Shimao İşi Yeniden Başlıyor: Shanghai Shimao Plaza'nın yeniden inşa modelinin mevcut projelere kopyalanması bekleniyor
Shimao Grup Başkanı Xu Rongmao'nun vizyonuna göre, konut geliştirme, ticari ve otel işletmelerinin sermaye piyasasıyla bire bir bağlantısı, Shimao'yu asırlık bir mağazaya dönüştürmek için ideal bir yoldur.
Ticari odaklı Shimao hisseleri 2001 gibi erken bir tarihte başarılı bir şekilde listelenmiş olsa da, Shimao'nun ticari gayrimenkulünün gelişimi nispeten yavaştı, tıpkı altın çağdaki çoğu gayrimenkul geliştiricisinin geliştirmeyi vurgulaması ve yatırım mülklerinin ihmal edilmesi gibi.
Ancak, gayrimenkul sektörü hisse senedi çağına girerken, ticari gayrimenkul yeni bir gelişme dalgasını başlattı.Hong Kong yatırımı artık partiye hakim değil ve birçok yerli gayrimenkul geliştiricisi onlara katıldı.
2016 yılında China Resourcesın Wu Linghuaya eski katılımı, dış dünya tarafından Shimaonun iş dünyasında atılımlar yapmaya niyetlendiğinin bir işareti olarak yorumlandı. Ardından Shimao, ticari projelerinin sistematik bir incelemesi olarak dört ana ticari ürün grubunu ve iki büyük ofis ürün grubunu resmi olarak yayınladı. Ve ayrışma.
Yenilemesi bir buçuk yıl süren ve 300 milyon yuan'dan fazla yatırım yapan Shanghai Shimao Plaza 28 Eylül'de yeniden açıldı.Şangay'ın en eski ticaret bölgesi olan Nanjing East Road'un yaya caddesinde bu alışveriş merkezi bir kez daha büyük mağazaya dönüştü. Şangay'daki ticari gayrimenkulün en gözde noktası.
Açıkçası, 100 milyarlık yeni bir emlak şirketi olduktan sonra uzun süredir sessizliğini koruyan Shimao Commercial, yine büyük umutlarla, geleceğe yönelik bir kalkınma yolu arıyor.
İşe başlama ve yeniden başlama
Shimaonun ticari başlangıcı çok geç değildi. 2000in başlarında, Şangay Vientiane Group Co., Ltd.de 144 milyon yuan karşılığında% 26.43 hissesini satın alarak Vientiane Groupun en büyük hissedarı haline gelen Shimao, ticari gayrimenkul alanına girdi.
Kamuya açık bilgiler, Shanghai Vientianein ana işinin ticari mağazacılık olduğunu gösteriyor. Birçok perakende markasına sahip ve büyük mağaza mülklerinin geliştirilmesine yatırım yapıyor. Vientiane'ye başarılı bir şekilde girdikten sonra, Shimao'nun ticari mülkleri var, Shanghai Shimao Plaza'nın selefi bunlardan biri.
Shimao, Shanghai Shimao Plaza'nın geliştirme projesini 2004 yılında tamamladıktan sonra, işletme ve yönetim için Bealead'e teslim etti.Nanjing Doğu Yolu'nun başlangıcında bulunan bu alışveriş merkezi uzun bir süre "Bailian Shimao International Plaza" olarak adlandırıldı ve biçimi geleneksel bir mağazaydı. .
Bundan sonra Shimao, ticari gayrimenkul genişlemesinde büyük mağazalar ve ofis binalarına odaklanarak bu formatı sürdürmeye devam etti ve Pekin, Jinan, Fuzhou, Kunshan, Suzhou, Nanchang ve diğer yerlerde art arda ticari projeler açtı.
Ancak, yurt içi ticari gayrimenkulün gelişmesiyle birlikte, büyük mağazalar artık alışveriş merkezleri, kompleksler ve diğer çok işlevli, zengin sahnelerle rekabet edememekte ve yolcu akışı ve verimliliği açısından çok geride kalmaktadır.
Erken olmasına rağmen, Shimao ticari gayrimenkulünün gelişimi çeşitli nedenlerle büyük bir sıçrama ve sınırla ilerlememiştir. Finansal veriler, 2017 yılında Shimaonun otellerden, kiralamalardan ve mülklerden elde ettiği diğer gelirin 3.63 milyar olduğunu ve 70.4 milyar olan toplam gelirinin% 5'ini oluşturduğunu gösteriyor. Bunların arasında, otel gelirleri hariç, yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen kira geliri 680 milyondu.
