10 yıl içinde kaç kentsel alan "oyuk" olacak? Üç ve iki süitlik bir aile, satmak ister misin?
"Boşluk" nedir? Anladığıma göre, yüzeyinde bozulmamış, ancak çürümeyle oyulmuş bir turp ve lahana gibidir.
Söylendiği gibi, "altın ve yeşim dışarıda, ama başarısızlık ortada." Son yıllarda, kırsal kesimin ve sanayinin boşaldığını duyduk. Dışarıdan köyün büyüklüğü genişliyor ve her aile bungalovlar ve küçük binalar inşa etti. Çok sayıda göç, burada kalan az sayıda genç ve orta yaşlı nüfus.
Bazı şehirler bir dizi yeni kentsel alan inşa etti, ancak gelişme yönü o kadar değişti ki insanlar yönünü anlayamıyor. Çok sayıda fabrika, cadde ve yüksek bina kullanılmadan kaldı. Popülerlik doldurulamıyor ve kamu tesisleri ve destek tesislerinin yerinde olması doğal olarak zor.
Aslında sorunun kökeni emlak piyasasında yatmaktadır.Kırsal nüfusun sürekli kentlere akını nedeniyle kentleşme oranı artarken, çeşitli bölgelerdeki kentsel genişleme oranı artmaktadır.
Bugün emlak piyasasının yönündeki ileriye dönük değişiklikleri bu perspektiften analiz etmeye çalışıyoruz, 10 yıl içinde kaç ev oyulacak? Üç kişilik bir aile, şimdi elinde iki süit var, önlem almak için erken satmak ister misiniz?
İlk sorudan bahsedeyim, 10 yıl içinde kaç ev "oyuk" olacak?
Öncelikle, her şehirde kaç yeni mahalle inşa edildi?
NetEase daha önce, il başkentlerinin şehir başına ortalama 4.6 yeni şehir (yeni ilçeler) planladığını ve her vilayet düzeyindeki şehrin ortalama olarak yaklaşık 1.5 yeni şehir (yeni ilçeler) inşa etmeyi planladığını bildiren bir rapor yayınladı.
Bu yeni şehirlerin ve yeni ilçelerin beklenen planlama hedeflerine ulaşmak için toplam 3,4 milyar insanın yaşaması gerekiyor. Bu, Çin'in mevcut nüfusunun 2,5 katı ve dünya nüfusunun yarısıdır.
Spesifik olarak, Guangdong'da 215, Shandong ve Sichuan'da 190 ve Anhui, Jiangsu ve Henan'daki yeni kentsel alanlarda 150'den fazla var.
Eksik istatistiklere göre, Mayıs 2016 itibariyle, Çin'de ilçe düzeyinde ve üzerinde 3.500'den fazla yeni kasaba ve yeni bölge bulunmaktadır.
Bunların arasında 17 ulusal düzeyde yeni bölge; yaklaşık 500 farklı ulusal düzeyde ekonomik ve teknolojik gelişme bölgesi, yüksek teknoloji bölgeleri, kapsamlı koruma bölgeleri, sınır ekonomik işbirliği bölgeleri, ihracat işleme bölgeleri, turistik tatil köyleri, vb .; 1.600'den fazla çeşitli il düzeyinde sanayi parkı; 1.000 büyük ölçekli belediye sanayi parkı vardır; ilçe seviyesinin altında on binlerce çeşitli sanayi parkı vardır.
3.500, 2016 verisidir. 2017 ve 2018'deki iki yıllık artışı hesaba katarsanız, çeşitli yeni şehirlerin maksimum sayısı 4.000'i geçmeyecektir.
İkincisi, mevcut boşluk ne kadar ciddi?
Bu konuya iki açıdan bakılması gerekir, biri ticari konut boşluk oranı, diğeri ticari gayrimenkul boşluk oranı.
Konut açısından, Southwestern University of Finance and Economics China Family Finance Survey and Research Center tarafından daha önce yayınlanan "2017 China Urban Housing Vacancy Analysis" e göre bir sayıdan bahsedilmişti. 2017 sonu itibariyle ülke genelinde boş konut sayısı yaklaşık 65 milyondu.
İstatistik Bürosu tarafından 2017 yılında yapılan bir ankete göre, Çin'deki toplam kentsel konut stoku 26,1 milyar metrekare oldu. 2018 verileri eklendiğinde stok yaklaşık 290 milyon adet.
Stokta 65 milyon boş konutun 290 milyon konut birimine oranı, konut boşluk oranı yaklaşık% 22,4'tür.
Ticari gayrimenkulün boşluk durumu daha şiddetli hale geldi.Savills daha önce bir dizi veri yayınladı. 2018'de, büyük şehirlerdeki A Sınıfı ofis binalarının boşluk oranı Xi'an, Wuhan, Chongqing ve Tianjin, Dalian ve Hangzhou'da% 30 veya daha yüksek bir sıraya yükseldi. Chengdu% 20'ye ulaştı.
