2019 varlık menkul kıymetleştirme envanteri: Emlak şirketlerinin "avlanma alanı" nın ikinci yarısına kim girdi?
W
Inshang
Giriş
Varlık menkulleştirme, ikinci yarıda gayrimenkul rekabetinin odak noktası.
Kaynak | Winshang (ID: winshang)
Yazar | Sektör Analisti Susan
Resim | Aksi belirtilmedikçe, diğer kaynaklar
Wall Street yatırım bankacıları şunu söylemeyi severler: "Varlıklarınız iyi bir nakit akışına sahipse, onları menkulleştirin." Uzun vadeli kira gelirine dayalı ticari gayrimenkul, varlık menkul kıymetleştirmesi için en uygun alanlardan biridir.
Mevcut yurt içi finans piyasasında ticari gayrimenkulün varlık menkul kıymetleştirme ürünleri CMBS ile Sınıf GYO'lar Esasen.
"CITIC Set Sail", 2014 yılında Çin GYO pazarını açtığından beri, yurt içi ticari gayrimenkul varlık menkul kıymetleştirme pazarı patlama yaşadı ve altı yıl içinde benzer GYO'lar ve CMBS ürünleri gelişti. 400 milyardan fazla yuan Pazarın ölçeği, yüksek kaliteli mülklere sahip bazı şirketler için finansman kanallarını genişletmiş ve sektörün yatırım, finansman, yönetim ve geri çekilme kapalı döngüsünü açmıştır.
Ticari gayrimenkul için 2019, çeşitlendirilmiş bir gelişim ve yeni bir model yaratma yılıdır. Varlık menkul kıymetleştirme, belirtilmesi gereken anahtar kelimelerden biri ... Bu yıl da yenilikçi SPK ve GYO'lar çıkmaya ve ürün türleri zenginleşmeye devam etti.
Çin'in halka arz GYO'larının şafağı nihayet kırılacak, ancak ortaya çıktıklarında piyasada sıcak bir nokta olmaya devam edecekler. GYO'ların yerleşimi ticari gayrimenkuller için zorunlu bir ders haline geldi. Bununla birlikte, aynı zamanda finansal inovasyon, hendek ancak iyi operasyonel yetenekler uygulayarak inşa edilebilir.
01
2019'da ticari mülk menkul kıymetleştirme:
CMBS hala ana güçtür, birinci kademe şehirlerin statüsü değişmeden kalır
Winshang.com, ABN'yi hesaplamadan, 2019'da ticari gayrimenkul sektöründeki varlık menkul kıymetleştirme vakalarının stokunu alacak (yalnızca perakende mülkleri, otel mülkleri, ofis mülkleri ve uzun vadeli kiralık daireler için istatistikler). Bunların toplamı 2019'da yayınlanacak. CMBS toplam 33 sipariş , Düzenleme ölçeği ulaşır 81.275 milyar Toplam 22 GYO , Sorun boyutu 38.721 milyar . Toplam miktar önemli ölçüde dalgalanmadı ve CMBS ürünlerinin sipariş hacmi ve ölçeği hâlâ hakim.
Temel varlıklar açısından bakıldığında, ticari kompleksler ve perakende mülkler, özellikle Şangay Manolya olmak üzere, en fazla sayıda ihraç ve büyük tek ölçekli işlemlere sahip varlık türleridir Meydan İçin 138 Milyar CMBS finansman rekorunu kırdı. Hedef mülkler Pekin, Şangay, Shenzhen ve güçlü ikinci kademe şehirlerde dağıtılıyor. Birinci kademe şehirler hala çoğunluğu oluşturuyor.Bu, yatırımcıların birinci kademe şehirlerdeki varlıkları tercih etmesinin azalmadığını yansıtıyor.