Kaynak: Bakış açısı dizini harmanlama
2017 yılının başında Shimao, Brilliance Shimao International Plaza'yı kendi işletmesine koyacağını duyurdu ve mağazayı yenileme ve yükseltme için 18 aylığına kapatmaya karar verdi. Bu, Shimao'nun ticari gayrimenkul geliştirmesinin başlangıç noktasıdır ve aynı zamanda işe geri dönüşünün de başlangıcıdır.
Şunu belirtmek gerekir ki, çoğu projenin kısmi düzenlemelerinden farklı olarak, Shanghai Shimao Plaza'nın yenilenmesi sadece genel tasarım, dahili yazılım ve donanım değişikliklerini içermiyor ve yatırım yenileme oranının% 90'a varan yüksek bir değerde olduğunu belirtmekte fayda var Yenilemeye yapılan toplam yatırım 300 milyon yuan'ı aşıyor ki bu da buna eşdeğer. Projenin iki yıldan fazla kira geliri.
Sermaye maliyeti düşük olmayan gayrimenkul şirketleri için büyük bir mesele olarak nitelendirilebilir Böyle bir dönüşüm modeli, Shimao'nun işini büyütme kararlılığını da yansıtır.
Açıkçası, Shimao için, Shanghai Shimao Plaza'nın dönüşümü yalnızca işletme verimliliğini ve kira seviyelerini iyileştirmek değil, daha da önemlisi, ticari etkisini genişletmek için yerel bir kıyaslama iş bölgesi olan Nanjing East Road Yaya Caddesi'nin yüksek tanınmasını kullanmayı umuyor. .
Tıpkı New World'ün K11'i yarattığı gibi, Xintiandi de Ruifang'ı yarattı. Ölçek ne olursa olsun, her ticari gayrimenkul geliştiricisinin bir kıyaslama projesine ihtiyacı var.
Aynı zamanda, 2017'de Shimao, dört büyük ticari ürün grubu, Shimao 52+, Shimao Plaza, Shimao International Center, Shimao Gökdelen ve iki büyük ofis ürün grubu, Shimao Tower ve Shimao Smart Park'ı piyasaya sürdü.
Bu, Shimao'nun ticari gayrimenkul alanına girmesinden bu yana on yıldan fazla bir süredir ticari mülklerini sistematik bir şekilde düzenleyen ilk kez ve aynı zamanda Wu Linghua'nın Shimao Commercial'a katıldıktan sonraki ilk büyük hamlesiydi.
Yalnızca bir veya iki tür ürün üreten çoğu geliştiricinin aksine, topluluk ticaretinden, bölgesel alışveriş merkezlerinden, büyük komplekslerden eğlence parklarına kadar Shimao Commercialın ürün yelpazesinin geniş ve eksiksiz olduğunu görmek zor değil. Shimao'ya göre şirket, gelecekte uzun vadeli kiralık daireler ve ortak çalışma yapan işletmeler geliştirme olasılığını göz ardı etmeyecek.
Wu Linghua, bu aşamada Shimao'nun işi için bir ölçek hedefi belirlememiş olsa da, Xu Shitan'ın geçen yılki planına göre, Shimao'nun satış dışı geliri önümüzdeki dört ila beş yıl içinde 10 milyarı aşacak.
Shimao Commercial'ın verileri, 2017 yılı sonu itibariyle Shimao Commercial'ın ülke genelinde 25 şehre girdiğini, 45 ticari projeye sahip olduğunu ve yaklaşık 2,8 milyon metrekaresi alışveriş merkezleri ve neredeyse ofis binaları dahil olmak üzere toplam yaklaşık 4,3 milyon metrekarelik ticari inşaat alanına yatırım yaptığını gösteriyor. 1,5 milyon metrekare; 1,7 milyon metrekare alana sahip 22 ticari proje faaliyete geçti.
Genişleme hızı ve zorluklar
Uzun yıllara dayanan kuruluşuna rağmen, bir kez daha işini kuran Shimao, birçok zorlukla yüzleşmek zorunda. En az on yıldan daha uzun bir süre öncesine kıyasla, Çin anakarasındaki ticari gayrimenkul gelişimi artık aynı değil.
