Ev fiyatı nereye gidiyor? Sosyal Bilimler Akademisi'nin dönüşümünden sonra, bir profesörün görüşleri de değişti.
[Ev fiyatı nereye gidiyor? Sosyal Bilimler Akademisi'nin dönüşümünden sonra bir profesörün görüşü de değişti!
(Metin / Ma Yuecheng)
China Social Science emlak piyasasının gelişimini analiz etmek için her çeyrekte bir tahmin raporu hazırlıyor. Son rapor geçmişten çok farklı. Kart, emlak piyasasının gelecekteki yönünü tahmin ediyor. Son çeyrekte konut fiyatlarının artacağı söylendi ama artık yükselemeyeceği söylendi, yatırımcılar bunu nasıl yapabilir? Görünüşe göre bir ev satın almak ve yatırım yapmak gerçekten uzmanları dinlemek için yeterli değil. Son zamanlarda bir profesörün konuşmasını izlerken görüşleri de değişmeye başladı.
Belirli bir profesörün bakış açısı her zaman emlak piyasasının bir yatırım pazarı olduğu ve konutların yatırım için kullanıldığı olmuştur. Akıllı insanların ev satın alarak para kazanması gerektiğini söyledi. Öğrencileri bunu birkaç yıl içinde başaramazlarsa dedi. On binlere kadar nasıl bekleyebilirsiniz? Ayrıca konut fiyatlarının artacağı konusunda ısrar etti ve şimdiye kadar kimsenin geçmeye cesaret edemediği yüzbinlerce özel fiyat endeksi verdi Şu anda dünyadaki hiçbir büyük şehir bu seviyeye ulaşmadı. Ev fiyatı ne kadar yüksek olursa, ev fiyatının da o kadar hızlı yükseleceğine inanıyor, bu da Çin halkının daha fazla servet birikimine sahip olduğunu gösteriyor. Aynı zamanda, emlak vergisinin asla alınmayacağına inanıyor, çünkü Çin'de emlak vergisi almanın temeli mevcut değil. Bununla birlikte, profesörün son konuşmasına bakıldığında, tavrında büyük bir değişiklik olmuş gibi görünüyor, ısrar ettiği birçok bakış açısı artık ısrarcı değil gibi görünüyor.
Profesör, halkı dayanılmaz kılanın yükselen konut fiyatları olduğunu kabul etmeye başladı ve Çin'in konut fiyatlarının hala çok düşük olduğunu söylerdi.Ortalama olarak, ülkenin konut fiyatları metrekare başına sadece üç ila iki bin yuan. Ancak geçenlerde, emlak piyasasının düzenlenmesi amacıyla hükümetin her zaman bu yükseliş eğilimini kontrol etmesi gerektiğini ve kısa vadeli düzenleme yerine uzun vadeli bir mekanizma önermek için temel motivasyon olduğunu söyledi. Bundan önce profesör, düzenlemenin amacının konut fiyatlarını artırmak ve insanların servetini daha hızlı büyütmek olduğunu da söyledi. Ancak profesör son zamanlarda endişelenmiyor, uzun vadeli bir mekanizmanın kurulmasının gayrimenkul gelişimi üzerinde istikrarlı ve normatif bir etkisi var, ancak uzun vadeli bir mekanizma kurmak çok zor.
Profesörün analizine göre, hükümetin uzun vadeli bir mekanizma başlatmak için üç hedefi var: Birincisi, gayrimenkul endüstrisinin piyasalaşma derecesini azaltmak ve tüm sosyal yönetim sistemi reformuyla ilerlemektir. İkincisi, sanayi yatırım spekülasyonunun derecesini azaltmak ve emlak piyasasının temel istikrarını sağlamaktır. Üçüncüsü, hükümetin arazi üzerindeki mali baskıyı hafifletmeye ve arazi satışlarına olan bağımlılığını azaltmaya çalışmasıdır. Aslında, bu kadar karmaşık, uzun vadeli bir mekanizma yok, tek amaç "spekülasyon yapmak değil, evde yaşamak", bu kadar basit. Profesörün gayrimenkul yatırımı öğretiyor olması da mümkündür ve sınıftaki dersler bu amaç ile çok tutarsız olmalıdır, bu yüzden doğrudan söylemek imkansız, aksi takdirde bir anlam ifade etmeyecektir. Ancak profesör fikirlerden bahsettiğinde farklıydı.
