Emlak piyasası "ortaya çıkmaya" mı başladı? 2 yeni kural "ok dizede", 1,3 trilyon "sahte atış"
Zhou Hongyi bir keresinde Jia Yueting hakkında şu yorumu yapmıştır:
"Bir girişimcinin ne kadar büyük hayalleri ve yüce tutkuları olursa olsun, kendi saçını tutamaz ve kendini dünyadan uzaklaştıramaz, bu da bazı iş yasalarının ihlal edilemeyeceği anlamına gelir."
"Diğerlerinin 5 çay bardağı ve 3 kapağı var. Patronunuzun 12 fincan ve 2 kapağı var. El ne kadar hızlı olursa olsun, temel iş kurallarını ihlal ediyor. Bu yüzden çoğu şirketin açlıktan öldüğünü düşünüyorum. Kontrol edilemeyen arzular için ".
Kupa ve kapak teorisi çok ilginçtir ve esasen emlak piyasası ile aynıdır.
Ev fiyatı ne kadar hızlı yükselirse yükselsin, ekonomi yasalarına uygun olmalı, geliştiricinin büyük borcunun ve alıcıların artan kaldıraç oranının sonucu, "kapağın" "fincanı" kapatamaması ve iki "tencere kapağı" nın 12 ağzı hiç kapatamamasıdır. "Kazan".
Veriler, kent sakinlerinin borç bakiyesini kentsel ve kırsal ankete dayalı olarak sakinlerin harcanabilir gelirine bölerek, mevcut sakinlerimizin kaldıraç oranının% 105'e kadar çıktığını, bu oran Amerika Birleşik Devletleri ve Japonya'nınkinden daha yüksek, Fransa ile aynı ve Birleşik Krallık'dakinden daha düşük.
İpotek ve gelirinizi karşılaştırabilirsiniz Borç oranı = toplam borç / toplam varlıklar Aylık hane halkı geliriniz 10.000 ve ipoteğiniz 5.000 ise, konut satın alma kaldıracınız% 50'ye ulaşacaktır.
Pek çok kişi% 50'lik borç oranının yüksek olmadığını düşünür, ancak araç kredisi, ihtiyaç kredisi ve günlük harcamaları da eklerseniz, sadece 3.000 bile olsa, borç oranınız% 80'e ulaşacaktır.
Bu şekilde,% 105 yerleşik kaldıraç oranı, emlak piyasasının kredi sisteminin güvenilir olmadığı anlamına gelir, çünkü birçok ev alıcısı uzun vadeli kullanım için kısa vadeli kredilere sahiptir, batı duvarını tamamlamak için doğu duvarını sökün ve 12 "büyüklüğündeki 2" saksı kapağı " Gelir "pot" davranışına ayak uyduramadığında, bir dizi kredi molası meydana gelebilir.
Çünkü, düzenleme ve kontrol için, gayrimenkulde "yumuşak bir iniş" sağlamak için, sakinlerin kaldıraç gücünü sabitlemek ve emlak piyasasının bu kadar çok "kazanı" örtmek yerine yavaşça "kapağı açmaya" başlamasına izin vermek çok önemlidir.
2020'deki emlak piyasası "kapağı açma" zamanıdır.
Örneğin, merkez bankası tarafından uygulanan iki "yeni düzenleme" zaten "dizedeki bir ok" dur.
İlk olarak, bir aydan uzun bir süre sonra, ipotek sistemi büyük değişikliklere uğrayacak.
Pek çok kişi Ekim 2019'dan itibaren ipotek sözleşmesinin değiştiğini, artık gösterge faiz oranına değil, 5 yıllık LPR'ye atıfta bulunduğunu biliyor.
Bu 5 yıllık LPR, aslında her ayın 20'sinde açıklanacak olan önceki gösterge faiz oranına eşittir.
Ev alıcıları için faiz oranını yukarı ve aşağı dalgalanma dan artı eksi baz puan a değiştirmekle eşdeğerdir. Başka bir değişiklik yok.
Bununla birlikte, Ekim 2019'dan önce, 5 yıllık LPR'ye istinaden sözleşmeye dönüştürülmesi gereken büyük ticari kredi stokları var.