Bir yandan, Hang Lung, Wharf, Sun Hung Kai, vb. Anakaradaki yatırımı artırmaya devam ediyor. Ayrıca, Wanda, China Resources, Longfor ve Xincheng gibi Anakara geliştiricileri hızla ölçeklerini genişletti ve pazarı ele geçirdi. Anakaradaki ticari emlak rekabeti giderek şiddetleniyor.
Bununla birlikte, Xu Rongmao her zaman istikrarı vurguladı, bu nedenle Shimao, genişleme için Wanda tarzı hızlı çoğaltma yöntemini benimsemedi.Büyük miktarda fonun çökelmesinin neden olduğu finansal baskıdan kaçınmak için Shimao, mevcut hisse senetlerinin dönüştürülmesiyle başlamayı seçti.
Kanaat endeksine göre, Shimao Commercial şu anda dönüştürülebilen bir milyon metrekarelik bir alışveriş merkezine sahip ve Shanghai Shimao Plaza'nın dönüşüm modelinin ülke genelinde dönüşüm gereksinimlerini karşılayan projelere kopyalanması bekleniyor.
Aslında, 2016'dan beri Shimao, ticari plazalarında hedefli marka ayarlamaları yapmaya başladı.
Altı aylık rapor, Jinan Shimao Plaza'nın Eylül 2017'de% 30 marka ayarlaması ve iş formatı yükseltmesini tamamladığını ve toplam satışlarda bir önceki yıla göre% 24 artış sağladığını gösteriyor. Xiamen Shimao Emall, ilgili yatırım ayarlamaları ve iş formatı yükseltmeleriyle birlikte alışveriş merkezi konumlandırmasını ayarladı. Satışlar bir önceki yıla göre% 60'ın üzerinde arttı.
Yeni projeler açısından Shimao, ofis binalarını daha çok tercih ediyor ve ticari (oteller dahil), ofisler ve servisli daireler dahil olmak üzere büyük kompleks projelerden oluşan dört ana ürün grubundan biri olan "Uluslararası Merkez" e odaklanıyor.
2016 yılında, Shimao, Hexi, Nanjing'in G11 arsasını 8,8 milyar ile kazandı.Plana göre, proje, yüksek kaliteli ticari kompleksleri, ofis binalarını, büyük düz katlı konutları, otel tarzı apartmanları ve süper beş yıldızlı otelleri birleştiren toplam 770.000 metrekare inşaat alanına sahip.
2017 yılında Shimao, Shenzhen Longgang Universiade New City'nin ana iş bölgesinde bulunan ticari arsayı satın almak için 23.943 milyar yuan daha harcadı.Ofis, ticaret, turizm, popüler bilim sergileri ve daireleri entegre eden büyük ölçekli bir kentsel kompleks ve 600 metre yüksekliğinde bir kompleks inşa etmeyi planlıyor. Shenzhen'deki en yüksek bina.
Shimao Commercial içerisinden bir kişi, geçmişte Shimaonun ticari faaliyetlerinin çoğunlukla konut gelişimine bağlı pasif davranışlar olduğunu ortaya çıkardı. Şimdi, arazi edinimi ve yatırım tasarımının erken aşamasından yatırım ve operasyonun sonraki aşamasına kadar, şirketin takip etmesi ve yürütmesi gereken eksiksiz bir ekip var.
Shimao Real Estate gibi yönetim modu açısından Shimao Commercial'ın da bölgesel ve kentsel bir şirket şeklini aldığını, bir yandan kalkınma için geliştirme işi ile işbirliği yapabildiğini, diğer yandan işletme modeli olgunlaştıktan sonra yönetim yoluyla da ihraç edilebileceğini belirtmekte fayda var. Varlık-ışık modeli çevredeki şehirleri yayar. Shimaonun ilk varlık hafif ihracat projesinin Eylül ayında Yangzhouda başlatıldığı anlaşılıyor.
Büyük harf kullanmanın yolunu açma
İster bir alışveriş merkezi, ister ofis binası veya otel olsun, mali anlamda keskin bir duygusu olan Shimao için, yüksek kaliteli mülklerini sermaye piyasasına bağlamak şüphesiz nihai hedeftir.
Shimao Commercial, finansta yaptığı yenilikler ve girişimlerle her zaman sektörün ön saflarında yer almıştır.
9 Mayıs 2016'da Shimao Group, Bosera Capital ile el ele vererek platform olarak birçok beş yıldızlı oteliyle "Bosera Capital-Shimao Otel Varlık Menkul Kıymetleştirme Projesi" ni yayınladığını duyurdu ve toplam ölçek 2,69 milyar yuan'a ulaştı. Otel varlık menkul kıymetleştirme proje ürünlerini ihraç etmenin en büyük ölçekli kaydı.