Aynı zamanda, pazar inovasyonu gelişmeye devam ediyor, finansal inovasyon hızlanıyor ve Çok şehirli alışveriş merkezi kombinasyonu CMBS, hisse senedi tipi GYO'lar çıkarmaya devam ediyor Bekle. Düzenleyici politikaların iyileştirilmesi ve katılımcı kurumların çeşitlendirilmesi ile 2020 yılında daha yenilikçi ürünler ortaya çıkacaktır.
Açıklamalar: ABN hesaplanmadı
Veri kaynağı: Rüzgar, CN-ABS tarafından derlenmiştir
Açıklamalar: ABN hesaplanmadı
Veri kaynağı: Rüzgar, CN-ABS tarafından derlenmiştir
Şangay Beyaz Manolya Meydan 138 Milyar, CMBS finansman rekorunu kırdı
14 Ağustos 2019, "Haitong Huatai-Singuang Shanghai White Magnolia Meydan "Varlığa dayalı özel plan" Şangay Borsası'nda onaylandı ve önerilen ihraç tutarı 138 100 milyon yuan, finansman miktarı rekorunu kırdı.
Onun temelindeki varlık, Şangay "Şangay Beyaz Manolya" Puxi'deki en yüksek bina Meydan ", Meydan Toplam inşaat alanı, 260.000 metrekaresi yer üstü ve 160.000 metrekaresi yeraltında olmak üzere, 320 metre yüksekliğinde 66 katlı ofis kulesi ve 172 metre yüksekliğinde 39 katlı otel kulesi dahil olmak üzere 420.000 metrekaredir. Alışveriş merkezi 23 Aralık 2018'de açıldı.
Resim kaynağı: Şangay Beyaz Manolya Meydan Resmi internet sitesi
Plana göre, Şangay'ın Hongkou Bölgesi, "tek hat, tek cadde ve birden çok nokta" ile yeni bölgesel ticari kalkınma uygulayacak. "İlk satır" Hongkou Nehir Kenarı Hattının Kuzey Bund bölgesi, "tek cadde" eski ticari cadde Sichuan Kuzey Yolu ve "çoklu noktalar" bu çekirdek alanların yayılmasının oluşturduğu ticari vurgulardır.
Şangay Manolya Meydan Alışveriş merkezi, Hongkou'nun kuzey Bund'undaki ticari sektörün boşluğunu doldurabilecek, "birinci sınıf" konumundaki ilk büyük ölçekli ticari komplekstir.
Bu yeni rekor, beyaz manolya nedeniyle ilk Meydan Hacim çok büyük ve ikinci olarak, altta yatan mülkün ve beyaz manolyanın değerlemesine bağlı. Meydan NOI çalıştırılıyor. 2019 sonrası CMBS finansman tutarı, Manolya Meydan Referans standart olarak kullanılabilir.
CMBS ilk olarak çok şehirli bir alışveriş merkezi kombinasyonunda ortaya çıktı: 3 Yintai Şehri
26 Nisan 2019'da, Şangay Menkul Kıymetler Borsası'nda "Bohai Huijin-Yuncheng Yatırım Yintai Şehri Varlık Desteği Özel Planı" yayınlandı. Temel varlıklar Hangzhou Xixi Yinsheng Land Co., Ltd., Taizhou Yintai Commercial Co., Ltd. ve Ningbo Fenghua Yintai City Commercial Management idi. İlgili şirketler tarafından tutulan alışveriş merkezleri için toplam 3,3 milyar yuan toplandı.
Hangzhou Xixi Yintai City, 16 Kasım 2017'de 300.000 metrekarelik toplam inşaat alanıyla açıldı ve Yintai'nin Hangzhou Xihu Bölgesi'ndeki ilk karma kullanım projesidir.
Taizhou Yintai Şehri 30 Aralık 2016'da açıldı. Toplam inşaat alanı ve 400.000 metrekarelik destek alanı ile ticari bir komplekstir. Ancak S1 hafif raylı hat projesinin inşası nedeniyle ulaşım yeterince elverişli değil. 6 Temmuz 2019'da Taizhou Yintai Şehri yeniden açıldı.İstatistiklere göre ikinci açılış oranı% 30'dan% 90'a yükseldi.
