir miktar parası olan bir "rasyonel adam" olduğunu varsayalım. Bu "rasyonel adam", hisse senedi yatırımı fikrini konut yatırımına getiriyor ve tek bir şehrin konutlarını bir işletme olarak görüyor ve aynı zamanda bir kentsel konut yatırımı yapıyoruz. PE kavramı. PE, getiri oranının tersidir, dolayısıyla şu anki noktada doğrusal olarak ekstrapole edilir, PE = 1 / (son altı aydaki konut fiyatlarındaki artış * 2 + kira getirisi oranı). Aynı zamanda, hızlı ekonomik büyümeye sahip ülkelerde, sakinlerin daha güçlü doğrusal düşüncelere sahip olduklarını ve döngüsel dalgalanmaların daha aşırı olarak yorumlandığını gördük. Bunun nedeni, her gün hızlı yaşam temposunun insanları "indüksiyon" ve "kesinti" geliştirmeye zorlaması olabilir. Aşırıya.

Daha sonra, bu görüşü veri açısından doğrulamak için, 26 şehrin bir örneğini (birinci ve ikinci kademe ana akım şehirlerin bileşimi) tanıtıyoruz ve 26 şehrin toplam örneğine göre 26 şehrin PE'sini ve 26 şehrin toplam örneğine göre sonraki yarı yıllık konut fiyatı artışını hesaplıyoruz. Hisse senedi yatırımıyla tutarlı olarak, nispi PE 1'den küçük ve 0'dan büyük olduğunda (PE negatifse, getiri oranının negatif olduğu ve yatırım yapılmaması gerektiği anlamına gelirken, 1'den az, 26 şehrin genel değerlemesinin daha düşük olduğu ve girebileceğiniz anlamına gelir) bulduk. ), eğer bu "rasyonel kişi" şehrin emlak piyasasına yatırım yaparsa, şehirdeki konut fiyatlarındaki artış muhtemelen gelecekte genel emlak piyasasından daha iyi performans gösterecektir.

Uzun vadeli ev fiyatı artışı: Kentsel yığılmalar perspektifinden, yorumlamak için "ağ düşüncesi" perspektifinden

Geleneksel araştırma genellikle tek bir şehrin perspektifinden başlar ve gelecekteki kapsamlı kalkınma fırsatlarını değerlendirmek için nüfusunu, ulaşımını, endüstrisini ve destekleyici faktörleri analiz eder. Şehirlerin gelişiminin ve işleyişinin, doğadaki yaşam bedenlerinin işleyişine benzer karmaşık bir sistem olduğuna ve şehirler ile şehirler arasındaki etkileşimin, tıpkı hücre gövdelerinin fagositozu ve bölünmesi gibi, nüfusun ve endüstrilerin akışını beraberinde getirdiğine inanıyoruz. " "Karmaşık sistemlerin" özellikleri, tek tek şehirlerin statik özelliklerini gözlemleyerek gelecekteki gelişmeleri yargılamak için basitçe kullanılamaz.

"Karmaşık sistemlerin" araştırılması çok fazla veri ve alan gerektirdiğinden, burada kısaca tanıtacağız, ilişkilendireceğiz ve araştıracağız.

Her şeyden önce, karmaşık sistem nedir?

Karmaşık bir sistem, çok sayıda basit bireyin, modeller üretmek, bilgileri işlemek ve merkezi kontrolün yokluğunda öğrenmek ve gelişmek için kendilerini organize ettikleri bir bütündür. Doğada birçok karmaşık sistem vardır: böcek toplulukları, insan endokrin ve bağışıklık sistemleri, borsalar vb. Hepsi karmaşık sistemlerdir. Karmaşık sistemin özellikleri şu şekilde özetlenmiştir: 1. Ademi merkeziyet, sözde ana kontrol yoktur; 2. Çok sayıda basit bireyin kolektif davranışı; 3. Basit bireyler arasında bilgi ve malzeme alışverişi vardır; 4. Sistem, hayatta kalma veya başarı olasılığını artırmak için öğrenecek ve gelişecektir. . Doğada, karıncaların, çiftler arasında basit bilgi aktarımı yoluyla daha yüksek yiyecek olasılığı olan yollara daha fazla kaynak dağıtabildiğini, böylece tüm karınca kolonisinin hayatta kalma şansını artırmak için verimli bir şekilde besin kaynakları bulabildiğini gözlemledik; Hassas aletler vardır, bağışıklık sistemi bakterilere kendiliğinden direnir ve endokrin sistem insan vücudunun işleyişini desteklemek için çeşitli hormonlar salgılar. Karınca kolonisinin bilgeliği, basit bireysel bilgilerin etkileşiminden ortaya çıkar ve insan bilinci, birçok ince ve bilinçsiz sinir devrelerinden oluşan dağıtılmış bir ağdan ortaya çıkar. .