Bu nedenle merkez bankası, bu yıl Mart'tan Ağustos'a kadar önceki tüm ticari kredilerin de LPR sözleşmesine dönüştürüleceğini ve bu sefer alıcıların tek bir şansla "değişken" veya "sabit" faiz oranlarını seçebileceklerini öngörüyor.
Bir örnek verelim: Xiao Wangın orijinal ipoteğinin% 10 faiz oranı var, bu% 4,9 × (1 +% 10) =% 5,39.
Hesaplama, LPR sözleşmesinin dönüştürülmesinden sonra Ocak ayındaki en son% 4,8 LPR'ye dayanıyorsa,% 5,39 -% 4,8 =% 0,59, artış 0,59 puan olmalıdır.
Eğer dalgalanmayı seçerseniz, bu Xiaowang'ın kredi faiz oranının gelecekte "LPR +% 0,59" a göre değişeceği ve aylık ödemenin değişmediği anlamına gelir.
Sabit seçerseniz, bu Xiaowang'ın ipotek faiz oranının geri ödemenin sonuna kadar her zaman% 5,39 olarak sabitleneceği anlamına gelir.
Yazar, uluslararası deneyime dayanarak, birçok ülkenin negatif faiz oranlarına hatta düşük faiz oranlarına girdiğini düşünüyor.Uzun vadede, 5 yıllık LPR'deki düşüş de genel eğilimdir. Bu nedenle, 1 yıllık bir "dalgalı" faiz oranı ve bir fiyatlandırma döngüsü seçerseniz, 5'in tadını çıkarabilirsiniz. Yıllık LPR azaldı ve ipotek yükünü azalttı.
İpoteğinizin% 25'in altında bir indirimi olmadığı sürece, "sabit" bir faiz oranı seçmeyin.
İkincisi, ikinci nesil kredi bilgi sistemi resmen başlatıldı.
İkinci nesil kredi bilgi sistemi ile ilgili olarak, her yıl coşku uyandırmaktan hoşlanan birçok insan her zaman vardır. Örneğin, bu haber Nisan 2019'da geniş çapta dağıtıldı. O sırada, merkez bankası "sistem hala yükseltiliyor ve net bir zaman çizelgesi yok" şeklinde yanıt verdi.
Ama bu sefer gerçek!
Çin Halk Bankası geçtiğimiz günlerde Kredi Bilgi Merkezi'nin çevrimiçi geçiş için ikinci nesil kredi bilgi sistemini resmen başlattığını ve 19 Ocak'tan itibaren kamu ve finans kurumlarına ikinci nesil formatlı kredi raporu sorgulama hizmeti sunacağını duyurdu.
İlgili CCTV raporlarına göre, ikinci nesil kredi incelemesi hakkında sorgulamanın şu anda üç yolu vardır: self servis sorgulama makinesi sorgulama, karşı sorgulama ve çevrimiçi sorgulama İlk ikisi çevrimdışı sorgulama.
İlk kuşaktan en büyük farkı, kredi incelemesinin yeni versiyonunun uygulanmasından sonra, eş borçlu olarak her iki eşin de kredi incelemesine borç yansıtması gerekmesi ve sahte boşanma ile bir ev satın almanın artık mümkün olmamasıdır. Kredi bilgileri verilerinin güncelleme hızı da T + 1 güne çıkarılacak, "zaman farkı" ipotekleri kullanmak ve "doğu duvarını batı duvarını oluşturmak için kaldırmak" gibi rutinler de sona erecek.
Hisse senedi ipoteklerinin LPR'ye çevrilmesi, faiz oranlarının "piyasalaşmasını" hızlandırabilir ve banka kredilerinin reel ekonomiye doğru daha da eğilmesini sağlayabilirse (1 yıllık LPR varlığı nedeniyle), o zaman ikinci nesil kredi bilgi sisteminin başlatılması bir ev satın almak anlamına gelir. Nitelikler, eşikler ve borç yetenekleri gittikçe daha ayrıntılı hale gelecek ve delinecek boşluklar olmayacak.
Bu iki önlem, gayrimenkulün kaldıraç ve yumuşak inişini dengelemenin tek yolu olarak kabul edilebilir.
