g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Emlak İşletmeleri Panoraması Arazi Depolama Özel Raporu

Raporu almak için lütfen www.vzkoo.com adresini ziyaret edin.

Rapor özeti:

Genel arazi rezervleri elimine edildi ve her kademenin tavrı bölündü: Yavaşlayan arazi edinimi ve satış büyümesinin arka planı altında, 2019 sonunda TOP50 gayrimenkul işletmelerinin toplam arazi rezerv inşaat alanı 2.125 milyar metrekare oldu ve eleme döngüsü 2018'e göre sırasıyla% 7.1 ve 0.78 yıl düşüşle 3.11 yıl oldu. Üç istikrar rehberliğinde, üretimi satışla, yatırımı gelirle belirlemek ve finansmanla yatırım yapmak gayrimenkul şirketlerinin ana stratejisi olmaya devam edecek ve genel söküm döngüsünün yaklaşık üç yıl sürmesi bekleniyor. Her kademe açısından bakıldığında, TOP1-10'un emlak bankası pazar payı% 55,1 olup, 2018'e göre 0,5 puanlık hafif bir düşüş, önde gelen emlak şirketlerinin ölçeğindeki düşüşü yansıtır; TOP11-20, TOP31-50 emlak bankası pazarı 2019 sonunda Pay bir önceki yıla göre sırasıyla 0,9 ve 0,4 puan artmış, üst üste binen arazi satış alanı oranı görece daha yüksek olup, ölçek talebi halen devam etmektedir. En büyük 50 emlak şirketi arasında, Çin Jinmao ve Huafa, son üç yılda arazi edinme konusunda nispeten aktifler. Mevcut arazi depolama enerji kapsamı, 5 yıllık satışları aştı; China Aoyuan ve Sony Holdings nispeten muhafazakar ve göreli emlak bankası satışları biraz yetersiz.

Birinci ve ikinci hatlara dönmek için üçüncü ve dördüncü hatları batırın ve orta ve batı bölgelerinin düzenini güçlendirin : Barınma reformunun para kazanması, birinci ve ikinci kademe pazarların toparlanması ve fiyat limitlerinin serbest bırakılmasıyla üst üste bindirildi. Gayrimenkul şirketlerinin düzeni, düşüşten üçüncü ve dördüncü kademelere, kademeli olarak birinci ve ikinci kademelere dönmeye doğru kaydı. 2019'da, ikinci kademe şehirlerdeki İLK 50 konut şirketlerinin oranı yüzde 5,7 artarak 50,7'ye yükseldi. %, 2017-2019 ilk 50 birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü kademeler, kümülatif yeni arazi rezervlerinin% 4,6'sını,% 49,1'ini ve% 46,4'ünü oluşturdu. 2017'den 2019'a kadar, emlak işletmeleri kademeli olarak orta ve batı bölgesel yerleşim planlarını artırdı ve bölgede kümülatif yeni arazi rezervleri% 42,1'e, Yangtze Nehri Deltası ve Bohai Rim'deki arazi rezervleri sırasıyla% 26,8 ve% 14,8'e ulaştı. Çeşitli emlak şirketlerinin bakış açısına göre, TOP50 emlak şirketlerinin birinci ve ikinci kademe emlak bankaları esas olarak birinci ve ikinci kademelerde dağılmıştır ve çoğu üç büyük şehirde bulunmaktadır. Hem Blu-ray hem de Evergrande oranları düşüktür. Emlak şirketlerinin çoğu nispeten dengeli kentsel ve bölgesel yerleşim düzenine sahiptir. .

Arazi-fiyat oranı hafifçe yükseldi ve genel fiyat düşük kaldı: 2016'dan bu yana, TOP50 emlak şirketlerinin arsa fiyatı oranı genel olarak düşmüş ve 2019'da% 35,8'e hafifçe yükselmiştir, ancak 2015 ve 2016'ya kıyasla hala düşük bir seviyede (% 49,% 50,9). 2019 yılında gayrimenkul şirketlerinin tüm kademelerinin arsa fiyatı fiyat oranı% 35 civarında kaldı.Görece istikrarlı ve düşük arazi fiyatı fiyat oranı İLK 50 gayrimenkul şirketlerinin hala güçlü arazi edinme yeteneklerine sahip olduğunu yansıtıyor.Gelecekte brüt kar marjı düşse de kısa vadede sabit kalması bekleniyor. 2017-2019'da ilk 50'nin kümülatif arazi edinim durumuna bakıldığında, toplam arazi depolama maliyeti 4749 yuan / metrekare olup, bunlardan TOP31-50 ve TOP11-20 sırasıyla 6021 yuan / m2 ve 5875 yuan / m2'dir ve bunlar nispeten yüksektir.