Profesör, Çin'in emlak sektörünün karşı karşıya olduğu en önemli sorunla ilgili olarak, mesele konut fiyatları değil, emlak sektöründe haksız dağıtım meselesi olduğuna inanıyor. Bence bu sorun aslında tam tersi, yüksek konut fiyatları sorunu yoksa emin olmak gerekirse haksız konut tahsisi sorunu yok. 20 yılda konut fiyatları bu kadar hızlı yükselmedi Pekin'de konut fiyatları 3.000 civarındayken kimse onları soymadı ve herkes aynı seviyede ve gelirde yaşıyordu. 2004'ten sonra, konut fiyatları önemli ölçüde artmaya başladı ve konut yağma başladı.Uygun fiyatlı bir konut numarasını soymak bile, birkaç yıllık maaş değerinde olan 100.000 yuan'a satılabilir. Bu nedenle artan konut fiyatları haksız dağıtıma yol açıyor, tersi değil.
Pekin'in konut fiyatları bugün 10.000 yuan'ın üzerine düşerse, bir evi kim soyar? Bu zamanda insanlar konut koşullarını iyileştirebilecek, evi olmayanlar ev satın alabilecek. Dolayısıyla konut fiyatları düştüğü müddetçe adaleti sağlamak zor değil. Bu büyük bir sorun, konut fiyatı ne kadar yüksekse, konut adaleti de o kadar yüksek oluyor.
Profesör birdenbire gelecekte gayrimenkulün bazı bölgelerde boş ve bunalımda kalacağını, bazı yerlerde talebin çok güçlü olacağını tahmin etti, bu gayrimenkulün gelişme trendi. Yani gelişme düzensiz olacak. "Gelecekte, yeni istihdam alanı büyük ölçüde metropolde olduğu için emlak değerinin büyük ölçüde düşeceği çok sayıda üçüncü ve dördüncü kademe şehir ve küçük kasabalar olacak. Günümüzde küçük şehirlerdeki insanlar iş bulamıyor ve metropole gelmek zorunda kalıyor. Memleketimdeki evden kurtulmak zor. "
Bu muhakemenin iyi olduğu söylenmelidir, başka bir deyişle, gelecekte üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde emlak yatırımı için fırsat olmayacaktır. Gelecekte bu doğru, ev alan insanlar ne düşünmeli? Şu anda, birçok yerde insanlar küçük yerel ilçelerde konut fiyatlarının hala yükseldiğini söylüyor. Bu, esas olarak şehirlere giren çiftçilerden kaynaklanıyor, bu da istihdamla hiçbir ilgisi olmayabilir.Kırsaldan şehre taşındılar ve başka hiçbir şey değişmedi. Bazıları birkaç gün önce gayrimenkul yatırımının asla eskimeyeceğini söyledi.Çin'de başarısız olmayacak tek uzun vadeli yatırım gayrimenkul ... Bugün bazı şehirlerin biteceğine dair bir yargı var, bu yatırımcılar nereye gitmeli?
Profesör, uzun vadeli bir gayrimenkul mekanizması için dokuz önlem önerdi.Aslında çoğu kısa vadeli kontrol önlemleri.Örneğin, sigorta fonlarını gayrimenkul tutma ve kiralama pazarına girmeye teşvik etmek için satın alma kısıtlamaları, kredi kısıtlamaları ve satış kısıtlamaları gibi politikalar uygulamaya devam ediyor. Devlete ait işletmeler, kiralama platformlarının inşasına katılır, kiralama fiyatlarını kontrol eder, vergi kaynaklarını araştırır vb. Geçmişte bu önlemler, bazı insanlar tarafından piyasa yasalarını ihlal ediyor olarak değerlendiriliyordu ve şimdi profesörler tarafından çok övülüyorlar.