Ningbo Fenghua Yintai City, Eylül 2012'de açıldı ve Fenghua'daki ilk tek duraklı alışveriş merkezidir. 2017 yılında, 7 aylık ayarlamaların ardından yenilenmiş ve açılmış, donanım ve yazılım olanakları iyileştirilmiş ve destekleyici iş biçimi iyileştirilmiştir.
Bu tek SPK'dan önce, bazı SPK ve GYO'ların tekli ürünleri farklı özelliklere sahip olsa da, Bu, ülkenin ilk çok şehirli alışveriş merkezi kombinasyonudur.
Dış Standart pazar odaklı CMBS'nin üç modu vardır:
-
Tek borçlu işlemi: Teminat olarak büyük bir gayrimenkule sahip tek bir kredi veya tek bir emlak şirketi tarafından tutulan birden fazla gayrimenkulün çapraz ipoteğine atfedilebilen birden çok kredi. Tek borçlu modelinde çapraz garantiler ve mütekabil temerrütler vardır.Tüm varlıklar bir bütün olarak kabul edilmelidir ve yoğun temerrüt riski en yüksektir.
-
Büyük kredi işlemleri: Birkaç farklı borçlu tarafından başlatılan, genellikle 10-25 olan çok sayıda büyük krediden oluşur. Geri ödeme kaynağından kaynaklanan farklı nakit akışı seviyeleri ve kredi riski nedeniyle, ipotekli gayrimenkul, coğrafi dağılım ve konut kullanımında belirli bir dereceye kadar farklılığa sahiptir ve bu da riskin bir bölümünü çeşitlendirebilir.
-
Birden çok borçlunun yakınsama işlemleri: Genellikle 30'dan fazla krediyi içerir Havuzdaki varlıklar farklı kredi seviyelerine sahip borçlulardan oluşur.Tek kredi miktarı küçüktür ve yoğun temerrüt riski en düşüktür.
İlk kez ortaya çıkan bu çok şehirli alışveriş merkezi portföyü, varlık havuzu olarak CMBS'nin doğasına daha çok uygundur.
Everbright Ashmore'un yeni GYO'ları ve orijinal GYO'lar, temel varlıkların doğrudan ticaretini yapıyor
Eylül 2019'da "Optik Menkul Kıymetler Varlık Yönetimi-Guangkong Anshi Ticari Gayrimenkul 2. Aşama Guanyinqiao Darongcheng Varlık Destek Özel Planı" toplam 2,9 milyar yuan ihracatı ile oluşturuldu. Bu da Sürekli ihraç edilecek ilk yerli özkaynak bazlı GYO'lar .
İlk aşama, Ağustos 2016'da Shenzhen Borsasında listelenen Chongqing Guanyinqiao Greater Rongcheng GYO'larıdır. Öncelikli A dosyası 1.3 milyar yuan ve öncelikli B dosyası 300 milyon yuan'dır.
Guanyinqiao Darong Şehri, Everbright Ashram'ın iş hikayesinin de başlangıç noktasıdır. 2010'un başında, Everbright, Legend Holdings'den Rongke Zhidi ile İlişkili Guanyin Bridge "Modern Meydan "(Bir kısmı Zhongbai Jiangbei Alışveriş Merkezi tarafından kullanılıyor). Bir yılda 1 milyar yuan yenileme fonu, kod adı" Chongqing's First Youth Theme Shopping Park "olan ilk Darong City'yi doğurdu.