25 Nisan 2017'de Shimao, 6,5 milyar yuan tutarında "Shanghai Shimao International Plaza Co., Ltd. 2017 varlık destekli senetlerin ilk aşaması" nı başarıyla yayınladı. Bu, ulusal bankalar arası piyasadaki ilk ticari gayrimenkul menkul kıymetleştirme projesidir ve aynı zamanda Shimao'nun ABN'nin ilk halka arzıdır Finansman hedefi Shanghai Shimao International Plaza'dır.
Otelin varlık menkul kıymetleştirme ürünü başarıyla piyasaya sürülmesine rağmen, Xu Rongmao'nun oteli listeleme için ayırma planı, yıllar önce ortaya atılan bir plandı.
Mayıs 2011'de Shimao Real Estate, Hong Kong Borsası'na otel işletmesinin Ana Kurul'da bağımsız olarak listelenmesinin fizibilitesine ilişkin bir ön araştırma yaptığını ve beş yıldızlı otel varlıklarını devredip turizm gayrimenkul konsepti altında listelemeyi planladığını yüksek profilli bir şekilde duyurdu.
Bununla birlikte, likiditesi zayıf ağır bir varlık olarak, yerli otellerin yatırım getirisi her zaman düşük bir seviyede olmuştur ve sermaye piyasası otel varlıkları konusunda iyimser değildir. Shimao'nun otel listesi, birkaç virajdan sonra sorunsuz gitmedi.
Otel endüstrisinin mevcut karlılığından yola çıkarak, orta sınıf oteller düşük maliyetler nedeniyle en iyi karlılığa sahipken, üst düzey oteller nispeten yüksek maliyetlere ve oda fiyatlarına sahip olduğundan, uzun süre önemli bir doluluk oranını garanti etmeyi zorlaştırıyor. Bu nedenle, mevcut koşullar altında, , Varlık menkul kıymetleştirmesi için bir test alanı olarak üst düzey otelleri kullanmak, ağır varlıkların zamanında gerçekleştirilmesini sağlayabilir ve sermaye yağışının baskısını azaltabilir.
Ancak Shimao listeleme planından vazgeçmedi.
Bu yılın Ağustos ayında, Xu Shitan şunları söyledi: "Otel işinin ayrılması bizim uzun vadeli hedefimizdir, ancak önce belirli bir ölçeğe ulaşmamız gerekiyor. Bu iki ila üç yıl, hatta üç ila dört yıl sürebilir. Şu anda performans kirayı da içeriyor. Geri ödeme süresi arttıktan ve ölçek büyüdükten sonra, bu bölünmeyi ele alacağız. "
Ara rapor, yılın ilk yarısında, Shimao Real Estatein otellerden, kiralamalardan, mülk yönetiminden ve diğer gelirlerden elde ettiği gelirin, geçen yılın aynı dönemine göre% 14,7 artışla 1,898 milyar yuan olduğunu ve büyüme oranının geçen yılın tamamından biraz daha düşük olduğunu gösteriyor.
Bu bağlamda Xu Shitan, 2019'dan sonra daha fazla büyüme kaydediyor. Ona göre, gelecekte birçok Shimao otelinin de girmesiyle, otel kiraları 2019'dan itibaren her yıl% 30 artacak.
Gayrimenkul piyasasının yoğunlaştırılan düzenlemesiyle geri adım atan gayrimenkul geliştirme kredileri, kurumsal tahviller, gayrimenkul fonları ve varlık yönetimi planları gibi finansman kanalları sıkılaşmış, gayrimenkul şirketleri SPK ve GYO gibi gayrimenkul varlık menkul kıymetleştirme ürünleri ihraç ederek yenilikçi finansman yöntemlerini benimsemiştir. Finansman maliyetlerini düşürmek en iyi seçeneklerden biridir.
Öte yandan, yurtiçi finansal ortam yavaş yavaş ilgili ürünlerin ihracını başlattı. İstatistikler, 2017 yılında, Çin'in ticari gayrimenkule dayalı varlığa dayalı menkul kıymetlerinin 89.767 milyar yuan ölçeğinde, 2016'nın 2,69 katı ve 2,53 katı olan toplam 35 (varlığa dayalı tahviller dahil) ihraç ettiğini gösteriyor.