Garantili konut için "kapalı işletme" yönteminin uygulanmasıyla ilgili olarak, bir düzine yıl önce, uygun fiyatlı konutun hala sıcakken "Ekonomik Haberlerde" yayınladım, "Garantili konutun anahtarı sıkı giriş, geniş çıkış ve kira olmamasıdır." Makale kapalı işlem gerektiriyor. Bununla birlikte, aslında uygulanan yöntem, kamu konutlarının iki yıl sonra kote olmasına izin vermek veya beş yıl içinde pazara erişimi kısıtlamak, vb. Sözde "beş yıl vergi yok, iki yıl vergi yok" vb.
Ancak bazı uzmanlar, uygun fiyatlı konut satın alan insanların neden ev satarak para kazanamayacağını sordu. Güvenlik konutu neden 200 metrekareden fazla alanı kaplayamıyor? İnanılmaz. Şu anki genel politika, piyasada iki tür ticari konut ve uygun fiyatlı konut olması yönündedir: Devlet kurumlarında, ticari bir konut satın alsalar bile, birimin uygun fiyatlı konut tahsisini etkilemeyecek ve yine de konutsuz hanelere uygun fiyatlı konut tahsis edebileceklerdir. Ve uygun fiyatlı bir konut varsa, mevcut satın alma kısıtlamaları koşulları altında, ticari konut satın almanın bir yolu yoktur.
Bu politika atın önüne at arabasını çeviriyor Birkaç milyon ticari konut satın aldığınız için zengin biri olarak görülmelisiniz.Neden kötü koşullara sahip uygun fiyatlı konuta geçmelisiniz? Başka ne korumaya ihtiyaç duyar? Ve eğer birisi uygun fiyatlı bir konutta yaşıyorsa ve şimdi parası varsa ve daha iyi ticari konut satın almak istiyorsa, o zaman ticari konut satın almaya teşvik edilmelidir! Tabii ki, güvenlikli konuttan da çekilmeli ve evi olmayan diğer kişilerin tahsis etmeye devam etmesine izin vermelidir. Profesörün dediği gibi "kapalı operasyon" prensibi bu mu bilmiyorum.
Profesör, özellikle uzun vadeli mekanizmadan bahsederken, "emlak vergisinin taranması ve iktidarın mali temelinin güçlendirilmesi" konusunu da gündeme getirdi ve emlak vergisinin yasadışı olduğundan şüphelenildiğini ve 20 yıl boyunca alınmayacağını söylemedi. Elbette emlak vergisi kavramı ile emlak vergisi arasında bir fark olabilir ancak arazinin niteliği değişmemiş ve 70 yıllık mülkiyet hakları yöntemi halen uygulanmakta ise emlak vergisi hocamız tarafından muhasebeleştirilmiş bu büyük bir değişiklik.
Yılın başında Boao Gayrimenkul Forumu'nda Renmin Üniversitesi'nden Başkan Yardımcısı Wu Xiaoqiu, emlak vergisi konusunda hâlâ sorumsuz sözler söylüyordu, hatta önceki görüşlerini tekrarlıyordu. Bugün Wu Xiaoqiu'yu tekrar görürsem, muhtemelen görüşlerini değiştirmeli. Kim olursa olsun, emlak piyasası hakkındaki görüşler doğru yolda birleşiyor, bu iyi bir fenomendir. Her durumda, uzmanların ve profesörlerin daha pragmatik ve doğru olduğunu görmek iyi bir şey. [Bu makale "Ma Yuecheng" 20190628 hesabı tarafından yayınlandı]