2014 yılında, Darong Şehrinin ortalama günlük yolcu akışı yıllık% 17 artışla 100.000'e ulaştı; satış performansı bir önceki yıla göre% 32 ve işletme geliri bir önceki yıla göre% 40 arttı. Buna ek olarak, Darong Şehrinin doluluk oranı 2016'da en erken% 75'ten% 97'ye yükseldi ve yıllık kira 2013'te 110 milyon yuan'dan 2016'da 210 milyon yuan'a yükseldi; NOI 42 milyon yuan'dan 130 milyon yuan'a yükseldi. Bileşik büyüme oranı% 46'ya ulaştı.
Resim kaynağı: Chongqing Fashion
Chongqing Guanyinqiao Darong Şehrinin başarısı, Everbright Anshi Hunting'ın diğer yerel ticari stok projelerinin yolunu açtı. O zamandan beri Grönland, Xingguangyao, AEON ve diğer endüstri devleri gibi endüstri devlerinden projeleri devraldı ve bunu site seçimi, yönetim ekibi değişimi, tüccar ayarı, mağaza kesimi, hareket hattı ayarı, bağımsız operasyon ve promosyon faaliyetleri ile dönüştürdü.
2016 yılında Everbright Anshi, Guanyinqiao Darongcheng Alışveriş Merkezi'ni temel varlık olarak kullandı ve projenin gelecekteki kirasından ve diğer işletme gelirlerinden elde edilen nakit akışını bu tür GYO planı için geri ödeme kaynağı olarak kullandı. Bu, "PERE + GYO" modunu açar.
İhracın ikinci aşaması, dayanak varlıkların orijinal mevcut GYO'lar ile yeni ihraç edilen GYO'lar arasında doğrudan işleminin devamını gerçekleştirdi. Halka arz GYO kanalının henüz açılmadığı günümüzde finansal yenilik, çıkış yöntemleri açısından tanımlanabilir.
Aynı gün listelenen SCPG CMBS ve GYO'lara benzer
9 Nisan 2019, "CITIC Jinshi-Shenzhen Longgang Vanke Meydan Varlık destekli özel plan "(Longgang Vanke Meydan Sınıf GYO'lar), "Çin Altın Mühür Kuvvet-İzlenim No. 1 Varlık Destekli Özel Planı" (Gösterim No. 1 CMBS) aynı anda borsada listelendi ve toplam finansman 4.233 milyar yuan olarak gerçekleşti.
Impression No. 1 CMBS, 17 Ocak 2019'da 2.106 milyar yuan ihraç ölçeği ve 12 yıllık bir süre ile kurulmuştur. Konunun Nanjing Jiangbei Impression Hui ve Tianjin Impression City'nin toplam değeri 3,38 milyar yuan'dır. Nisan 2014'te açılan Nanjing Jiangbei Impression Place, yaklaşık 40.000 metrekarelik kiralanabilir alana sahip ve kaliteli bir tek durak alışveriş merkezi olarak konumlandırılmış; Alışveriş merkezinin ilk etabı olan Tianjin Impression City, Aralık 2013'te açıldı ve ikinci fazda Aralık 2016'da açılan AVM ve ofis binalarının yıllık kira ve kiracı satışları bileşik büyüme oranları sırasıyla% 44,6 ve% 30,9 oldu.
Longgang Vanke Meydan Sınıf GYO'lar, Shenzhen Longgang Vanke'nin konusu olan 1 Mart'ta başlatıldı ve kuruldu. Meydan Toplam değeri 2.941 milyar yuan olup, 2013 yılının Aralık ayında hizmete açılmış ve 105.000 metrekarelik bir hacme sahip olup, pazara girdiğinde Longgang bölgesindeki en büyük alışveriş merkezi olmuştur. 2018'de satışlar toplam 1,6 milyar yuan ve yolcu akışı toplamda 16,1 milyon kişi oldu, bu da tercih edilen menkul kıymetlerin dönem gelirini karşılayabilir.