Gerçek hayattaki birçok ekonomik etkinlik gibi kentsel yığılmaların gelişimi ve evrimi, karmaşık sistemlerle karakterize edilir. Çinin kentsel kümelenmeleri şimdiye kadar gelişti ve Pearl Nehri Deltası ve Yangtze Nehri Deltası kentsel kümelenmeleri gibi bazıları iyi sinerji oluşturdu ve gün geçtikçe güçlendi; bazı merkezi şehirler, Shenzhen, Şangay vb. Gibi kaynakların ve endüstrilerin yayılmasını sağlayabilir. Diğerleri, "Pekin çevresindeki yoksulluk" gibi "sifon etkisini" gösteriyor ve bazıları, Chengdu-Chongqing kentsel yığılmasında Chengdu ve Chongqing gibi hala "güçlü nükleer" aşamada. Öyleyse, kentsel yığılmaların eşitsiz gelişiminin nedenleri nelerdir? Karmaşık sistemlerin gelişim özelliklerine bakarak cevabı bulabilirsiniz.

Kentsel yığılmaların gelişimi ve evrimi üzerindeki ana etkinin endüstrinin doğası olduğuna inanıyoruz. Endüstriler, yatırıma dayalı ve talebe dayalı endüstriler olarak ikiye ayrılabilir. Yatırım odaklı endüstriler, "yukarıdan aşağıya" olan, çıktı girdiye bağlı olan ve GSYİH hükümetin ne kadar yatırım yaptığına bağlı olan ve içsel oluşturamayan altyapı, geleneksel üretim vb. Büyüme ve hizmet endüstrisi, perakende endüstrisi, finans endüstrisi, üst düzey imalat vb. Gibi talebe dayalı endüstriler "aşağıdan yukarıya" özelliklerini sergiler ve içsel büyüme sağlayabilir. Ekonomik çıktı, pazarda gerçekte ne kadar talebin var olduğuna bağlıdır. . İlki cansız maddeye daha çok benziyor ve ikincisi daha çok bölünebilir "hücreler" gibi. Merkez şehir endüstrileri ve nüfusu çevreye yayıyor, tıpkı hücre bölünmesi gibi.

Bir şehir daha fazla talebe dayalı endüstriler ürettiğinde, şehir daha "hücre benzeri" özellikler sunar. Çok sayıda "hücre benzeri" şehir birbirine bağlandığında ve endüstrileri ve nüfusu birbirine aktardığında, şehir kümesi Doğadaki "karmaşık sistem" e daha çok benzer ve "hayatta kalma veya başarı olasılığını artırmak için öğrenebilir ve gelişebilir" özelliklerini gösterir.

Pekin-Tianjin-Hebei bölgesinin böyle bir sistem oluşturmamasının nedeni, ademi merkeziyetçiliği başaramamış olması ... Pekin çevresindeki şehirler başkentin emrine uyuyor ve kaynaklar başkente bırakılıyor. Buna karşılık, Şangay ve Shenzhen ekonomik merkezler olmalarına rağmen, çevredeki şehirlerde idari müdahaleleri yoktur.Çoğu şehrin başlıca endüstrileri geleneksel ağır sanayi ve Chengdu-Chongqing kentsel yığılmaları, Beibu Körfezi kentsel kümelenmesi ve Shandong Yarımadası kentsel kümelenmesi gibi geleneksel ağır sanayilerdir. Altyapı yatırım odaklı niteliklere sahiptir ve endüstri kendi kendine yeten bir mikro kendi kendine sirkülasyon sistemi oluşturacak kadar kapsamlı değildir. Kentsel yığılmalardaki talebe dayalı çekirdek şehirler nispeten yalıtılmış ve ortaya çıkamıyor.