Göz ardı edilemeyecek bir sinyal daha var: İki yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesinden sonra merkez bankasının yakın zamanda attığı bir hamle daha da anlamlı.
20 Ocak'ta, kredi piyasası kote faiz oranını (LPR) reformdan sonra altıncı kotasyonu başlattı.Sonuçlar, 1 yıllık LPR'nin bir önceki aya göre değişmeyen% 4,15 olarak rapor edildiğini; 5 yıllık LPR'nin% 4,8 olarak rapor edildiğini ve bu da daha yüksek olduğunu gösterdi. Geçen ay değişmeden kaldı.
Bu sinyal neden özellikle önemlidir?
1. Faiz indirimi beklentileri düştü.
Bu yılın başında, merkez bankası, 800 milyar yuan fon serbest bırakarak RRR'de% 0,5'lik kapsamlı bir indirim gerçekleştirdi.Ayrıca, birçok şehir ev satın alma eşiğini gevşetti.Ayrıca, bazı şehirlerde para kazanma ve baraka reformunun yeniden yerleştirilmesi bir kez daha gündemde. Giderek daha yaygın hale gelin.
Buna dayanarak, sektördeki birçok kişi emlak piyasasının likiditesini desteklemek için 5 yıllık LPR'nin trendle aynı doğrultuda düşeceğine ve düşük mortgage faiz oranlarının gayrimenkul fonlarının daha bol olduğu anlamına geldiğine inanıyor.
Kim bilir, Ocak ayındaki en son LPR kotasyonu Kasım ve Aralık aylarındakinden değişmeden kalır, bu da faiz indirimi beklentilerinin doğrudan başarısız olduğu ve emlak piyasası düzenlemesinin tonunun katı kaldığı anlamına gelir.
2. 1.3 trilyon yuan fon "çabayı boşa harcadı."
Ocak ayında 5 yıllık LPR kotasyonunun açıklanmasından önce, 5 işlem günü içinde (20 Ocak dahil), merkez bankası MLF gibi açık piyasa işlemleri yoluyla likiditeye toplam 1.35 trilyon yuan yatırım yaptı.
Bu 1,35 trilyon yuan, merkez bankasının hamlesinin 5 yıllık LPR düşüşünün önemli bir habercisi olduğunu, gayrimenkul finansmanının gevşemeye yeniden başlayacağını, geliştiricilerin kolayca borç para alabileceğini ve spekülatörlerin yüksek kaldıraçla evler satın alabileceğini düşünerek birçok insanı heyecanlandırdı.
kim bilir. 5 yıllık LPR'nin açıklanmasından sonra emlak piyasasına doğrudan soğuk su döktü. Bu 1,3 trilyon yuan bir fantezi atışına eşdeğer. Yüzeyde piyasadaki para arttı. Aslında küçük ve mikro işletmelere, imalata ve Varlık işletmeleri ve fabrikaları, emlak piyasasının sermaye düzeyine herhangi bir "mal" getirmemişlerdir.
Şimdi Ocak henüz sona ermedi. 20 günden biraz fazla bir süre içinde, merkez bankasının bu birkaç hareketi bizim için 2020'de emlak piyasasının geleceğini açıkladı.
Aşağıdaki üç sonucu da çıkarabiliriz.
1. Hisse senedi ipoteklerinin LPR'ye çevrilmesi, faiz oranlarının piyasalaşmasını hızlandıracak, 1 yıllık süre kısaltılabilecek ve 5 yıllık dönem yüksek bir seviyede işlemeye devam edecektir (ev satın alma maliyeti hala yüksek).
2. Daha sıkı bir kredi bilgi sistemi, yüksek kaldıraçlı konut alımlarındaki boşlukları kapatacak, yavaşça "potu ortaya çıkaracak" ve sakinlerin borçlarını azaltacaktır.
3. Faiz indirimi beklentisi düştü. 1,3 trilyon yuan açık piyasa işleminin emlak piyasası ile hiçbir ilgisi yok Bu yılki gayrimenkul "cebi" hala çok sıkı olacak ve emlak piyasası tekrar dalgalanmayacak.