Resim kaynağı: Winshang.com
Longgang Vanke Meydan Vanke'nin hikayesi daha dolambaçlı, Vanke'nin hafif varlıkları keşfini gösteriyor. Ağustos 2014 gibi erken bir tarihte, Vanke ve Carlyle, ticari gayrimenkul için stratejik bir işbirliği platformu için bir niyet mektubu imzalayarak, Vanke'ye ait 9 ticari mülkü satın alacak ve onları uzun süre elinde tutacak ve gelecekte varlık menkul kıymetleştirme hedefi ile çıkacak. Aynı yılın Kasım ayında Link GYO, Longgang Vanke'de Vanke ile Meydan Bir dizi cadde mağazası ve park yeri ile birlikte alışveriş merkezi, stratejik satın alma niyet mektubunda% 80 hisseye ulaştı. Ama sonra, satın alma işleminin iki kez ertelendiği ve nihayet askıya alındığı ortaya çıktı. Vankenin yönetim kurulu sekreteri Tan Huajie bir keresinde işlem yöntemi konusunda fikir birliğine varamadığını söyledi: "İster Carlyle ister The Link ile olun, bu sorunla karşılaşacaksınız: sonunda Özsermayeyi veya varlıkları devretmek daha mı iyi? Hepimiz öz sermayeyi devretmek istiyoruz ve hepsi varlıkları devretmek istiyor. Sorun, öz sermayenin riskli bir yöntem olduğunu düşünmeleridir, ancak mülkiyet haklarını devrederken, vergi maliyetinin çok yüksek olduğunu hissediyoruz. "
Daha sonra Vanke, SCPG'yi satın aldı. Vanke, 2017 yılının ortalarında, iştirakleri aracılığıyla 12,9 milyar yuan değerinde iki ticari gayrimenkul yatırım fonu kurdu - China Merchants Bank Growth One ve China Merchants Bank Growth Nine. 42 proje yerleştirdi ve bunları işletmek ve yönetmek için SCPG'yi görevlendirdi.
Longgang Vanke Meydan Bu tür GYO'ların asıl sahibi ve ana hissedarı olan Mao Decheng, SPK Büyüme Bir. o da Piyasanın güçlü kredi artırımı olmayan ve alışveriş merkezleri tarafından desteklenen ilk hisse bazlı GYO'ları SCPGnin planı Doğru zaman geldiğinde, halka arz piyasası ile bağlantı kuracak ve hisse senedi varlıklarının listelenmesini ve dolaşımını gerçekleştirecektir. Vanke'nin stratejik düzeni yavaş yavaş ortaya çıkıyor.
02
Varlık menkul kıymetleştirme şu anda pastanın kreması.
Gelecek, gayrimenkulün ikinci yarısında rekabetin odak noktasıdır
2019 yılı ihraç miktarı ve miktarından, SPK'lar GYO'lardan daha fazlasıdır . CMBS'nin konusu ticari gayrimenkul projelerinde alacaklıların haklarıdır.Ticari ipotekli gayrimenkuller, yatırımcılara ağırlıklı olarak varlık havuzunun nakit akış dağılımına odaklanan yapılandırılmış bir tasarımla satılmaktadır. Söz konusu GYO'ların konusu gayrimenkul projelerinin özkaynaklarıdır ve ticari gayrimenkullerin genellikle istikrarlı kira getirisine sahip olması gerekir, bu nedenle GYO benzeri projeler olgunlaşmış projelerdir.
Mevcut iç durum söz konusu olduğunda, gayrimenkul menkul kıymetleştirme finansmanı elde edebilen kuruluşların çoğu GYO'lar gibi Büyük bir gayrimenkul grubu altındaki bir gayrimenkul şirketi için, grup organizasyon yapısı, proje şirketinin özkaynak devri yoluyla GYO benzeri finansmanın gerçekleştirilmesine uygundur.