Yılın ilk yarısında Sosyal Bilimler Akademisi Gayrimenkulün Mavi Kitabını yayınladı.Raporda daha da şaşırtıcı sonuçlar ortaya çıktı.Şu anda 17'den fazla şehirdeki ofis binalarının boşluk oranı% 20'nin üzerinde.
Tesadüfen, bu yılın başında bazı medyada Şangay ve Shenzhen'deki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranının, ana iş bölgelerinin perakende ve kiralanması dahil 10 yılın en yüksek seviyesine çıktığını bildirdi. Durum iyimser değil.
Bunların hepsinin tanınmış birinci ve ikinci kademe şehirler olduğunu bilmelisiniz.Çeşitli yerlerde inşa edilen çok sayıda yeni kentsel alan göz önüne alındığında, küçük ve orta ölçekli şehirlerin boşluk oranı kaçınılmaz olarak daha yüksek, daha az olmayacak ve boşluk oranı% 30-40'a ulaşabilir.
Konut boşluk oranıyla birleştiğinde, mevcut kentsel boşluk derecesi muhtemelen% 25-% 40 arasındadır.
Yeni kentsel alanların sayısı ve boşlukların derecesi ile bir sonuca varmak bizim için zor değil: şimdi yaklaşık 1.000-1600 boş kentsel alan var.
1998'deki konut reformundan hesaplandığında, 21 yılda yaklaşık 4.000 kentsel alan ölçeğine ulaşmıştır.Önümüzdeki on yılda ortalama 190 yıllık bir artış varsayıldığında, yaklaşık 1500-1900 yeni kentsel alan artışı olacaktır.
Hesaplama hala% 25-% 40'lık "boşluk oranına" dayanıyorsa, on yıl sonra 1.375-2200 kentsel alan "boşluklu" olacak.
İkinci sorudan bahsedelim, üç kişilik bir aile için iki ev mi satalım?
Önce uzmanın açıklamasına bir göz atalım.
Yılın başında, Çin Sosyal Bilimler Akademisi Finansal Strateji Araştırma Enstitüsü başkanı ve konut büyük veri proje ekibi başkanı Linhua Zou, emlak piyasası hakkında bir yorumda bulundu: birinci ve ikinci kademe şehirler 2017'den beri sürekli düzenlemelerden geçtiğinden, alan zaten serbest bırakıldı ve bir adım önde olacak. kurtarma.
Buna ek olarak, Zou Linhua, üçüncü ve dördüncü kademe şehirler için, baraka reformunun para kazanma politikasının sıkılaştırılmasının, maaşları tabandan çekmekle eş değer olduğuna inanıyor.
Uzmanların görüşlerinden iki sonuç çıkarılabilir.
Birincisi, şehir merkezindeki iki evi taşımayın.
Neden özellikle "merkez şehir" kelimesini vurguluyorsunuz? Yukarıda bahsedildiği gibi, yeni kentsel alanlardaki artış oranı çok endişe vericidir.Büyük şehirler son yıllarda çılgınca "insanları kapsa da", nüfus stok yapısına girdikten sonra, kaçınılmaz olarak farklılaşma ve "sıfır toplam" durumuyla karşı karşıya kalacaklar.
Merkez şehrin ötekileştirilmesi zordur, ancak yeni ilçenin popülaritesi ölebilir Bu durumda, üç kişilik bir ailenin çekirdek bölgede iki set gayrimenkul varsa, öngörülebilir on yıl içinde diğer alanlardan daha güvenli olacaktır.
İkincisi, üçüncü katın altındaki küçük şehirler ve birinci ve ikinci katların dış banliyölerindeki evler sahipliklerini azaltmayı seçmelidir.
Söylemeye gerek yok, üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasası, konsept spekülasyonu ve yerel statükoyu temelden değiştiremeyen para kazanma gibi çeşitli faktörler nedeniyle 2016'da yükseldi.
Aynı durum dış banliyölerdeki evler için de geçerli ... Bugün metro inşa edilecek ve yarın bir alışveriş merkezi yapılacak.Kamu tesislerinin inşaat hızı her zaman yeterli nüfus akışına bağlı olacaktır.
Aslında, yukarıdaki sonuçlarımıza göre, birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki pek çok sözde yeni mahallenin de içi boşluğun kaderinden kurtulması zordur.Özellikle üç kişilik bir aile için konut özellikleri sulandırılmış ve fazladan evler düşünülmelidir. Kiralama, değer koruma ve maliyet kurtarma ile ilgili olarak, konut fiyatları "stabilize ama düşme" eğilimine girdiğinde, varlıkları azaltmak son derece zor hale gelir.