Şu anda, Çin ekonomisi büyük ölçüde "yatırım odaklı" endüstrilere dayanmaktadır. Gelecekte, kentsel yığılmaların gelişmesi için hala çok yer var. Ekonomi sancılı dönüşüm döneminden geçtiğinde, giderek daha fazla şehir "talebe dayalı" endüstrileri besliyor. Endüstride, endüstriler hücreler gibi bölünür, birbirleriyle etkileşir ve görevlerini yerine getirir ve giderek daha fazla mikro kendi kendine sirkülasyon sistemi oluşacaktır.

2014'ten 2018'e kadar büyük yerel şehirlerdeki üçüncül sanayinin oranını ve büyüme oranını özetledik. Veriler aşağıdaki özellikleri göstermektedir: 1. Büyük kentsel yığılmalar, nispeten yüksek bir üçüncül sanayi oranına sahip çekirdek şehirler etrafında gelişmiştir; 2. Yangtze Nehri Deltası, Pearl Nehri Deltasında, üçüncül sanayi daha fazla ve yoğun şehirleri hesaba katar ve kentsel yığılmaların dağılımı bariz merkezileşme özelliklerine sahip değildir; 3. Güney bölgede, özellikle güneybatı Chengdu-Chongqing, Yangtze Nehri Deltası, Haixi ve diğer kentsel kümelerde üçüncül sanayinin büyüme hızı hızlı. "İçsel büyüme" sağlayabilen endüstrilerin yer aldığı talebe dayalı kentsel yığılmalar konusunda iyimseriz. Şehirler mikro bir kendi kendine sirkülasyon sistemi oluşturmak için birbirleriyle koordineli çalışırlar ve Yangtze Nehri Deltası ve Pearl Nehri Deltası kentsel kümelenmeleri gibi ademi merkeziyetçi özelliklere sahiptir ve Chengdu-Chongqing kentsel kümelenmesi, şehirdeki üçüncül sanayi oranında en hızlı büyümeye sahiptir. Bu şehir kümelerinde ikinci ve üçüncü kademe şehirlere dikkat edilmesi önerilir.

4. Gelecekteki endüstri modeli nasıl yorumlanacak? Konsantrasyon derecesi daha da artacak mı?

Bir: Emlak sektörünün mevcut yapısı: konsantrasyonda daha fazla artış

Satışlar: Ocak-Kasım 2019 arasında, ilk 100 şirketin yalnızca ilk 20 pazar payı artıyor

Sektör satış büyüme oranı 2016'dan bu yana yüksek bir seviyeden düştü: Ocak-Kasım 2019 döneminde ilk 100 gayrimenkul şirketi ve ana akım gayrimenkul şirketi sırasıyla% 17,74 ve% 19,1 satış büyümesi elde ederken, satış alanı büyüme oranları sırasıyla% 15,33 ve% 18,14'e ulaşırken, aynı dönemde ulusal ticari konut satışları büyüme oranı% 7,3 oldu. Alan büyüme oranı sadece% 0,2'dir.

Pazar payındaki artış İLK20'de ve hatta İLK10'da yoğunlaşmıştır: Endüstri yoğunlaşmasının mantığı (CRIC öz sermaye satış kalibresi) artmaya devam ediyor, ancak yalnızca TOP20 pazar payı arttı.Daha kesin olmak gerekirse, TOP100 pazar payının artmasına öncülük eden TOP10 emlak şirketidir.

Veriler açısından, hem İLK10 hem de İLK 100'ün pazar payı artıyor ve İLK10 daha hızlı; ancak bölünmüş yapı açısından, İLK 11-100 ilk kez Ocak-Kasım 2019'da bir durgunluk yaşadı ve 2018'de% 32.28'den% 31.78'e düştü; ayrıca Bölünmeye bakıldığında, İLK11-20 biraz arttı ve İLK11-50 biraz azaldı. Sonuç zaten açık: Sadece TOP20 pazar payı artıyor.

Büyüyen emlak şirketleri son iki yılda hızla büyüdü: Gayrimenkul şirketlerinin dağılımı açısından, son iki yıllık sektör büyümesinde genel düşüşün olduğu dönemde, birinci kademe emlak şirketleri nispeten düşük tabanlara ve yeterli arazi rezervlerine sahip olabilir ve büyüme esneklikleri daha iyi olabilir.