Kaynak: Guosheng Securities Araştırma Enstitüsü
2019 verilerinin envanterini birleştiren ve sektördeki kıdemli uygulayıcılarla derinlemesine değişimler gerçekleştiren Yingshang.com şu sonuca vardı:
Kamu GYO'lar, SPK'lar / GYO'lar ve M&A fonları yeni finansın temsilcileridir. Mevcut finansman ortamında, farklı şirketlerin finansman stratejileri ve kanal seçimleri, şirketin farklı ana iş yönlerine, kar modellerine, kendine ait mülklerin oranına, varlıkların konumuna ve stratejik bağlantı yönlerine bağlıdır.
CMBS yeni rekorlar kırmasına rağmen, ana finansman kanalı değildir. Listelenmeyen CMBS ipotek türü varlık sadece çeşitlendirilmiş bir kurumsal finansman kanalıdır ve gayrimenkul varlık yönetimini önemli ölçüde iyileştirmez.
Ayrıca, "güçlü konu + güçlü varlık" modeline kıyasla, "Zayıf konu + güçlü varlıklar" modeli, CMBS ürün tasarımının orijinal niyetiyle daha uyumludur. Yani, geleneksel kredi düşüncesinin dışında, doğrudan varlığın değerine dayalı finansman. Varlık menkul kıymetleştirme ürünlerinin risklerinin kontrol edilebilir olduğu varsayımı altında, gerçek CMBS piyasasının önünde hala uzun bir yol var.
Geçtiğimiz yıl finansmanın en sıcak noktası GYO'lar , Singapur Halka Arz GYO'lar Ve yerel halka arzların tanıtımı.
Nereden Hong Kong ABD sermaye piyasasının performansı açısından, ticari operasyon tabanlı gayrimenkul geliştiricileri ciro satışlarının yerini almış ve pazarın ana akımı haline gelmiştir. Hisse senedi işletimi, konut geliştirme ve demografik temettü tüketimi sonrasında gayrimenkul geliştiricilerin kaçınılmaz dönüşüm yönü olacaktır. Sektörün deneyimlemesi gerekiyor "geliştirici -Gayrimenkul işletmeciliği-gayrimenkul sermaye işi "süreci," gayrimenkul + sermaye "endüstriyel yükseltmesini tamamladı ve aşamalı olarak gayrimenkul finansmanı dönemine girdi.
GYO'ların halka arzını dört gözle beklerken, Dikkat Varlığın kendisinin kalitesi. Yüksek kaliteli varlıkların havuza girmesini sağlamak, GYO fonlarının sürekli çalışma kabiliyetini sürdürmek ve iyileştirmek, GYO'ların uzun vadeli ve sağlıklı gelişimi için gerekli bir koşul ve anahtardır.
Projenin yatırım getirisi, pozitif kaldıraçla çıkıp çıkamayacağını belirler. Şu anda önemli bir çıkış yolu olarak yurt içi GYO'ların ortalama kupon oranı Yaklaşık% 5.5 Faiz kapsama katları ve ihraç maliyetleri gibi faktörleri dikkate alarak, Alışveriş merkezleri, pozitif bir kaldıraçlı çıkış elde etmek için genellikle% 6 Getiriye ihtiyaç duyar.
Bu, operasyonel yeteneklerle ilgili yüksek gereksinimleri ortaya koyar ve ancak iyi uygulayarak istikrar ve uzun vadeli gelişme sağlayabiliriz.
Gayrimenkulün ikinci yarısında, varlık menkul kıymetleştirmenin ilerlemesiyle birlikte, gayrimenkul varlık yönetimi işinde faaliyet gösteren şirketler ile çok sayıda holding mülkü ve GYO'ların geliştirilmesine yönelik temel varlıkları olan gayrimenkul şirketleri ilk hamleyi yapabilirler. Bekleyelim ve görelim.
Winshang.com orijinal el yazmasının telif hakkı Winshang.com'a aittir.
Yeniden basma, gönderme, son dakika haberleri, işbirliğini tartışma
Zaman: 6-8 Mayıs 2020
Konum: Guangzhou, Çin
