Emlak piyasasını gizlemek mi? Uzman: 100 şehir gözlemledim ve ev fiyatları 2016'dan önce hiç yükselmedi
Bu yılki emlak piyasası dört kelimeyle tanımlanabilir: inişler ve çıkışlar.
Ocak ayından şubat ayına kadar soğuk bir kış geçirdi.Emlak satış oranı% 30'un altına düştü ve birçok popüler şehirdeki arazi geçiş oranı% 20'nin üzerinde kaldı. Yüksek şehirlerde spekülatörlerin evlerini terk ettiği haberleri de yayıldı.
Mart ayından Mayıs ayına kadar, emlak piyasası, özellikle Yangtze Nehri Deltası ve İnci Nehri Deltası kentsel yığılmaları resmen toparlandı. Kara kralları yeniden ortaya çıktı. Alıcıların güveni yüksekti. Bazı şehirler tam fiyatla bir ev bile alamadı. kek".
Haziran ayına girerken, emlak şirketlerinin finansman hacminin 2017'den bu yana en düşük değere ulaşmasıyla düzenleme ve kontrol beklentileri daha da güçlendi. Suzhou, Hefei, Dongguan ve Xi'an, satış kısıtlamaları, satın alma kısıtlamaları, teminat fonları ve arazi müzayedeleri konusunda daha katı kısıtlamalar getirmeye devam etti.
Veriler, Mayıs 2018'den bu yana, 300 şehir evinin işlem ve inşaat alanının kümülatif büyüme oranının% 32'ye ulaştığını ve ardından düşmeye devam ettiğini ve Mayıs 2019'da% 5'e düştüğünü gösteriyor.
Şehir düzeyinde bakıldığında, birinci kademe, ikinci kademe, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki arazi işlemlerinin kümülatif büyüme oranı Ocak ve Mayıs 2018'de düşerek günümüze kadar devam etti.Her bir kademe şehirdeki yatırım zirve işaretleri gösterdi ve teyit edildi Gayrimenkul yatırımının dönüm noktasına gelinmiştir.
Bu perspektiften bakıldığında, emlak piyasası "kılık değiştirmesini" ortadan kaldırdı.
Neden "kılık değiştirmiş"? 2016'dan 2018'e kadar geçen üç yılda, çeşitli şehirlerdeki konut fiyatları dönüşümlü olarak arttı ve bu dönemde genel yükseliş tarzı spekülasyon emlak piyasasının tipik bir özelliği haline geldi.Bir yanılsama yaratmak daha kolay: konut fiyatları sonsuza dek yükseliyor gibi görünüyor.
24 Haziran'da Zhongtai Securities'de bir makro analist olan Liang Zhonghua, 2019 ara raporunda büyük şehirlerdeki düzenlemelerin 2016'nın dördüncü çeyreğinde sıkılaşmaya başladığını ve büyük şehirlerdeki gayrimenkullerin 2017 yılının ikinci çeyreğinden sonra uyum sağlamaya başladığını belirtti. Geçtiğimiz yılın ikinci yarısında politikada ince ayar yapılıncaya kadar akma reformu için parasal teşvik
Ancak, görünüşte istikrarlı olan toplam gayrimenkul miktarının arkasında, özellikle küçük şehirlerde aşağı yönlü riskler de var. Liang Zhonghua, 100 şehri gözlemlediğini ve 2010-2016 yılları arasında konut fiyatlarının zar zor yükseldiğini söyledi. Asıl neden, arz arttıkça kentleşmeye olan talebin artması ve her yerde yeni şehir geliştirmelerinin yapılmasıydı.
Şu anda çoğu şehirde konut fiyatı-gelir oranı 15 kattan fazla, yani bir çiftin tüm harcanabilir gelirleriyle 100 metrekarelik bir ev satın alması 15 yıl alıyor, yarısını normal zamanlarda harcıyorlarsa ikiye katlayarak 30 yıla çıkmaları gerekiyor. .
Uzmanlara göre, çoğu şehirdeki konut fiyatları 2016'dan önce sabit kaldı. Bu, son üç yıldaki emlak piyasasının kılık değiştirmesi ve bu yıla kadar gerçekten elden çıkarılmamıştı.
Buna dayanarak yazar, gelecekteki emlak piyasasının iki tipik özelliğe sahip olacağına inanmaktadır.
Öncelikle "kabarık" bir şehir, orijinal "yüzünü" gösterecektir.
"Şişlik" nedir? Konut fiyatlarının 2016'dan önce durgun olduğu ve 2016'dan sonra aniden yükseldiği şehirlere atıfta bulunuyor. Sadece üç yıl içinde yeterli nüfus girişine sahip olmadılar ve tam istihdam fırsatlarından yoksunlardı.Sadece yeniden yerleşim için konut reformlarının parasallaştırılmasına bağlıydılar, Konum avantajı kavramı ve yeni kentsel alanların inşası emlak piyasasının refahını artıracak ve bu nedenle, sadece birkaç yıllık "iyi koşullar" sonrasında uzun vadeli düşüş kaçınılmaz olacaktır.
Spesifik olarak, merkezi ve batı bölgelerindeki şehirler ve ilçeler ve çekirdek olmayan kentsel kümelenmeleri çevreleyen üçüncü kademenin altındaki şehirler, 500.000'den az kalıcı bir nüfusa, 20 aydan daha uzun süren tahsissizlik döngülerine ve iki yıldan fazla potansiyel arazi arzına sahip şehirlere sahiptir. İçeride.
İkincisi, yüksek kaldıraçlı ev alıcıları üzerindeki baskı artacaktır.
Bazı kuruluşlar, Çinli sakinlerin bilançolarını analiz ettiler ve ikamet edenlerin varlıklarının% 60'ının doğrudan veya dolaylı olarak gayrimenkulle ilgili alanlara tahsis edildiğini buldu. Bunun avantajları ve dezavantajları var. Örneğin, 2017'de gayrimenkuldeki artış, sakinlerin harcanabilir gelirindeki artışın iki katıydı. 2018'de 3 defa ulaşıldı.
Kısacası, geçmişte konut fiyatları ne kadar hızlı yükselirse, daha yüksek kaldıraçlı ev alıcıları fayda sağladı.
Gelecekte farklı olacak, konut fiyatları istikrar ve düşüş eğilimine girdiğinde, ilk zarar gören yüksek kaldıraçlı spekülatörler olacak.
Bir yandan sürekli artan yüksek aylık ödemenin baskısı, diğer yandan gayrimenkul piyasa değerinin daralmasının yol açtığı zarar baskısıdır.Emlak vergisi ve boşluk vergisi gibi ileride ortaya çıkabilecek olumsuz etkenler de dikkate alındığında gayrimenkule güvenilmesi öngörülebilir. Takdir ederek "uzanıp kazanabileceğiniz" günler geride kaldı.