Ortalama fiyatları yüksek ve hızlı büyüyen emlak şirketleri genellikle satış büyümesinde iyi performans göstermiştir: Nispeten yüksek ortalama fiyatları ve fiyat artışları olan emlak şirketleri için satış artışının Ocak-Kasım 2019'da genellikle daha iyi olduğunu bulduk; daha yüksek bir ortalama fiyat, birinci ve ikinci kademelerin yüksek bir oranı anlamına gelmez, ancak aynı zamanda nispeten yüksek bir ürün konumlandırmasından da kaynaklanıyor olabilir. Daha yüksek veya daha iyi konum, daha yüksek prim getirecektir. Bunlar arasında, Ocak-Kasım 2019 arasında, ticari konutların ulusal ortalama satış fiyatı metrekare başına 9335,21 yuan idi; CRIC'in en büyük 100 emlak şirketinin ortalama satış fiyatı metrekare başına 12,546,98 yuan idi ve ilk 100 emlak şirketi daha yaygın kentsel projeler ve yüksek kaliteli projeler gerçekleştirdi. .

Performans: Genel büyüme hızı yavaşladı ve önemli emlak şirketleri daha güçlü karlılığa sahip

Ana akım emlak şirketlerinin gelirleri ve karları daha istikrarlı: 2015'ten sonra, ana akım emlak şirketlerinin gelir ve performans artışı, sektörün genel seviyesinden daha esnek ve istikrarlı hale geldi veya bu dönemde endüstri yoğunlaşmasının hızlanması nedeniyle, büyük ölçekli emlak şirketlerinin projelerinin düzeni daha dağınık hale geldi ve ürün hatları iyileşti. Risklere direnmek için dengeli, daha güçlü yetenek.

Ana akım emlak şirketlerinin net kar marjı, sektörünkinden daha yüksektir ve birinci ve ikinci kademe emlak şirketleri daha güçlü karlılığa sahiptir: Veri açısından bakıldığında, ana akım emlak şirketlerinin brüt kar marjı, sektörün ortalamasından daha yüksektir. Nedeni şu olabilir: fiyatlandırma tarafında, ana akım emlak şirketlerinin marka primleri (ürün gücü, mülk paketlemesi); maliyet tarafında, finansman ve kontrol açısından avantajları var Daha açık, daha belli.

Ana akım emlak şirketlerinin bölünmesi açısından bakıldığında, birinci ve ikinci hatlara odaklanan (China Overseas Land, Gemdale Group) ve piyasa dışı arazi edinimleri (China Fortune Land Development) olan gayrimenkul şirketlerinin kar marjları nispeten yüksektir; ancak, kar marjlarının düşük olduğu unutulmamalıdır. Emlak şirketlerinin para kazanma konusunda güçlü olmadıkları değil, yüksek ciro küçük karlar ama hızlı ciro da getiri oranını artırmak için iyi bir stratejidir.

Arazi edinimi: genel durum muhafazakar ve liderlerin yoğunluğu artmaya devam ediyor

Arazi edinimi 2018'in muhafazakar tarzını sürdürdü ve konsantrasyon artmaya devam etti: Ocak-Kasım 2019'da, ana akım emlak şirketlerinin arazi edinimi 2018'in muhafazakar tarzını sürdürdü. Bir yandan, ikinci çeyrekten itibaren çok kanallı finansmanın sıkılaşması nedeniyle (özellikle tröstlerin sıkılaşması Qianrong'un arazi edinimini doğrudan etkiledi), Bir yandan, genel satış seviyesi yüksek olmadığı için, arazi edinimi konusunda daha ihtiyatlıyız, ancak genel konsantrasyon hala artıyor gibi görünüyor.

Arazi edinimi, gelecekteki satışlar için belirli bir destek sağlayabilir: Geçtiğimiz birkaç yıldaki arazi edinimini Ocak-Kasım 2019 arasındaki satışlarla karşılaştırdık ve güçlü arazi edinimi çabalarına sahip ve birinci ve ikinci kademelere odaklanan emlak şirketlerinin 2019'da daha iyi satış performansına sahip olduğunu gördük.