Şehirlerin ve projelerin genişlemesi, yönetim ve kontrol gereksinimlerini artırıyor ve hızlı ciro ile verilen siparişlerin ölçeği küçülüyor: 2019 yılının ilk yarısında 24 gayrimenkul firmasının verilerine göre şehrin ortalama yerleşim planı 2018'e göre 4 artışla 73 oldu. 2019 sonunda tek bir emlak şirketinin tek bir ildeki ortalama emlak bankasının 2018 yılına göre 100.000 metrekare düşüşle 740.000 metrekare olduğu tahmin ediliyor. Kent yerleşimindeki artışla birlikte, tek tek şehirlerin arazi rezervleri azaldı, bu da emlak şirketlerinin yerleşim planlarını genişletirken aynı zamanda mevcut kentsel yerleşim planlarının derinliğini de ayarladıklarını gösteriyor. 2018-2019'da, TOP50 yeni arazi depolama projelerinin inşaat alanı 139.000 metrekareye düşmeye devam etti; bu, emlak piyasasının kademeli olarak soğumasının arka planı altında, özellikle üçüncü ve dördüncü hatlarda, gayrimenkul şirketlerinin yüksek ciroya sahip olma ve nakit akışının toparlanmasını hızlandırma eğiliminde olduğunu yansıtabilir. Jianye, Rongsheng, Xiangsheng Üçüncü ve dördüncü sıralarda arsanın% 70'inden fazlasını kaplayan emlak şirketleri için tek bir projenin inşaat alanı ortalamanın altında.

Gelecek görünüm :( 1) İstifçilikten ciroya, kapsamlıdan para cezasına. "Üç istikrar" kılavuzluğunda, gayrimenkul şirketleri arasındaki kar farkı, maliyet kontrolleri ve yönetim verimlilikleri ve iş geliştirme için daha rafine gereksinimler tarafından belirlenecek; yüksek devir oranı, sermaye kullanımının verimliliğini artırabilir ve yüksek bir ROE seviyesini koruyabilir. (2) Birçok fırsattan düşük hata toleransına, ölçekten kaliteye. Konut fiyatlarının yavaşlamasıyla birlikte, arazi edinimi için müteahhitlere daha yüksek gereksinimler getirilecek ve üst üste getirilen finansman ucu sıkılaştırılacak ve kaldıraç yüksek olacaktır.Geliştiriciler arazi edinim kalitesine daha fazla önem verecekler ve münferit projelerin hata tolerans oranı hızla düşecektir. (3) Tekilden çeşitlendirilmişe, piyasa dışı arazi edinimi giderek daha önemli hale geliyor. Piyasa dışı arazi edinimi yoluyla yüksek kaliteli arazi rezervlerinin elde edilmesi, gayrimenkul işletmelerinin önemli rekabet güçlerinden biri haline gelecektir. (4) Üçüncü ve dördüncü hatlardan birinci ve ikinci hatlara kadar, şehir çemberi ana savaş alanıdır. Bölgesel endüstri ve demografik faktörlerle birlikte malların değerini ve hacmini koruma perspektifinden, gelecekte, ülke çapındaki büyük kentsel çevrelerin, gayrimenkul şirketlerinin orta ve uzun vadeli kaynaklar için rekabet etmeleri için ana savaş alanı haline gelmesi beklenmektedir.

Yatırım tavsiyesi: Kısa vadede yeni taç salgınından etkilenen emlak şirketlerinin satışlarının başlaması etkilenmiş, sermaye tarafındaki baskı giderek artmış, ancak gayrimenkul şirketleri için tehlikenin kısa vadeli satış tahsilatının yavaşlaması ve artan nakit akışı baskısında yattığını düşünüyoruz. İnşaatın durgun olarak başlaması, gelecekte yetersiz arz riskine yol açacaktır; fırsat, yerel yönetimin mali baskısının artması, müteakip arazi arzının miktar ve kalitesinin artması, arazi edinimi karşıtlarının azalmasının arazi fiyatlarında potansiyel bir düşüşe yol açması beklenmektedir ve ayrıca fonlama politikasının gevşetilmesi için yer vardır. Yeterli fonları olan gayrimenkul şirketleri için, nakit akışının güvenliğini sağlama öncülüğünde, salgın sırasında ve sonrasında arazi edinme fırsatını yakalamalı, salgından daha az etkilenen yüksek cirolu projeleri genişletmeli, yüksek mal / arazi oranı ve düşük satış öncesi koşulları aktif olarak gelire dikkat ederek M&A fırsatları. Nispeten kısıtlı fonlara sahip gayrimenkul şirketleri için, salgından daha az etkilenen satış öncesi koşulların erken başlaması ve yeniden başlaması ile yüksek cirolu projelere, projelerin ortadan kaldırılması ve nakit akışının iyileştirilmesini sağlamak için esnek fiyatlandırmaya öncelik verilmelidir. Sektör yatırımı açısından, mevcut ana akım emlak şirketlerinin 2020'deki değerlemesi 6 kattan azdır ve potansiyel temettü oranı% 5'i aşmaktadır.Ekonomi ve emlak piyasasındaki gerileme politika iyileştirmesi için alan açmaktadır ve endüstri tahsisinin değeri hala belirgindir. Orta vadede, para birimi tarafındaki politikaların ve çabaların ince ayarlanmasıyla, emlak piyasasının, gevşek likiditenin getirebileceği "varlık sıkıntısı" tahsis fırsatlarına odaklanarak kademeli olarak istikrar kazanması bekleniyor. Emlak, bireysel hisse senetleri açısından, yüksek satış büyümesi olan esnek ikinci kademe Zhongnan ve Sunshine City'ye dikkat ederken, iyi mali statüye ve güçlü finansman yeteneklerine sahip ulusal emlak şirketleri Vanke, Poly, Gemdale ve China Merchants'ın kısa vadeli seçimini önermektedir.