Finansman: birden fazla kanal aracılığıyla sıkılaştırma, emlak şirketleri arasındaki farklılaşmayı artırma

Yurt içi tahvil ihracı düştü ve faiz marjları farklılaşmaya devam ediyor: WIND istatistiklerine göre, Ocak-Ekim 2019 arasında emlak şirketleri tarafından ihraç edilen yurt içi kredi tahvilleri, geçen yıl toplam tutarın 421,2 milyarı aşması zor olan 304,5 milyar oldu; farklı derecelendirmeler farklılaştırıldı, AAA spreadleri daraldı, AA + ve AA derecelendirmeleri Geniş aç.

Güven kanalları daraldı ve denizaşırı borçların maliyeti arttı: 2019 yılının ikinci çeyreğinde güven denetiminin sıkılaşmasından bu yana kurulan kolektif tröstlerin sayısı düştü. Sıkılaşmanın nedenleri üç noktada özetleniyor: 1) Gayrimenkul tröstlerinin oranındaki artış çok hızlı artarak diğer sektör kaynaklarını sıkıştırdı; 2) Güven kullanımı nedeniyle Esnek (ön finansman kullanılabilir), kısa vadede piyasada arsa elde etmek için ölçek büyük ölçüde artırılacak, arazi piyasasının aşırı ısınmasına neden olacak ve arazi fiyatı hızla artacaktır; 3) Risk önleme açısından gayrimenkul şirketlerinin kaldıraç oranını uygun şekilde kontrol edecekleri umulmaktadır.

Emlak şirketlerinin finansman maliyetlerinin farklılaşması devam ediyor: 2019'dan bu yana, genel finansman maliyeti bir miktar arttı; gayrimenkul şirketlerine rafine edildi ve finansman maliyetlerinin farklılaşması devam etti: yüksek kredili gayrimenkul şirketleri 2019'da sıkı finansman bağlamında sınırlı maliyet artışları yaşadı; güçlü sermaye ihtiyacı olan emlak şirketleri daha fazla Açıkça maliyet artışı.

İkincisi: Sektör gelecekte nasıl bir performans gösterecek?

Gayrimenkul sektörünün yoğunlaşmasının gelecekte artmaya veya azalmaya devam edip etmeyeceği her zaman bir pazar tartışması konusu olmuştur. Burada, lojistik haritalama adı verilen ve aynı zamanda "böcek popülasyon modeli" olarak da adlandırılan bir formül sunuyoruz. Bu model, sınırlı bir ortamda yaşayan ve çoğalan böceklerin nesilsel olmayan dönüşüm modeli olarak adlandırılır. İlk başta, böcekler her yıl iki katına çıktı, ancak sınırlı kaynaklar nedeniyle, çok fazla böcek popülasyonuna neden olacak Yiyecek ve yaşam alanı için rekabet etmenin yanı sıra temas enfeksiyonu nedeniyle hastalığın yayılması, böcek popülasyonlarının sayısını azalttı. İçinde bulunduğumuz endüstri yinelemesi de böceklerin yaşamına benziyor. Sınırlı çevresel kaynaklarda, belirli bir endüstri başlangıçta içsel olarak büyümeye devam etti ve daha sonra sınırlı alt talep nedeniyle üretim kapasitesi birikmeye devam etti, bu da kapasite fazlasıyla sonuçlandı ve sonunda temizlenmeye başladı.

Gayrimenkul sektöründen elde edilen, konut piyasasına yönelik talep sürekli olarak karşılanırken, sektörün genel büyüme hızı kademeli olarak zirveye ulaştı, endüstrinin (içsel büyüme oranı - doğal takas oranı) düşüyor ve sektör modeli istikrar kazandı.

Nitekim gayrimenkul, son derece güçlü finansal özelliklere sahip bir sektördür.Finansman sıkılaştırıldıktan sonra orta ve büyük ölçekli emlak şirketlerinin sollamayı devretme olasılığı büyük ölçüde azalır.Bu nedenle 2018'de yeni varlık yönetimi düzenlemelerinin yürürlüğe girmesinden sonra İLK11-100 gayrimenkul şirketlerinin pazar payı Oran artmaz, azalır. Büyük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin, "finansal kaldıracı" düşürmeye zorlandıktan sonra, virajı geçmeyi başarmak için kılık değiştirmiş ve kaldıraçlı birkaç yöntem kullandığını gözlemledik:

Yüksek gayrimenkul-arazi oranı kaldıracı: